Formality.fr

Comptabilité de ma SCI

Vous avez investi dans l’immobilier via une SCI et vous espérez rentabiliser votre investissement ?

Il est pour cela nécessaire de prendre des décisions comptables et fiscales adaptées à votre situation.

MyFormality vous accompagne afin d’optimiser la gestion fiscale de votre SCI et de remplir vos obligations comptables. Notre expert spécialisé dans la comptabilité des SCI vous propose un devis sur mesure après analyse de votre situation.

Vous desirez un entretien pour plus de précisions ? Contactez notre expert afin de trouver la solutions optimale adaptée à votre situation.

Demander un devis

* champs obligatoires

Nos garanties

Assistance par des professionnels

Qualité aux meilleurs prix

Vous avez choisi de créer une SCI pour réaliser votre investissement immobilier : cette article va maintenant vous guider dans les options fiscales et comptables qui s'offrent à vous..

 

Quel régime fiscal pour ma SCI ?

Le premier sujet sur lequel il faut se pencher est la détermination du régime fiscal. Ce choix doit être étudié avec le plus grand soin car, même s'il n'est pas irréversible, dans la pratique il est rare d'en changer du fait des complexités liées au changement de régime.

Il existe deux régimes fiscaux pour une SCI :

- L’impôt sur le revenu ou "SCI IR" : il s'agit du régime par défaut.

- L’impôt société ou "SCI IS" : il s'agit du régime sur option.

Les explications développées ci-après vont vous éclairer dans votre étude de statut. Au préalable, en terme d'investissement immobilier, il faut se projeter sur le long terme, c'est-à-dire :

  • pendant la durée de vie du bien immobilier,
  • au moment éventuellement de sa rénovation,
  • jusqu'à sa revente ou sa transmission.

Pour conforter votre choix, vous avez la possibilité de vous entretenir avec un avocat fiscaliste.

 

SCI et impôt sur le revenu

Les SCI sont imposées de droit à l’impôt sur le revenu.

Les charges déductibles des loyers perçus sont ainsi limitées :

  • Les frais de gestion plafonnés à 20 € par an et par local,
  • Les frais d’assurance propriétaire et de loyers impayés,
  • Les frais comptables et de syndic,
  • Les honoraires de recouvrement,
  • Les travaux d’entretien et de petites réparations,
  • Les taxes foncières et enfin des intérêts et assurance sur emprunt.

Par conséquent, la fiscalité d’une SCI imposée à l’IR est plutôt forte. Prenons un exemple de comptabilité de SCI familiale afin de mieux appréhender la fiscalité inhérente à ce type de société :

Soit une SCI percevant 20 000 € de loyer pour un bien d’une valeur de 400 000 €, financé par un emprunt du même montant.

Les intérêts sur emprunt s’élèvent à 4 500 €. Les honoraires de syndic s’élèvent à 1 200 €, la taxe foncière à 1 800 €, l’assurance à 400 € soit un total de 7900 € de charges déductibles.

La trésorerie dégagée est nulle car entièrement consacrée au remboursement du capital de l’emprunt, mais le résultat fiscal sera de 12 100 € (20 000 € - 7 900 € de charges déductibles). Vous êtes ainsi taxé à la tranche marginale de votre impôt sur le revenu et à la CSG et prélèvements sociaux.

Ainsi en fonction de votre tranche marginale d’impôt sur le revenu, la fiscalité supportée se situera entre 17,2% et 60,2%. Si votre tranche marginale d’imposition est par exemple de 30%, le revenu foncier sera taxé à plus de 47% soit un impôt de 5 687 € sur les 12 100 € de revenu du cas ci-dessus.

 

SCI et impôt sur les sociétés

La SCI peut également opter à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les revenus sont alors soumis au régime d’imposition des BIC qui offrent une plus large déduction des charges principalement par le biais de la dotation aux amortissements. La dotation aux amortissements est une écriture comptable qui consiste à constater en charge une perte de valeur que subit le bien en raison de l'usure et du temps qui passe. Elle est calculée linéairement sur une durée comprise usuellement entre 25 et 50 ans. Par exemple, pour un bien acquis 200 000 euros amorti sur une durée de 25 ans, il sera possible de déduire une charge de 8 000 euros par an qui est purement théorique puisque non décaissée. Dans la réalité, les biens immobiliers perdent rarement de la valeur mais la dotation aux amortissement constitue un levier fiscal.

Ainsi, la SCI IS dégage un bénéfice fiscal moins élevé, taxé à 15% jusqu’à 38 120 € et 25% au-delà.

Les bénéfices pourront être distribués sous forme de dividendes, lesquels sont taxés à l’impôt sur le revenu. Le régime IS est donc plus avantageux pendant la durée de vie du bien avec une fiscalité beaucoup moins lourde mais s’inverse lors de la revente du bien. En effet, la plus-value taxable sous le régime SCI IS se trouve majorée des amortissements qui ont été précédemment déduits. 

