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Rédaction Bail commercial

Vous êtes bailleur ou preneur et vous souhaitez souscrire à un bail commercial ? La complexité de cette opération et son importance dans le cadre de votre activité doivent vous inciter à y accorder une attention toute particulière.

Avec MyFormality, bénéficiez d’un bail sur mesure avec le conseil d’experts, avocats spécialisés en droit commercial, aguerris à ces questions sensibles, qui vous guideront pour adapter votre bail selon votre qualité (bailleur ou preneur), en analysant votre situation et en vous proposant les solutions les plus adaptées

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Avec MyFormality, la souscription d'un bail commercial devient beaucoup plus simple grâce à notre réseau d’avocats.

Alors n’hésitez pas !Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions, nous nous ferons un plaisir de vous aider.Pour nous contacter : deux options s’offrent à vous, directement par téléphone au

01 84 60 70 99 ou par mail :

 

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat qui porte sur un local ou un terrain et est conclu pour une durée de 9 ans. Il comporte trois périodes triennales : à l’issue de chacune d'elle, le locataire peut librement donner congé. C’est pourquoi il est habituellement dénommé « bail 3 / 6 / 9 ».

 

Qui peut conclure un bail commercial ?

Ce contrat porte sur un local dans lequel un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou un artisan immatriculé au répertoire des métiers.

Les professions libérales ne sont pas par principe soumises au statut des baux commerciaux : s'agissant des professionnels libéraux, un autre type de bail, le bail professionnel, peut être conclu pour leurs locaux professionnels. Néanmoins, les professions libérales restent libre de choisir de conclure un bail commercial si elles le souhaitent, afin de bénéficier de certaines protections (voir ci-après).

 

Pourquoi conclure un bail commercial ?

Il est protecteur pour le locataire par principe. Il accorde un droit au renouvellement du bail et ainsi la « propriété commerciale » : si le bailleur décide de mettre un terme au contrat, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf rares exceptions légales. Cette indemnité d'éviction correspond à la valeur du fonds de commerce qui était exploité dans le local loué.

 

Comment conclure le bail ?

La signature d’un bail écrit n’est pas obligatoire : ilpeut être conclu oralement. Toutefois, un bail verbal est peu recommandé car il ne permet pas aux parties d'encadrer et de prouver leurs droits et obligations respectifs.

En effet, il est vivement conseillé pour les parties de procéder à la rédaction d'un bail. Même s'il implique le paiement d'honoraires de rédaction, un bail écrit présente d’importants avantages surpassant largement le coût de rédaction initial. La rédaction du contrat permet de fixer tous les points essentiels de la relation et, de ce fait, de protéger les parties, en déterminant notamment :

  • La date initiale d'entrée en jouissance dans les lieux loués,
  • La détermination précise du terrain ou local (surface, dépendances),
  • La répartition de l'intégralité des charges et travaux entre les parties.

Nous vous recommandons de vous méfier des modèles de baux commerciaux qui n'intègrent souvent pas les dernières évolutions légales et réglementaires et qui ne comportent pas les adaptations qui permettent très souvent de grandes économies à l'une ou l'autre des parties. 

MyFormality vous accompagne dans le processus de rédaction et de signature de votre bail, et vous propose d’accéder par visioconférence aux conseils d’un avocat spécialisé en droit commercial, expert dans ces questions. L'avocat vous aidera dans un temps réduit, à bien définir les principales clauses et problématiques de rédaction du contrat afin de disposer d'une convention la plus adaptée à vos besoins et protégeant efficacement vos intérêts. 

 

Quels sont les frais de rédaction d'un bail commercial ?

Les coûts de rédaction (honoraires d'avocat) sont répartis librement entre les deux parties. En réalité, les honoraires de rédaction du bail sont le plus souvent imputés au preneur, par la rédaction d'une clause en ce sens dans le bail. 

Les honoraires dépendent de la volonté ou non des parties d'adapter la rédaction par rapport à une rédaction d'un bail type, ce qui est particulièrement recommandé pour favoriser, selon le rédacteur, soit les intérêts du bailleur, soit ceux du preneur. 

De la même manière, lorsqu'un avenant est conclu, le coût de rédaction est mis à la charge de l'une ou l'autre des parties. Les honoraires de rédaction du bail et les modalités de paiement sont libres : les parties fixent le règlement des honoraires de rédaction de bail commercial par un avocat ou un notaire, la rédaction d'avenant ou encore la rédaction du bail de renouvellement. Les parties peuvent déterminer qui paye ces frais de rédaction par une négociation libre. 

 

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

La durée du contrat ne peut être inférieure à neuf ans.

Ce contrat comporte trois périodes triennales à l’issue desquelles le locataire peut donner congé, ce qui explique cette dénomination « bail 3 6 9 ».

Le locataire peut quitter le local loué à l'expiration de chaque période de trois ans. Il doit en informer le bailleur au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (acte d'huissier).

Cette possibilité pour le locataire de quitter les lieux tous les trois ans est d’ordre public : les parties ne peuvent pas y renoncer par une clause contraire.

 

Quelles sont les exceptions à la durée de 9 ans ?

