Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail est commercial lorsqu'il porte sur un local ou un terrain, et est conclu pour une durée de 9 ans. Il est composé de trois périodes triennales, à la suite desquelles le locataire peut donner congé, d'où son autre dénomination « bail 3 / 6 / 9 ».
Qui peut conclure un rachat de bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location d’un terrain ou d’un local dans lequel un commerçant ou un industriel immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ou un artisan immatriculé au répertoire des métiers exploite un fonds. Le bail commercial peut faire l'objet d'un rachat. Un locataire peut céder son bail commercial librement à l’acquéreur du fonds de commerce. Le bail peut prévoir des restrictions à cette liberté (clause d’agrément, clause imposant la participation du bailleur à l’acte de cession). Le rachat de bail commercial, également appelé cession de bail commercial consiste en un acte par lequel le cédant va transmettre ses droits à une tierce personne. Suite à ce rachat de bail commercial, le bail subsiste, toutefois le locataire change.
La proposition de rachat du bail peut se faire par le biais d'une lettre de proposition ou encore par une lettre de promesse de rachat du bail commercial.
Les professions libérales ne sont par principe pas soumises au statut des baux commerciaux : un autre type de bail, le bail professionnel, est prévu. Les professions libérales peuvent toutefois choisir de conclure un bail commercial si elles le souhaitent, afin de bénéficier de certaines protections.
Pourquoi conclure un bail commercial ?
Le bail commercial est protecteur pour le locataire. Il lui accorde un droit au renouvellement du bail et la « propriété commerciale » : si le bailleur décide de mettre un terme au bail commercial, sauf rares exceptions légales, il a l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction, qui correspond à la valeur du fonds de commerce qui était exploité au bénéfice de ce bail commercial.
Comment conclure un bail commercial ?
Quel est le formalisme du rachat de bail commercial ?
Lors d'un rachat de bail, le propriétaire doit donner son accord. L'avenant n'est pas obligatoire.
La signature d’un bail écrit n’est pas obligatoire : le bail peut être conclu oralement, même si un bail verbal est déconseillé.
En effet, il est conseillé de rédiger un bail. Un bail écrit présente d’importants avantages. Il permet de fixer tous les points essentiels et protéger les parties :
- Point de départ de la location ;
- Détermination du terrain/local (surface, dépendances) ;
- Répartition des charges et travaux entre les parties.
Nous vous recommandons de vous méfier des modèles de baux commerciaux qui souvent n'intègrent pas les dernières évolutions légales et réglementaires et qui ne comportent pas les adaptations qui permettent très souvent de faire de grandes économies.
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Quelle est la durée d’un bail commercial ?
La durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.
Ce bail « bail 3 6 9 » comporte trois périodes triennales, aux termes desquelles le locataire peut donner congé.
Le locataire peut librement quitter le local loué à l'expiration de chaque période de trois ans. Il doit en informer le bailleur au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (acte réalisé par un huissier).
Cette possibilité pour le locataire de quitter les lieux est d’ordre public : les parties ne peuvent pas y renoncer par une clause contraire.
Quelles sont les exceptions de la durée d’un bail commercial ?
Il existe des exceptions qui privent le locataire de quitter le local à l’issue de trois ans, lorsque les baux sont :
- Conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
- Relatifs à des locaux construits pour une unique utilisation ;
- À usage exclusif de bureaux ;
- Des baux de locaux de stockage selon l'article 231 ter du Code général des impôts, III, 3°.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire à l’issue d’une période triennale que dans quatre cas :
- Si le bailleur doit construire, surélever ou reconstruire l'immeuble existant ;
- S’il doit réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;
- Si le bailleur doit transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;
- S’il doit exécuter des travaux qui sont prescrits ou qui ont été autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et lorsque l'immeuble est démoli dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Qu’est-ce que le droit au renouvellement ?
À l’issue du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années. Ce droit est d’ordre public.