Pour conclure, si vous ne pouvez pas supporter l’impôt généré par le revenu foncier alors l’option à l’impôt société est la bonne solution. Le choix du régime fiscal est donc primordial pour une SCI et peut nécessiter des simulations en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs d’investissements.

Consultez notre fiche pratique sur le régime fiscal de la SCI. Notre module de simulation d'investissement et de montage vous permet également de faire une simulation chiffrée des deux régimes et calculer les impacts sur votre impôt et la fiscalité sur la plus-value lors de la revente.

La fiscalité décrite ci-dessus est valable pour SCI dont les associés sont des personnes physiques. Lorsque les associés sont des sociétés ou des entreprises relevant d’un régime d’imposition des bénéfices réels, alors le régime d’imposition est celui de l’associé et selon sa quote-part au capital.

 

Quel régime de TVA pour ma SCI ?

La question du régime de TVA auquel est éventuellement soumis votre SCI doit aussi être étudié car il induit des formalités spécifiques.

La SCI est soumise obligatoirement à la TVA lorsqu’elle loue :

  • Un bien immobilier aménagé, c’est à dire le contraire d’un local nu, à usage professionnel,
  • Un local d’habitation meublé accompagné d’au moins 3 prestations accessoires supplémentaires comme le petit déjeuner, le nettoyage, l’accueil, la fourniture de linge.

Les locaux à usage professionnel ou commercial peuvent être soumis à la TVA sur option. Cependant l’option n’est pas ouverte aux immeubles à usage d’habitation.

Souscrire à un régime de TVA permet la récupération de la TVA sur les travaux de construction pour les immeuble neuf, mais également sur les travaux de réparations et d’entretien ainsi que toutes les charges permettant la récupération de la TVA tels que les frais d’actes, les honoraires du syndic et les honoraires juridiques et comptables.

Consultez notre article dédié afin de mieux comprendre le régime de TVA de la SCI.

 

Les obligations comptables et fiscales de la SCI

Les obligations comptables et fiscales de la SCI sont propres à chaque régime. Si elle opté à la TVA, elle doit également produire des déclarations de TVA.

La SCI étant une société, elle doit, comme les sociétés commerciales, établir des comptes annuels. Elle doit également déclarer son revenu taxable à l’impôt, IR ou IS. Pour une SCI à l’IR, vous avez à produire une déclaration 2072 au titre de la SCI et vous devez reporter votre quote-part de revenus fonciers dans la déclaration 2044 annexée à votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Une SCI à l’IS doit produire une déclaration 2065 si elle a opté à l’IS ou une déclaration 2072 si elle est soumise à l’IS du fait du régime fiscal de ses associés (sociétés ou entreprises relevant d’un bénéfice réel d’imposition).

En cas de pluralité d’associés relevant de régimes fiscaux différents, elle peut avoir à remplir toutes ces obligations en même temps.

 

Quels livres comptables pour une SCI ?

La comptabilité enregistre le prix d'achat de l'immobilier et toutes les opérations relatives au bien à travers les livres comptables suivants :

  • du livre journal qui enregistre chaque opération, par exemple, l'encaissement des loyers ou le paiement des charges,
  • du grand livre qui regroupe les opérations citées ci-dessus.

Pour une SCI à l'IS, les règles de comptabilités sont quasiment les mêmes que pour une société commerciale. Pour une SCI à l'IR, un relevé ou récapitulatif des recettes et des dépenses sera suffisant d'un point de vue fiscal. En cas de pluralité d'associés, il est de bonne pratique de tenir une comptabilité complète, particulièrement si des associés effectuent des avances financières à la SCI (ou avances en compte courant).

 

Quel est le coût pour gérer la comptabilité de ma SCI ? Est-ce obligatoire d'avoir un comptable ?

Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire mais la comptabilité d'une SCI nécessite d'être réalisée dans les règles de l'art. Si vous n'êtes pas aguerri en comptabilité de SCI, ne prenez pas de risque et recourrez à un professionnel pour faire le bilan de votre SCI familiale.

Le coût de gestion d’une SCI dépend fortement de votre situation. En effet, la comptabilité d’une SCI est complexe et doit être réalisée sur mesure en fonction de votre situation.

La première année de la SCI est cruciale en termes de choix des options fiscales et comptables. C’est par exemple, lors de la première année que s’opère, selon l’option prise, le traitement des frais d’acquisition et la récupération éventuelle de la TVA.

Un investissement immobilier représente des dizaines de milliers d’euros et est assorti d’une fiscalité conséquente. Recourir à un expert grâce à MyFormality est donc primordial afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Pour l'exemple d'une comptabilité de SCI familiale, le conseil d'un expert-comptable vous sera précieux pour organiser la transmission du patrimoine, dans le respect des intérêts de chacun. 

Obtenez un devis personnalisé et adapté à votre situation grâce à notre expert. Les honoraires de l'expert-comptable sont déductibles des revenus de la SCI.

Validé le 19/06/2020 par le comité d'experts