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Vous avez investi dans l’immobilier via une SCI et vous espérez rentabiliser votre investissement ?

Il est pour cela nécessaire de prendre des décisions comptables et fiscales adaptées à votre situation.

MyFormality vous accompagne afin d’optimiser la gestion fiscale de votre SCI et de remplir vos obligations comptables. Notre expert spécialisé dans la comptabilité des SCI vous propose un devis sur mesure après analyse de votre situation.

Vous desirez un entretien pour plus de précisions ? Contactez notre expert afin de trouver la solutions optimale adaptée à votre situation.

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Comptabilité de ma SCI

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Quel régime fiscal pour ma SCI ?

 

Il existe deux régimes fiscaux pour une SCI :

- L’impôt sur le revenu ou SCI IR

- L’impôt société ou SCI IS.

 

SCI et impôt sur le revenu

 

Les SCI sont imposées de droit à l’impôt sur le revenu.

Les charges déductibles des loyers perçus sont ainsi limitées :

 

  • Les frais de gestion plafonnés à 20 € par an et par local,
  • Les frais d’assurance propriétaire et de loyers impayés,
  • Les frais comptables et de syndic,
  • Les honoraires de recouvrement,
  • Les travaux d’entretien et de petites réparations,
  • Les taxes foncières et enfin des intérêts et assurance sur emprunt.

Par conséquent, la fiscalité d’une SCI imposée à l’IR est plutôt forte. Prenons un exemple afin de mieux appréhender la fiscalité inhérente à ce type de société :

Soit une SCI percevant 20 000 € de loyer pour un bien d’une valeur de 400 000 €, financé par un emprunt du même montant.

Les intérêts sur emprunt s’élèvent à 4 500 €. Les honoraires de syndic s’élèvent à 1 200 €, la taxe foncière à 1 800 €, l’assurance à 400 € soit un total de 7900 € de charges déductibles.

La trésorerie dégagée est nulle car entièrement consacrée au remboursement du capital de l’emprunt, mais le résultat fiscal sera de 12 100 € (20 000 € - 7 900 € de charges déductibles). Vous êtes ainsi taxé à la tranche marginale de votre impôt sur le revenu et à la CSG et prélèvements sociaux.

Ainsi en fonction de votre tranche marginale d’impôt sur le revenu, la fiscalité supportée se situera entre 17,2% et 60,2%. Si votre tranche marginale d’imposition est par exemple de 30%, le revenu foncier sera taxé à plus de 47% soit un impôt de 5 687 € sur les 12 100 € de revenu du cas ci-dessus.

 

SCI et impôts sur les sociétés

 

La SCI peut également opter à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les revenus sont alors soumis au régime d’imposition des BIC qui offrent une plus large déduction des charges. Ainsi, la SCI IS dégage un bénéfice fiscal moins élevé, taxé à 15% jusqu’à 38 120 € et 25% au-delà.

Les bénéfices pourront être distribués sous forme de dividendes, lesquels sont taxés à l’impôt sur le revenu. Le régime IS est donc plus avantageux pendant la durée de vie du bien avec une fiscalité beaucoup moins lourde mais s’inverse lors de la revente du bien.

Pour conclure, si vous ne pouvez pas supporter l’impôt généré par le revenu foncier alors l’option à l’impôt société est la bonne solution. Le choix du régime fiscal est donc primordial pour une SCI et peut nécessiter des simulations en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs d’investissements.

Consultez notre fiche pratique sur le régime fiscal de la SCI. Notre module SIMULATION D’INVESTISSEMENT, vous permet également de faire une simulation chiffrée des deux régimes.

La fiscalité décrite ci-dessus est valable pour SCI dont les associés sont des personnes physiques. Lorsque les associés sont des sociétés ou des entreprises relevant d’un régime d’imposition des bénéfices réels, alors le régime d’imposition est celui de l’associé et selon sa quote-part au capital.

 

Quel régime de TVA pour ma SCI ?

 

La question du régime de TVA auquel est éventuellement soumis votre SCI doit aussi être étudié car il induit des formalités spécifiques.

La SCI est soumise obligatoirement à la TVA lorsqu’elle loue :

  • Un bien immobilier aménagé, c’est à dire le contraire d’un local nu, à usage professionnel,
  • Un local d’habitation meublé accompagné d’au moins 3 prestations accessoires supplémentaires comme le petit déjeuner, le nettoyage, l’accueil, la fourniture de linge.

Les locaux à usage professionnel ou commercial peuvent être soumis à la TVA sur option. Cependant l’option n’est pas ouverte aux immeubles à usage d’habitation.

Souscrire à un régime de TVA permet la récupération de la TVA sur les travaux de construction pour les immeuble neuf, mais également sur les travaux de réparations et d’entretien ainsi que toutes les charges permettant la récupération de la TVA tels que les frais d’actes, les honoraires du syndic et les honoraires juridiques et comptables.

Consultez notre article dédié afin de mieux comprendre le régime de TVA de la SCI.

 

Les obligations comptables et fiscales de la SCI

 

Les obligations comptables et fiscales de la SCI sont propres à chaque régime. Si elle opté à la TVA, elle doit également produire des déclarations de TVA.

La SCI étant une société, elle doit, comme les sociétés commerciales, établir des comptes annuels. Elle doit également déclarer son revenu taxable à l’impôt, IR ou IS. Pour une SCI à l’IR, vous avez à produire une déclaration 2072 au titre de la SCI et vous devez reporter votre quote-part de revenus fonciers dans la déclaration 2044 annexée à votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Une SCI à l’IS doit produire une déclaration 2065 si elle a opté à l’IS ou une déclaration 2072 si elle est soumise à l’IS du fait du régime fiscal de ses associés (sociétés ou entreprises relevant d’un bénéfice réel d’imposition).

En cas de pluralité d’associés relevant de régimes fiscaux différents, elle peut avoir à remplir toutes ces obligations en même temps.

 

Quel est le coût pour gérer la comptabilité de ma SCI ?

 

Le coût de gestion d’une SCI dépend fortement de votre situation. En effet, la comptabilité d’une SCI est complexe et doit être réalisée sur mesure en fonction de votre situation.

La première année de la SCI est cruciale en termes de choix des options fiscales et comptables. C’est par exemple, lors de la première année que s’opère, selon l’option prise, le traitement des frais d’acquisition et la récupération éventuelle de la TVA.

Un investissement immobilier représente des dizaines de milliers d’euros et est assorti d’une fiscalité conséquente. Recourir à un expert grâce à MyFormality est donc primordiale afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Obtenez un devis personnalisé et adapté à votre situation grâce à notre expert.

 

Validé le 19/02/2019 par le comité d'experts