La demande de renouvellement doit être réalisée dans les six mois précédents la fin du bail ou à tout moment après le terme du bail.
À défaut de réponse dans un délai de trois mois (acceptation ou refus motivé), le bailleur sera réputé avoir accepté le renouvellement.
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais devra dans ce cas verser une indemnité d’éviction au locataire obligé de quitter les lieux.
Le bailleur qui refuse le renouvellement ou prend l'initiative de mettre fin au bail en cours adresse un congé à son locataire.
Quid des indemnités d’évictions en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial?
Aucune indemnité d’éviction n’est due dans les cas suivants :
- Lorsque le bailleur peut justifier d'un motif grave et légitime concernant le locataire sortant ;
- Lorsqu'il est établi que l'immeuble doit être démoli car il est en état d'insalubrité ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger.
En dehors de ces hypothèses, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire.
L'indemnité est égale à la valeur marchande du fonds disparu, telle qu'elle est déterminée suivant les usages de la profession, au moment de l’éviction. Doivent être ajoutés les frais de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. La valeur du fonds de commerce déterminée comprend celle du droit au bail des locaux.
Il est possible de minorer la valeur de l’indemnité d’éviction si le propriétaire prouve que le préjudice subi par le locataire est moindre.
Comment le loyer d’un bail commercial est-il fixé ?
Le loyer d’un bail commercial est fixé librement par les parties. Il est généralement versé mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Il peut être fixe ou comporter une variable selon le chiffre d’affaires réalisé par exemple.
Le versement d’un pas-de-porte ou d'un droit d’entrée par le locataire peut être prévu contractuellement.
Sans stipulation particulière, le loyer peut être révisé à chaque échéance triennale. La révision est doublement plafonnée :
- Par un indice trimestriel de référence,
- Par un montant maximal de 10% du loyer de l’année précédente.
Le bail peut prévoir des modalités différentes de révision du loyer, par une clause d’échelle mobile. Cette clause déterminera à quelle date la révision interviendra, et selon quelle formule de calcul.
Comment le loyer du bail commercial est-il révisé ?
Si rien n’est prévu par le bail ou lors du rachat du bail commercial, le loyer peut uniquement être révisé à l’issue de chaque période triennale. La demande en révision du loyer doit être effectuée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception et préciser le montant du loyer demandé ou offert.
La variation du loyer est soumise à un double plafond : elle doit respecter l’indice trimestriel de référence, et elle ne peut pas dépasser 10% du loyer de l’année précédente.
Le loyer peut dépasser ce plafond si le locataire change d’activité ou bien si les facteurs locaux de commercialité ont variés.
En cas d’accord des parties, le nouveau prix est dû à compter du jour de la demande.
A défaut d'accord, le loyer peut être fixé judiciairement par le Président du Tribunal de grande instance.
En plus de la révision légale à chaque période triennale, une révision supplémentaire peut être prévue par le contrat. Cette seconde révision, cumulable avec la révision triennale, est fixée par une clause dite « clause d’échelle mobile ». Cette clause prévoit que le loyer est révisé automatiquement selon un indice (selon l’activité exploitée : indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires).
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le statut des baux commerciaux peut apparaître comme très contraignant et desservir les intérêts des parties.
Un bail dérogatoire peut être conclu sous réserve que la durée totale du bail ou des baux successifs soit inférieure à 3 ans.
Les articles 1736 et suivants du Code civil régiront l’exécution du contrat. Aucun droit à la propriété commerciale ne peut être accordé au locataire, que ce soit un droit au renouvellement du bail arrivé à son terme, ou une quelconque indemnité d’éviction.
Le bail dérogatoire ne nécessite pas de conclusion écrite, mais la rédaction d’un bail permettra d’encadrer les conditions de location.
Si le locataire reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail : il s’agira alors d’un bail commercial, d’une durée de 9 ans. Ainsi suite à cette conversion, les clauses du bail dérogatoire sont transmises au nouveau bail formé.
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