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Création d'une SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société ayant pour objet la gestion de biens ou droits immobiliers.

Elle est l’outil privilégié pour une détention familiale de bien immobliers, l'organisation de transmission patrimoniale ou bien encore l’optimisation fiscale des biens immobiliers,

Elle ne se limite toutefois pas à ces seuls usages.

En principe, la SCI est dite fiscalement « transparente ». Elle n’est pas directement assujettie à l’impôt sur le revenu. Ses associés sont taxés sur les revenus qu’ils tirent de la SCI, chacun selon le régime d’imposition qui lui est propre.

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Variante de la société civile, la SCI - société civile immobilière - est une société qui a pour objet de gérer un patrimoine immobilier. Constituée de deux associés minimum, elle exclut toute activité commerciale. L’intérêt de créer une SCI est de pouvoir acquérir, détenir et tirer profit des loyers d’un bien immobilier ou pour utiliser un bien dans un cadre familial..

Quel est le but d’une SCI ? Quelles sont les étapes à respecter pour la création et le bon fonctionnement d’une SCI familiale?

 

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI a pour vocation de détenir des biens immobiliers de tout type (maison, immeuble, terrain) et / ou des droits immobiliers. Elle peut par exemple détenir un usufruit sur un immeuble.

 

Pour acquérir, détenir et tirer profit d’un bien immobilier

La SCI propriétaire d’un immeuble peut le mettre en valeur et le louer, pour en tirer des loyers.

La création d’une SCI permet de :

  • organiser la gestion d’un bien immobilier familial, pour éviter les inconvénients de l’indivision. Créer une SCI familiale permet également de choisir le régime fiscal le plus adapté à la situation ;
  • organiser une transmission patrimoniale : la donation d’un bien immobilier entier peut être très coûteuse fiscalement. La création d’une SCI permet de donner progressivement à ses enfants des parts de celle-ci, dans la limite des abattements périodiques fixés par la loi. Chaque part représente un « morceau » de l’immeuble ; réaliser à plusieurs un investissement immobilier que l’on ne peut pas faire seul.

 

Pour répondre à certains besoins précis

Dans certains cas, il est possible de créer une SCI d’un genre particulier, pour répondre à des besoins précis :

  • la société civile de construction-vente (SCCV) : elle a pour objet la construction d’un immeuble en vue de sa revente à des personnes autres que les associés. C’est une exception à la règle selon laquelle une SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale ;
  • la société civile immobilière d’attribution (SCIA) : elle a pour objet l'achat ou la construction d'un bien immobilier par la société, pour répartir ensuite des lots aux différents associés. Elle s’adresse notamment aux personnes souhaitant mettre en place une copropriété de l’immeuble, l’attribution des lots se faisant avec une fiscalité intéressante.

 

Quelles sont les formalités à respecter pour créer une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut être 2 associés au minimum. Les associés peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques. Les démarches pour la création sont les suivantes :

 

Rédaction des statuts

Les futurs associés doivent s’accorder et arrêter le contenu des statuts de la société. Ces statuts représentent le contrat qui règle le fonctionnement de la société et les relations des associés entre eux.

Etablis par écrit, les statuts indiquent notamment :

  • le nom de la société ;
  • son objet social ;
  • le montant de son capital social ;
  • le montant des apports de chaque associé ;
  • l’adresse de son siège social ;
  • la date de clôture de son exercice ;
  • les pouvoirs de son gérant ;
  • les règles de majorité lors des assemblées générales ;
  • etc.

Les règles qui régissent la création, la gestion et les modalités de fonctionnement de la société figurent dans les articles 1832 et suivants du Code civil. Les textes légaux confèrent une relative souplesse à la rédaction des statuts, qui peuvent être adaptés aux particularités du projet. Ceux-ci pourront notamment être faits sur mesure dans le cadre d'une SCI familiale.

 

Capital social et apports des associés

Il n’y a pas de capital social minimum pour la création d’une SCI. En théorie, une SCI peut être constituée avec un capital d’un euro (ou, à tout le moins, de quelques centaines d’euros pour couvrir les frais de constitution). Le montant du capital social dépend du montant des apports des associés.

Les apports peuvent être faits en numéraire

Chaque associé verse une somme d’argent, dans la plupart des cas assez faible. En général, cette somme est versée au moment de la création de la SCI, par transfert sur un compte ouvert auprès d’une banque. La somme correspondant à l’apport de l’associé peut également être versée ultérieurement, sur appel de la gérance.

L’apport peut également être fait en nature

Un associé peut apporter un bien à la société. En échange, il se voit attribuer des parts sociales, dont le montant total correspond au montant de son apport. Les associés peuvent apporter un bien immobilier à la future Société Civile Immobilière (mais cela reste rare en pratique, du fait de la fiscalité liée à cet apport). Contrairement aux sociétés commerciales, les apports en nature ne requièrent pas l’intervention d’un commissaire aux apports.

 

Direction de la SCI

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant peut être choisi en dehors des associés.

Le gérant a tous les pouvoirs pour engager la société, pour les actes qui sont conformes à l’objet social. La société est engagée par les actes accomplis en son nom par le gérant, s’ils entrent dans son objet social.

Les statuts peuvent prévoir des limitations de pouvoir. Certains actes importants (emprunt, vente d’un immeuble…) sont alors soumis à l’approbation préalable de l’assemblée générale des associés.