Il existe des exceptions qui empêchent le locataire de quitter le local à l’issue de trois ans :

  • Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
  • Les baux portant sur des locaux construits en vue d'une seule utilisation,
  • Les baux à usage exclusif de bureaux,
  • Les baux portant sur des locaux de stockage selon l'article 231 ter du code général des impôts, III, 3°.

Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire à l’issue d’une période triennale que dans quatre cas :

  • Si le bailleur doit construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant,
  • S’il doit réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage,
  • Si le bailleur doit transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation,
  • S’il doit exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain

 

Qu’est-ce que le droit au renouvellement ?

À la fin du bail, le locataire a droit au renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans. Ce droit est d’ordre public, les parties ne peuvent pas y renoncer.

La demande de renouvellement doit être réalisée dans les six mois précédent la fin du bail, ou à tout moment après le terme du bail.

À défaut de réponse dans un délai de trois mois par le bailleur (acceptation ou refus motivé), le bailleur sera réputé avoir accepté le renouvellement.

Le bailleur peut refuser le renouvellement mais devra verser une indemnité d’éviction au locataire obligé de quitter les lieux.

Le bailleur qui refuse le renouvellement ou prend l'initiative de mettre fin au bail en cours adresse un congé à son locataire.

 

Quid des indemnités d’évictions en cas de refus de renouvellement ?

Aucune indemnité d’éviction n’est due dans certains cas :

  • Si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant,
  • S'il est établi que l'immeuble doit être démoli comme étant en état d'insalubrité ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger.

En dehors de ces hypothèses, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire.

L'indemnité est égale à la valeur marchande du fonds disparu, telle qu'elle est déterminée suivant les usages de la profession, au moment de l’éviction. Doivent être ajoutés les frais de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. La valeur du fonds de commerce déterminée comprend celle du droit au bail des locaux.

Il est possible de minorer la valeur de l’indemnité d’éviction si le propriétaire prouve que le préjudice subi par le locataire est moindre.

 

Comment le loyer est-il fixé ?

Le loyer est fixé librement par les parties. Il est généralement versé mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Il peut être fixe ou comporter une variable selon le chiffre d’affaires réalisé par exemple.

Le versement d’un pas-de-porte ou droit d’entrée par le locataire peut être prévu contractuellement.

Sans stipulation particulière, le loyer peut être révisé à chaque échéance triennale. La révision est plafonnée par deux biais :

  • Par un indice trimestriel de référence,
  • Par un montant maximal de 10% du loyer de l’année précédente.

Le bail peut prévoir des modalités différentes de révision du loyer, par une clause d’échelle mobile. Cette clause déterminera la date de révision et la formule de calcul.

 

Comment le loyer est-il révisé ?

Si rien n’est prévu dans le contrat, le loyer peut uniquement être révisé à l’issue de chaque période triennale. La demande en révision du loyer doit être effectuée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception et préciser le montant du loyer demandé ou offert.

La variation du loyer est soumise à un double plafond : elle doit respecter l’indice trimestriel de référence, et elle ne peut pas dépasser 10% du loyer de l’année précédente.

Le loyer peut dépasser ce plafond si le locataire change d’activité ou bien si les facteurs locaux de commercialité ont varié.

En cas d’accord des parties, le nouveau prix est dû à compter du jour de la demande.

En cas de contestation, le loyer peut être fixé par le Président du Tribunal de grande instance.

En plus de la révision légale à chaque période triennale, une révision supplémentaire peut être prévue par le contrat. Cette seconde révision, cumulable avec la révision triennale, est fixée par une clause dite « clause d’échelle mobile ». Cette clause prévoit que le loyer est révisé automatiquement selon un indice (selon l’activité exploitée : indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires).

 

Peut-on céder ce bail ?

Un locataire peut céder son bail commercial librement à l’acquéreur du fonds de commerce.

Le contrat peut prévoir des restrictions à cette liberté (clause d’agrément, clause imposant la participation du bailleur à l’acte de cession).

 

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Le statut des baux commerciaux peut paraître très contraignant et desservir les intérêts des parties.

Un bail dérogatoire peut être conclu à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Les articles 1736 et suivants du Code civil régissent l’exécution du contrat. Aucun droit à la propriété commerciale ne sera accordé au locataire : il ne bénéficiera ni d’un droit au renouvellement du bail arrivé à son terme, ni d'une quelconque indemnité d’éviction.

Le bail dérogatoire ne nécessite pas nécessairement d'écrit mais la rédaction et la signature d’un contrat permettra d’encadrer les conditions de location.

Si le locataire reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, un nouveau contrat est automatiquement conclu : il s’agira alors d’un bail commercial, d’une durée de 9 ans. Par cette conversion, les clauses du bail initial sont transmises au nouveau bail formé.

Pour la rédaction de votre bail dérogatoire, nous vous invitons à consulter notre offre : Editer un bail dérogatoire rédiger par un avocat.

 

Pour toutes autres demandes, n’hésitez pas à contacter un avocat via notre plateforme MyFormality pour bénéficier du conseil d’un expert. Vous disposez ainsi d’un conseil précis, adapté à votre situation, en toute transparence sur les honoraires et avec une grande réactivité que permet notre service de visioconférence à la demande.

Validé le 19/02/19 par le comité d'experts