La résiliation
Le bail commercial est un contrat qui porte sur un local ou un terrain. Ce contrat porte sur un local dans lequel un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un artisan. Par principe, les professions libérales ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux. En principe, la durée d'un bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf ans. La durée du bail est scindée en trois périodes de trois ans chacune : les trois périodes triennales. C’est pourquoi il est habituellement dénommé « bail 3/6/9 ».
L'article L.145-9 du Code de commerce précise que, contrairement aux baux soumis au régime de droit commun, les baux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé ou suite à une demande de renouvellement.
Dans le cas où aucun congé ou aucune demande de renouvellement ne serait délivré, alors le contrat de bail se prolongerait tacitement.
Le preneur et le bailleur ont la faculté de mettre fin au contrat de bail à la fin de chaque période triennale.
En tout état de cause, la résiliation du contrat de bail peut être judiciaire.
A l'initiative du preneur
Le preneur a la faculté de donner congé à la fin de chaque période triennale, soit à la fin de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année. Pour se faire, il lui incombe d'envoyer au preneur ledit congé par lettre recommandée avec avis de réception, ou bien par acte extrajudiciaire au moins six mois avant la fin de la période considérée. Cette durée minimale est d'ordre public, le bailleur et locataire peuvent toutefois convenir d'un délai plus long dans le contrat de bail. La demande de congé est valable, quand bien même le délai de préavis n'a pas été respecté, ses effets sont alors reportés à la fin de la période suivante. De ce fait, lorsque le locataire délivre tardivement son congé, il pourra prendre effet à la fin de la période triennale suivante.
Lorsqu'une convention a été conclue entre les deux parties : le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail à tout moment, sans attendre le terme ou le congé triennal. Les deux parties doivent simplement donner leur accord. Il convient toutefois de se ménager une preuve avec un écrit.
A l'initiative du bailleur
Le preneur a également la faculté de demander la résiliation du bail au moyen d'un congé motivé. Ce congé peut être délivré dans certaines situations, notamment pour construire ou reconstruire l'immeuble; ou encore pour la réalisation de travaux qui nécessitent d'évacuer les locaux.
Le congé est délivré au moyen d'un acte extrajudiciaire.
Résilier le bail judiciairement
En cas d'inexécution contractuelle
La résiliation judiciaire peut être demandée en justice par la partie à l'égard de laquelle les obligations contractuelles n'ont pas été respectées (il peut s'agir par exemple du non-paiement des loyers ou bien de l'exercice d'une activité non visée par le contrat et non autorisée par le bailleur).
Le tribunal compétent en matière de résiliation de bail commercial est le tribunal judiciaire.
La mise en jeu d'une clause résolutoire
Le contrat peut contenir une clause résolutoire, c'est-à-dire une clause permettant de mettre de plein droit fin au contrat, profitant généralement au bailleur. La clause précise les obligations dont le non-respect peut conduire à la résiliation.
L'article L.145-41 du Code de commerce dispose que cette clause résolutoire ne peut être mise en œuvre qu'après un délai de 1 mois suivant l'envoi d'un commandement de payer resté infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.
En cas de manquement à une des obligations visées par la clause, et suite à l'envoi du commandement demeuré infructueux, la résiliation est acquise de plein-droit. Cette résiliation doit néanmoins être constatée par un juge afin de produire pleinement ses effets.
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