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Pourquoi avoir recours au bail dérogatoire ?
Les parties choisissent le bail dérogatoire lorsqu’elles ne veulent pas être soumises aux règles propres au bail commercial.
Ce bail est utile notamment lorsque les parties souhaitent conclure un bail de courte durée, sans les contraintes d’un bail commercial (par exemple le versement d’une indemnité d’éviction par le propriétaire qui souhaite que le locataire quitte le local).
Un bail commercial classique dure 9 ans, alors que la durée du bail dérogatoire ne doit pas excéder 3 ans. Il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires, la durée totale de la somme de ces baux ne devant pas dépasser 3 ans.
Peut-on mettre fin à un bail dérogatoire avant la fin de la période prévue ?
Ni le locataire, ni le propriétaire ne peut donner un congé anticipé. Par conséquent, si le locataire quitte le local, il devra payer les loyers jusqu’au terme de la période de location prévue au contrat.
Que se passe-t-il à l’expiration de la période de 3 ans ?
L'article L145-5 du Code de commerce dispose qu’à l’expiration de cette période « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »
Cela signifie qu’à l’expiration de la période de 3 ans, si les parties veulent faire perdurer leur relation, doivent se soumettre aux règles du bail commercial classique (3/6/9). Le nouveau bail peut être mis en place :
- Explicitement : si les parties en conviennent
- Tacitement : si locataire se maintient dans les locaux et que le bailleur le laisse en possession.
L’obligation légal : l’état des lieux
Pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi. L'article L145-5 du Code de commerce dispose que « un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. »
Cet article prévoit également que l’état des lieux est établi par un huissier de justice, à l’initiative de l’une ou l’autre des parties. Les frais s’y rattachant sont partagés entre le bailleur et le locataire.