Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et souhaiter le mettre en location meublée ?
Vous devez alors conclure un contrat de location pour logement meublé.
Qu'est-ce qu'un contrat de location meublée ?
Que vous soyez un bailleur professionnel ou non, le bail d'habitation est strictement encadré par la loi, et le contrat de location meublée l'est tout autant. Il dure 12 mois en principe, cette période est reconductible. Attention toutefois, il existe des exceptions.
Le contrat de location meublée répond à certaines obligations formelles et concernant les meubles présents dans l'appartement (équipement)
Il est nécessaire et ce peu important le type de location meublée (classique, saisonnière, ou mobilité ou encore à plus longue durée).
Quelles sont les règles du contrat de location d'un logement meublé ?
Il existe des règles communes au contrat de location meublée (qui sont aussi, pour la plupart, communes à tous les baux d'habitation), comme par exemple la nécessité d'un écrit en autant d'exemplaires que de parties.
Le contrat doit comporter à peine de nullité, certaines mentions particulières :
Attention (à Paris, Lilles, Hellemes et Lomme, des dispositions supplémentaires s'appliquent relatives au montant du loyer de référence et du loyer de référence majorée ainsi que, le cas échéant, le montant et justification du complément de loyer)
Les mentions relatives aux bailleur et au preneur :
- Noms et prénoms des parties (bailleur-s & locataire-s)
- Si présence d'un gestionnaire, ses noms, adresse et siège social
- Date de prise d'effet et durée du contrat
Les mentions relatives au logement loué :
- Consistance et destination (usage prévu)
- Nature et montant des travaux effectué dans le bien depuis le dernier contrat signé (ancien locataire ou renouvellement du même locataire)
- Description du logement et de ses équipements (système de chauffage, de production d'eau chaude, habitation collective ou individuelle, etc)
- Surface habitable (en cas d'erreur de +de 5% ou d'absence de superficie, les procédures peuvent aboutir devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de faire diminuer le prix du loyer)
Mentions relatives aux frais liés à l'intervention d'un mandataire (agence immobilière) :
Si le bailleur a fait appel à un professionnel afin de mettre son logement en location, le contrat doit obligatoirement faire état de deux choses :
D'une part, les règles légales relative au partage des frais (il ne s'agit que de reproduire l'article 5, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
D'autre part, le montant des plafonds de facturation applicables au locataires (des frais aux plafonds définis par décret en fonction de la zone géographique + honoraires libres d'agence. Attention, Le locataire ne peut être tenu au maximum que de 50% des frais totaux réclamés par l'agence, le reste incombant au bailleur)
Clauses supplémentaires facultatives :
Locataire et bailleur peuvent, s'ils le souhaitent, inclure d'autre clauses que les dispositions du contrat type prévu par décret.
Attention, il existe toutefois des clauses qui ne peuvent pas figurer sur le contrat qui dès lors, si elles devaient y apparaître, seraient réputées non écrites et ne pourraient pas être invoquées.
Voici quelques exemples :
- Clause imposant au locataire de louer des équipements supplémentaires au sein du bien
- Clause potestative dont bénéficie le bailleur pour réduire ou supprimer sans contrepartie ses prestations
- Clause imposant le prélèvement automatique ou la signature par avance de moyen de paiement du loyer
- Clause autorisant le bailleur à prélever le montant du loyer sur le salaire du locataire dans la limite cessible
- Clause faisant peser sur le locataire les frais de relance ou d'expédition des quittances
- Clause obligeant la souscription à une assurance spécifique choisie par le propriétaire
- Clause interdisant au locataire l'exercice de ses libertés individuelles au sein du logement (associatives, confessionnelles, politiques ou syndicales)
- Clause exonérant le propriétaire de toute responsabilité en cas de travaux à entreprendre ou de dégradations constatées
- Clause imposant des visites les jours fériés ou durant plus de 2 heures en semaine
- Clauses diverses de résolution de bail en dehors du cadre légal
Pour une liste plus exhaustive, vous pouvez consulter la page relative à ces clauses sur le site service-public.
Documents à annexer au contrat de bail :
Le contrat de bail doit être annexé de plusieurs documents :
- Une notice informative (prévue par Arrêté)
- L'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clefs et celui de sortie lors de la restitution
- Attestation de souscription à une police d'assurance habitation par le locataire
- Liste des équipements d'accès aux technologies de communication et de l'information
- Si le logement est conventionné, il faut une copie de la convention Anah
- Une copie de la grille de vétusté
- En cas de bien situé dans une copropriété, un extrait du règlement de copropriété
Les locations meublées à régime dérogatoire
Le bail mobilité (Contrat de location étudiant / Mutation / Missions)
Le contrat de bail meublé dit mobilité est réservé à certaines catégorie de personnes (étudiant, mutation professionnelles, missions temporaire).
La spécificité, outre le fait d'être réservé à certains locataires, le bail mobilité est aussi caractérisé par sa durée maximale limitée.
En effet, un bail mobilité ne peut être conclu que pour une durée maximale de 10 mois (9 si étudiant).
Si toutefois le bailleur et le locataire souhaitent poursuivre la location du bien, il ont alors l'obligation de signer un contrat de location meublée classique.
Attention, il est interdit au propriétaire de demander un dépôt de garantie.
La location meublée saisonnière
La location saisonnière d'un bien meublé peut s'effectuer de deux manière :
Louer un bien autonomie (appartement, maison), ou louer une partie de la résidence principale -ce qui signifie qu'elle est habitée plus de 8mois par an par le propriétaire- du bailleur (chambre d'hôtes).
Note de l'expert : Est à noter que la fiscalité est très intéressante en ce qui concerne les chambres d'hôtes, les revenus peuvent être exonérés d'impôts dès lors qu'ils ne dépassent pas 760€ sur une années. Toutefois, le bailleur reste redevable de la CET.
Si le loueur est professionnel il devra s'enregistrer auprès de la chambre du commerce et de l'industrie, s'il est non-professionnel, l'enregistrement se fera auprès du centre de formalités des entreprise près du tribunal de commerce compétent.
En matière de fiscalité, les régimes varient en fonction de plusieurs plafonds.
Le contrat portant sur la location d'un meublé saisonnier fait l'objet d'un régime spécifique dont voici quelques exemples d'application :
- Pour un même locataire, impossible de louer le bien plus de 90 jours consécutifs, et le contrat ne peut être renouvelé au delà de cette durée.
- Le contrat doit comporter le montant prévisionnel de la taxe de séjour
- Le contrat peut prévoir un régime spécial en matière d'annulation de réservation, à défaut, c'est la réglementation générale qui s'applique.
- Le contrat peut fixer le nombre maximal d'occupant et/ou interdire l'accès aux animaux, à certains animaux
C'est pour toutes ces raisons qu'il est conseillé de se faire accompagner dans sa démarche de mise en location meublée de son bien.
Grâce aux experts MyFormality, vous serez en mesure de trouver la solution locative parfaite pour vous et votre bien.