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La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société ayant pour objet la gestion de biens ou droits immobiliers.

Elle est l’outil privilégié pour une détention familiale de bien immobliers, l'organisation de transmission patrimoniale ou bien encore l’optimisation fiscale des biens immobiliers,

Elle ne se limite toutefois pas à ces seuls usages.

En principe, la SCI est dite fiscalement « transparente ». Elle n’est pas directement assujettie à l’impôt sur le revenu. Ses associés sont taxés sur les revenus qu’ils tirent de la SCI, chacun selon le régime d’imposition qui lui est propre.

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La SCI, à quoi ça sert ?

Variante de la société civile, la SCI a pour vocation de détenir des biens immobiliers de tout type (maison, immeuble, terrain) et/ou des droits immobiliers, par exemple un usufruit sur un immeuble.

La SCI propriétaire d’un immeuble pourra ainsi le mettre en valeur et le louer, pour en tirer des loyers.

Dans certains cas, il est possible de créer une SCI d’un genre particulier, pour répondre à des besoins précis :

  • La société civile de construction-vente (SCCV) a pour objet la construction d’un immeuble en vue de sa revente à des personnes autres que les associés. C’est une exception à la règle selon laquelle une SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale.
  • La société civile immobilière d’attribution (SCIA) permet de faire acheter ou construire un bien immobilier par la SCI, qui sera ensuite divisé en lots attribués aux différents associés. Elle est très utile pour des personnes souhaitant mettre en place une copropriété de l’immeuble, l’attribution des lots se faisant avec une fiscalité intéressante.

Hors de ces cas spécifiques, on utilise notamment la SCI pour :

  • Organiser la gestion d’un bien immobilier familial, pour éviter les inconvénients de l’indivision,
  • Organiser une transmission patrimoniale. La donation d’un bien immobilier entier peut être très coûteuse fiscalement. En constituant une SCI, on pourra donner progressivement à son enfant des parts de celle-ci, qui sont autant de « bouts » de l’immeuble, dans la limite des abattements périodiques fixés par la loi.
  • Réaliser à plusieurs un investissement immobilier que l’on ne pourrait pas faire seul.

Comment constituer une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut être 2 associés au minimum, qui peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques.

Les futurs associés devront arrêter le contenu des statuts de la société, c’est-à-dire le contrat qui règlera son fonctionnement et les relations des associés entre eux.

Les statuts indiqueront notamment :

  •  L’adresse du siège social de la SCI,
  •  La date de clôture de son exercice,
  •  Les pouvoirs de son gérant,

   Les règles de majorité lors des assemblées générales, etc.

Les règles régissant la SCI figurent dans les articles 1832 et suivants du Code civil. Les textes légaux confèrent une relative souplesse dans la rédaction des statuts, qui pourront s’adapter aux particularités du projet.

Quel capital pour une SCI ?

Il n’y a pas de montant minimal de capital social. En théorie, une SCI peut être constituée avec un capital d’un euro, ou à tout le moins de quelques centaines d’euros. Le montant du capital dépend du montant des apports des associés.

Les apports peuvent être faits en numéraire :

Les associés versent une somme d’argent, dans la plupart des cas assez faible. Cette somme est souvent versée immédiatement lors de la constitution, par transfert sur un compte ouvert auprès d’une banque. Il est également possible de verser ces sommes ultérieurement, sur appel de la gérance.

L’apport peut également être fait en nature :

Un associé peut apporter un bien à la société. Il se voit attribuer des parts sociales dont le montant total correspond au montant de son apport.

Les associés peuvent apporter un bien immobilier à la future SCI, mais cela reste rare en pratique, du fait de la fiscalité liée à cet apport.

Contrairement aux sociétés commerciales, les apports en nature à une SCI ne requièrent pas l’intervention d’un commissaire aux apports.

Quelles formalités pour la constitution d’une SCI ?

Une fois les statuts signés, une information est donnée dans un journal d’annonces légales.

Les statuts sont ensuite déposés au Greffe du Tribunal de commerce, avec divers justificatifs : copie de la publicité légale, pièces d’identité des associés et du gérant, justificatif d’un titre d’occupation du siège social…

Le Greffe édite alors un extrait kbis, sorte de carte d’identité de la société : il indique sa date de création, sa dénomination, l’identité de ses associés et gérant, le montant du capital, etc.

A compter de l’immatriculation et de l’attribution d’un numéro SIREN, la société acquiert la personnalité morale : elle peut en son nom acquérir des biens, passer des contrats, agir en justice…

Responsabilité des associés d’une SCI

La SCI se caractérise par la responsabilité indéfinie de ses associés vis-à-vis des dettes de la société. Si la société a des dettes, son créancier peut en demander le paiement intégral par n’importe lequel des associés, même s’il ne détient qu’un pourcentage minime des parts sociales et du capital.

Dans ce cas, après avoir payé le créancier, l’associé peut demander le remboursement aux autres associés, chacun à proportion de la part qu’il détient dans le capital.

Cette responsabilité indéfinie distingue la SCI des sociétés commerciales, dans lesquels la responsabilité financière d’un associé donné est limitée au montant des apports qu’il a fait, même si les dettes de la société commerciale sont bien supérieures.

Fiscalité de la SCI

La SCI est normalement fiscalement transparente : ses revenus sont directement enregistrés par ses associés (à proportion de leur participation), et c’est eux qui payeront directement leur impôt sur ce revenu, selon les règles applicables à chacun.

Les associés peuvent aussi choisir de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans certains cas, il est préférable d’opter pour l’IS :

  • Quand le taux marginal d’imposition des associés est supérieur au taux de l’IS (33,1/3% et prochainement 28%) et que les associés ne souhaitent pas distribuer de dividendes,
  • Quand la société a des charges élevées (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), qui seront alors déductibles de son résultat.

Dans certains cas, l’assujettissement à l’IS est obligatoire. C’est le cas quand la société exerce une activité commerciale, ce qui est normalement interdit. Par exemple, une SCI qui achète régulièrement des immeubles pour les revendre (marchand de biens) ou exerce une activité de loueur en meublé sera assujettie à l’IS.

Si l’on souhaite opter pour l’IS, il est préférable de le faire dès la constitution de la société. Une option en cours de vie est possible, mais elle peut être coûteuse fiscalement. Cette option est traitée comme une cessation d’entreprise. Elle entraîne l’imposition immédiate du résultat non encore imposé, des bénéfices en sursis d'imposition et des plus-values latentes sur les éléments de l'actif immobilisé.

Faut-il un notaire pour constituer une SCI ?

Non, cela n’est pas obligatoire. Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier où l’intervention d’un notaire est obligatoire, les statuts peuvent être rédigés par un avocat, ou même directement par les associés.

L’achat du bien immobilier par la SCI suppose l’intervention d’un notaire.

Direction de la SCI

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant peut être choisi en dehors des associés.

Le gérant a tous pouvoirs pour engager la société pour les actes entrant dans l’objet social. La société est engagée par les actes accomplis en son nom par le gérant, s’ils entrent dans l’objet social de la société.

Les statuts peuvent prévoir des limitations de pouvoirs, de sorte que certains actes importants (emprunt, vente d’un immeuble…) soient soumis à l’approbation préalable de l’assemblée générale des associés.

Ces limitations ne sont pas opposables aux tiers : l’acte passé par un gérant et excédant ses pouvoirs n’est pas annulable, sauf fraude. Mais le gérant engage néanmoins sa responsabilité, et pourra être révoqué par l’assemblée générale des associés.

Validé le 19/02/19 par le comité d'experts