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LMP et LMNP : Conseil comptable et fiscal Location Meublée

La location meublée LMP ou LMNP possède un régime spécifique plus avantageux que la location meublée classique. Cependant, sa gestion comptable n'est pas des plus simples. 

Vous avez besoin d'un accompagnement pour choisir votre statut ou démarrer votre LMP/LMNP ? Vous ne savez pas comment en gérer la comptabilité ? Un Expert-Comptable MyFormality répond à vos questions lors d'une visioconférence et vous conseille sur la meilleure démarche à suivre*.

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Les différences entre LMP et LMNP

La location meublée professionnelle (LMP) possède un régime spécifique plus avantageux que la location classique non meublée. En effet, le statut LMP vous permet de défiscaliser votre location. Ce régime fiscal particulier nécessite cependant une gestion fiscale et comptable plus contraignante. La LMP et LMNP feront l'objet d'une comparaison, afin d'étudier les différences entre les deux statuts d'un point de vue fiscal.

Peut-on cumuler LMP et LMNP ? Le cumul entre les deux régimes n'est pas envisageable.

 

La fiscalité de la location meublée non professionnelle 

La location meublée relève du régime BIC, à l’intérieur duquel il existe deux sous régimes : le régime micro et le régime réel.

Le régime micro s'applique lorsque le montant de vos recettes n'excède pas :

  • 70 000 € pour les locations de locaux d'habitation meublés ;
  • 170 000 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.

Dans ce cas, vous déclarez à l’impôt sur le revenu les recettes encaissées et bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % représentatif de vos charges (ou 71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés).

Même si vous êtes dans les limites du régime micro, vous pouvez opter pour le régime réel : il vous permet de déduire vos charges réelles, généralement bien supérieures au forfait de 50 % du fait de l’amortissement des meubles et de l’immeuble, et donc bien plus intéressant. L’amortissement permet de réduire considérablement votre fiscalité, voire de l’éluder complètement en générant du déficit fiscal. Ce déficit ne peut pas être imputé sur votre revenu global : il ne peut l’être que sur vos autres revenus BIC de même nature de l’année ou des 10 années suivantes.

Lors de la cession du bien, la plus-value est taxée selon le régime des plus-values de particuliers avec un abattement selon la durée de détention.

Les obligations déclaratives de la location meublée

Le régime réel est bien plus avantageux fiscalement mais les obligations déclaratives sont plus lourdes, proches de celles d’une petite entreprise (tenue d’une comptabilité régulière, établissement d’un bilan annuel et d’une liasse fiscale n°2031).

Il est donc recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable. Si vous êtes adhérent d’un centre de gestion agréée, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt frais de comptabilité qui vous permet la prise en charge d’une partie des honoraires comptables jusqu’à 915 euros par an.

La procédure est complexe, c’est pourquoi l’aide d’un expert est essentiel afin d’optimiser sa gestion, notamment dans les étapes de :

  • Déclaration de début d’activité
  • Choix du statut juridique (entreprise individuelle ou SARL de famille)
  • Formalité d’option pour le régime réel
  • Inscription au centre de gestion agrée
  • Rédaction du bail
  • Etablissement du bilan annuel
  • Déclaration des revenus
  • Récupération de la TVA

 

La location meublée et la récupération de la TVA

Le statut de loueur permet dans certains cas de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien, il s’agit des biens immobiliers achetés :

  • Neufs ou rénovés ;
  • Par le biais d’une société exploitante, toutefois le bail commercial doit être signé pour au moins 9 ans ;
  • Au sein de résidences de services : EHPAD, résidences de tourisme ou village de vacances classé, logements étudiants, logements séniors.

Au moins trois des services suivants doivent être proposés dans la résidence :

  • Accueil de la clientèle ;
  • Nettoyage régulier des locaux ;
  • Fourniture de linge de maison ;
  • Service de petit-déjeuner.

La récupération de la TVA sur l’investissement implique que les revenus tirés de la location soient eux-mêmes soumis à TVA.

 

Le régime fiscal et social de la Location Meublée Professionnelle

Ce régime entraîne l’assujettissement aux charges sociales, contrairement à la LMNP, la LMP voit la rentabilité de l’investissement s'amoindrir. Sur le plan fiscal, le statut de LMP emporte les avantages suivants :

  • Le déficit fiscal peut être imputé sur le revenu global déclaré à l’impôt sur le revenu ;
  • Une exonération des plus-values de cession : le statut de LMP permet de bénéficier des exonérations totales ou partielles du régime des plus-values professionnelles ;
  • Des allègements de droits de succession dans certains cas ;
  • D’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière s’agissant d’un bien professionnel.

Le LMP doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

 

La LMNP et la SARL de famille

L’activité LMNP peut être exercée dans une SARL de famille. Il s’agit d’une SARL classique, constituée entre plusieurs membres d’une même famille, ayant choisi l’option des sociétés de personnes. Les associés doivent avoir des liens directs : frères et sœurs, conjoints, parents. L’imposition est établie chez les associés, comme si le bien était détenu en direct, donc au régime de l’impôt sur le revenu tel que défini ci-avant, à hauteur de leur détention dans le capital.

La SARL de famille permet de contourner la limite des 23 000 euros maximum de recettes par an ou des 50 % des revenus globaux. Dans le cadre d’une SARL constituée de deux associés détenant chacun 50 % des parts sociales, il est possible de louer un bien sous le régime LMNP pouvant procurer des recettes jusqu’à 46 000 euros par an.

La SARL de famille permet de préparer la transmission du patrimoine et minimiser les droits de succession.

Attention : dans la SARL de famille, les liens familiaux entre les associés doivent être maintenus pendant toute la vie de la société. Si l’un des associés cède ses parts en dehors du groupe familial, la SARL perd son statut et bascule dans le régime de l’impôt sur les sociétés.

Les avocats fiscalistes de MyFormality sont là pour vous accompagner dans la création de votre SARL de famille.

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