Vous être propriétaire ou futur locataire et vous vous demander comment rédiger votre contrat de location ? Avec MyFormality et son réseau d’experts, la rédaction de votre bail d’habitation n’aura jamais été aussi simple.
Qu'est-ce qu'un bail d'habitation ?
Le bail d’habitation est par définition un contrat par lequel une personne -le bailleur- laisse une autre personne -le preneur- jouir du bien dont elle est propriétaire.
Attention, il existe différents baux d’habitation, répondant à des besoins de logements spécifiques et offrant des régimes en adéquation. Nos experts seront ravis de vous accompagner dans vos démarches afin de trouver le bail qui vous correspond le mieux, à vous comme à votre bien.
En dépit de cette pluralité, tous les baux d’habitation régissent les différentes obligations ainsi que les rapports entre toutes les parties au contrat.
Ainsi, certaines obligations sont communes à tous les baux d’habitations et se doivent de figurer au sein des contrats. Il s’agit là par exemple de de l’identité des parties, de la description du bien et, le cas échéant, des meubles et équipements présents, de la date de prise d’effet, des montants du loyer et des charges, certaines clauses (comme la durée de préavis, pouvant aller de 1mois à 3 mois voire même être fixée contractuellement par les parties) et documents annexes (diagnostique de performance énergétique, exposition aux risques et pollutions, voire au bruit suivant la localisation du bien).
Afin de vous informer au mieux dès le début de votre démarche locative, voici une présentation des différents baux d’habitation que le droit français propose :
Le bail de résidence principale :
Le bail résidence principale est aussi appelé "Bail d'habitation Loi 1989". Il est nécessairement écrit et en autant d’originaux qu’il n’y a de parties. Il est établi pour une durée minimale de 3 ans.
Son contenu doit préciser, conformément à la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, plusieurs informations et faire figurer certaines informations spécifiques.
Par exemple, si le bailleur passe par les services d’un professionnel pour la mise en location de son bien, le contrat doit obligatoirement comporter :
- Les règles relatives au partage des frais induits par ces services entre le propriétaire et le locataire
- Les montants des plafonds de facturation applicable au locataire (qui changent en fonction de s'il s'agit d'un bail d'habitation zone tendue ou non).
De plus, en fonction de la localisation du bien, certaines clauses deviennent obligatoires.
Le bail de résidence secondaire :
Le bail résidence secondaire est un contrat unissant le propriétaire d’un bien immeuble et son locataire, pour lequel le bien constitue une résidence secondaire.
La résidence secondaire est, par opposition à la résidence principale, un logement qui n’est soit pas occupé, ou occupé de manière sporadique (au maximum 8 mois/an). Cette définition englobe les maisons de vacances, les investissements locatifs voire même les logements vacants.
NB : une personne ne peut avoir qu’une seule résidence principale, peu importe qu’elle soit propriétaire ou locataire de ladite résidence.
Tous les biens susceptibles d’être considérés comme un logement peuvent faire l’objet d’un bail résidence secondaire, du château au mobil-home.
En ce qui concerne ce bail, la Loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable, les rapports entre les parties sont régis par les articles 1708 et suivants du code civil. Ce qui laisse le champ libre aux parties quant au contenu du contrat : loyer, durée, modalités de rupture, etc.
Le bail dérogatoire :
Contrairement au bail d'habitation loi 1989, le bail d'habitation dérogatoire, aussi appelé bail précaire, peut durer moins de 3 ans, mais doit obligatoirement être conclu pour une durée au moins supérieure à un an. C'est pourquoi le bail précaire peut parfois être une alternative viable en matière de bail d'habitation d'un an.
Ce contrat comporte 5 spécificités que nous vous détaillons :
- Le bailleur est nécessairement un particulier.
- Le bailleur doit faire état d'un évènement à venir qui justifie qu'il sera amener à devoir utiliser à nouveau son bien et, en conséquence, que le bail doive durer moins de 3 ans.
- Cet évènement doit être précisé explicitement dans le contrat,il peut s'agit d'un mutation professionnelle ou d'un départ à la retraite par exemple.
- Lors de la fin du bail, le préavis donné au locataire par le bailleur est de 2 mois et doit préciser la réalisation de l'évènement. Si cet évènement n'intervient pas dans ce délai, alors le bail est réputé avoir été conclu pour un délai de 3 ans.
- Si toutefois l'évènement ne venait pas à se produire dans la période initialement prévue, le bailleur peut proposer à son locataire de reporter l'échéance du bail. Attention, le bailleur ne peut user de cette possibilité qu'une seule fois.
Le bail location saisonnière :
Le bail location saisonnière est une sous-catégorie des baux résidence secondaire, encadrée très strictement par la loi Alur :
« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »
Le bail location saisonnière se doit de répondre à certaines conditions précises :
- Les preneurs doivent être une clientèle de passage.
- La location ne peut se faire pour une durée indéterminée, il faut une date de fin.
- La location ne peut excéder 3 mois.
- Le bail ne peut prévoir une reconduction tacite.
- Le logement ne peut être la résidence principale du preneur.
- Le logement doit être remis en été après chaque départ.
En outre, le contrat de bail location saisonnière se doit de répondre à un certain formalisme :
La mention « bail à titre de résidence secondaire » doit y figurer par exemple.
En outre, le bien doit avoir fait l’objet d’une déclaration du meublé et, dans certains cas, la mise en bail ne peut avoir lieu sans l’obtention préalable d’une autorisation auprès de la mairie.
Bail location meublée :
Les baux concernant la location d'un bien meublé répondent à un régime très spécifique.
De ce fait, un accompagnement personnalisé est disponible sur notre site en cliquant ici :
Accompagnement Location meublée