Ces limitations ne sont pas opposables aux tiers : l’acte passé par un gérant et excédant ses pouvoirs n’est pas annulable, sauf fraude. En revanche, le gérant engage sa responsabilité ; il peut être révoqué par l’assemblée générale des associés.

 

Les Assemblées Générales de la SCI

Les associés sont réunis en assemblée générale au moins une fois par an. les décisions sont prises à la majorité des voix des associés. en général, l'associé majoritaire, c'est-à-dire qui détient plus de 50% du capital, peut prendre les décisions dites ordinaires (par exemple approuver les comptes, nommer le gérant). Pour les décisions extraordinaires, c'e'st-à-dire tout ce qui touche les statuts, la majorité sera plus forte (2/3 ou 3/4), voire l'unanimité sera nécessaire.

Attention : si les statuts sont muets, c'est la règle de l'unanimité qui s'applique! La répartition des voix entre les associés peut aussi être aménagée quand il existe un démembrement de arts, entre l'usufruit et la nue propriété. ça peut être le cas suite au décès d'un associé, ou si des parents ont donné leurs parts à leurs enfants, en se réservant l'usufruit (donc les dividendes). Les statuts doivent alors régler précisément les règles de participation et de vote aux assemblées générales.

 

Formalités de création d’une SCI

Une fois les statuts signés par l’ensemble des associés de la SCI, une annonce est publiée dans un journal d’annonces légales.

Les statuts sont ensuite déposés au Greffe du Tribunal de commerce, avec divers justificatifs : copie de la publicité légale, pièces d’identité des associés et du gérant, justificatif d’un titre d’occupation du siège social… Les documents à fournir pour la création de la SCI doivent être accompagnés du formulaire M0 (déclaration de création de la société).

Le Greffe édite alors un extrait Kbis. Sorte de carte d’identité de la société, ce document indique sa date de création, sa dénomination, l’identité de ses associés et de son gérant, le montant de son capital, etc. Le délai de création de la SCI est très court (quelques jours).

A compter de son immatriculation et de l’attribution d’un numéro SIREN, la SCI acquiert la personnalité morale : elle peut acquérir des biens en son nom, passer des contrats, agir en justice…

 

Quelle est la responsabilité des associés d’une SCI ?

La SCI se caractérise par la responsabilité indéfinie de ses associés vis-à-vis des dettes de la société. Si la société a des dettes qu'elle ne paie pas, le créancier peut en demander le paiement intégral à n’importe lequel des associés. Il peut se tourner vers un associé qui ne détient qu’un pourcentage minime des parts sociales et du capital de la SCI.

Après avoir payé le créancier, l’associé peut demander le remboursement aux autres associés. Chaque associé le rembourse à proportion de la part qu’il détient dans le capital.

Cette responsabilité indéfinie distingue la SCI des sociétés commerciales. En effet, la responsabilité financière d’un associé d’une société commerciale est, sauf dans le cas d'une société en nom collectif (SNC), limitée au montant de ses apports (même lorsque la dette de la société est bien supérieure).

 

Quelle est la fiscalité de la SCI ?

Faut-il opter pour la création d’une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ou d’une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ? A quel régime fiscal sont soumis les associés d’une SCI ?

Par principe, la SCI est fiscalement transparente. Ses revenus sont directement perçus et enregistrés par ses associés, à proportion de leur participation. Chaque associé paye ensuite son impôt sur ce revenu, selon les règles applicables à chacun.

Mais les associés peuvent choisir de soumettre la société à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans certains cas, il est préférable d’opter pour l’IS :

  • quand le taux marginal d’imposition des associés est supérieur au taux de l’IS (28% et prochainement 25%) et que les associés ne souhaitent pas distribuer de dividendes ;
  • quand la société a des charges élevées (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), qui seront alors déductibles de son résultat.

Dans certains cas, l’assujettissement à l’IS est obligatoire. C’est le cas, par exemple, lorsque la société exerce une activité commerciale (ce qui est normalement interdit). Une SCI qui achète régulièrement des immeubles pour les revendre (marchand de biens), ou qui exerce une activité de loueur en meublé, est assujettie à l’IS.

Si les associés souhaitent opter pour l’IS, il est préférable de le faire dès la constitution de la société. Une option en cours de vie est possible, mais elle peut être coûteuse fiscalement. Elle est traitée comme une cessation d’entreprise. Elle entraîne l’imposition immédiate du résultat non encore imposé, des bénéfices en sursis d'imposition et des plus-values latentes sur les éléments de l'actif immobilisé.

 

Faut-il faire appel à un notaire pour créer une SCI ?

Non, cela n’est pas obligatoire, sauf si un associé apporte un immeuble. Les statuts peuvent être rédigés par un avocat, ou même directement par les associés.

En revanche, l’achat d’un bien immobilier par la SCI suppose l’intervention d’un notaire.

 

Quel coût pour créer une SCI ?

Le coût de création d’une SCI, familiale ou non, dépend de plusieurs éléments :

  • coût de rédaction des statuts : ce coût varie en fonction du niveau d’accompagnement dans la rédaction (création des statuts de la SCI seul ou accompagné ) ;
  • coût des apports au capital social : frais de notaire en cas d’apports d’immeubles ;
  • coût des formalités de constitution : publication de l’avis de création dans un JAL, immatriculation au RCS.

Ces coûts s'élèvent en général à quelques centaines d'euros.