Vous souhaitez devenir investisseur locatif tout en profitant de régimes fiscaux comportant de nombreux avantages ? Prenez 2 minutes pour découvrir les points essentiels à savoir sur la LMNP !
Le bail de location meublée
Quelle définition peut on apporter aux activités de location meublée, qu'il s'agisse de LMNP ou de LMP ?
Assez simplement, il faut envisager la location meublée comme la location d'un bien dans lequel le locataire peut vivre en y apportant seulement ses effets personnels.
La location meublée avec votre locataire doit être formalisée dans un contrat, le bail, obligatoirement établi par écrit, signé et conforme à la loi.
Quel est le mobilier obligatoire pour une location meublée ?
Un décret publié le 5 août 2015 liste :
- Une literie (ce qui comporte d'après la jurisprudence au moins : sommier, matelas, couette et oreiller/traversin)
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher (rideaux, stores, volets)
- Le matériel nécessaire à la cuisson des aliments (Four ou Four à micro-ondes ET plaques de cuisson)
- Le matériel nécessaire à la conservation des aliments (a minima un frigo avec freezer)
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- Des ustensiles de cuisine,
- Une table et des sièges,
- Des meubles de rangement,
- Un éclairage suffisant,
- Du matériel d'entretien ménager.
Ce mobilier doit être en bon état, ce qui nécessite son entretien ou son renouvellement régulier.
À défaut, le juge peut être saisi afin de requalifier le contrat de meublé en logement vide, ce qui a des conséquences en matière fiscale :
En effet, le passage d'une location meublée à une location vide a, outre les conséquences liées au bail exposées dans le tableau ci-dessous, une incidence sur certains points fiscaux. Par exemple, l'abattement passe de 50% (Location meublée) à seulement 30% (location vide) du montant de vos revenus locatifs déclarés.
Petite précisions sur les différences entre le bail meublé et le bail d’habitation traditionnel :
Le bail de location meublée doit comporter des clauses spécifiques, il est le socle des relations avec votre locataire et doit donc être correctement établi : nos experts de MyFormality vous accompagnent pour rédiger votre bail meublé sur mesure.
Les différences entre location meublée professionnelle et non professionnelle ?
La location meublée est considérée comme professionnelle dès lors que les recettes qu'elle génère sont supérieures à un certain seuil et que l'activité devient majoritaire. Dès lors que ces seuils sont dépassés, un changement de statut est opéré, la LMNP devient une LMP :
- Les recettes perçues de la location des biens doivent dépasser la limite de 23 000 euros par an, sinon, la LMNP devient une LMP
- Ces mêmes recettes doivent dépasser certaines catégories de revenus du foyer fiscal : Il s'agit des revenus liés aux salaires, aux bénéfices industriels et commerciaux ainsi qu'aux bénéfices non commerciaux.
Si ces deux conditions sont remplies, alors on parlera de Location meublée professionnelle (LMP).
Ainsi, si un bailleur est amené à dépasser ce montant, le régime applicable bascule du statut de LMNP à celui de LMP. Ce passage de LMNP à LMP n'est pas sans conséquence, surtout en ce qui concerne les critères fiscaux comme détaillé ci-dessous :
Fiscalité & Location meublée
Il faut impérativement distinguer les différents régimes fiscaux en matière de LMNP et de LMP.
La fiscalité de la location meublée non professionnelle
La location meublée relève du régime BIC, à l’intérieur duquel il existe deux sous régimes : le régime micro et le régime réel.
Le régime micro s'applique lorsque le montant de vos recettes n'excède pas :
- 70 000 € pour les locations de locaux d'habitation meublés ;
- 170 000 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.
Dans ce cas, vous déclarez à l’impôt sur le revenu les recettes encaissées et bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % représentatif de vos charges (ou 71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés).
Même si vous êtes dans les limites du régime micro, vous pouvez opter pour le régime réel : il vous permet de déduire vos charges réelles, généralement bien supérieures au forfait de 50 % du fait de l’amortissement des meubles et de l’immeuble, et donc bien plus intéressant. L’amortissement permet de réduire considérablement votre fiscalité, voire de l’éluder complètement en générant du déficit fiscal. Ce déficit ne peut pas être imputé sur votre revenu global : il ne peut l’être que sur vos autres revenus BIC de même nature de l’année ou des 10 années suivantes.
Lors de la cession du bien, la plus-value est taxée selon le régime des plus-values de particuliers avec un abattement selon la durée de détention.
Les obligations déclaratives de la location meublée
Le régime réel est bien plus avantageux fiscalement mais les obligations déclaratives sont plus lourdes, proches de celles d’une petite entreprise (tenue d’une comptabilité régulière, établissement d’un bilan annuel et d’une liasse fiscale n°2031).
Il est donc recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable. Si vous êtes adhérent d’un centre de gestion agréée, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt frais de comptabilité qui vous permet la prise en charge d’une partie des honoraires comptables jusqu’à 915 euros par an.
La procédure est complexe, c’est pourquoi l’aide d’un expert est essentiel afin d’optimiser sa gestion, notamment dans les étapes de :
- Déclaration de début d’activité
- Choix du statut juridique (entreprise individuelle ou SARL de famille)
- Formalité d’option pour le régime réel
- Inscription au centre de gestion agrée
- Rédaction du bail
- Établissement du bilan annuel
- Déclaration des revenus
- Récupération de la TVA
La fiscalité de la Location Meublée professionnelle
Ce régime entraîne l’assujettissement aux charges sociales, contrairement à la LMNP, la LMP voit la rentabilité de l’investissement s'amoindrir. Sur le plan fiscal, le statut de LMP emporte les avantages suivants :
- Le déficit fiscal peut être imputé sur le revenu global déclaré à l’impôt sur le revenu ;
- Une exonération des plus-values de cession : le statut de LMP permet de bénéficier des exonérations totales ou partielles du régime des plus-values professionnelles ;
- Des allègements de droits de succession dans certains cas ;
- D’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière s’agissant d’un bien professionnel.
C'est pourquoi dans certains cas, le changement vers un statut de LMP est parfois une solution fiscale à envisager.
La location meublée et la récupération de la TVA
La location meublée, qu'il s'agisse de LMP ou de LMNP, permet dans certains cas de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien, il s’agit des biens immobiliers achetés :
- Neufs ou rénovés ;
- Par le biais d’une société exploitante, toutefois le bail commercial doit être signé pour au moins 9 ans ;
- Au sein de résidences de services : EHPAD, résidences de tourisme ou village de vacances classé, logements étudiants, logements séniors.
Au moins trois des services suivants doivent être proposés dans la résidence :
- Accueil de la clientèle ;
- Nettoyage régulier des locaux ;
- Fourniture de linge de maison ;
- Service de petit-déjeuner.
La récupération de la TVA sur l’investissement implique que les revenus tirés de la location soient eux-mêmes soumis à TVA.
Les différentes sociétés pour exercer une activité de Location meublée
La condition pour pouvoir exercer une activité de Location meublée est de recourir à une forme sociale soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Il existe dès lors plusieurs possibilités comme la SCI, la SARL, l'EURL ou encore la SNC, par exemple.
La Société Civile Immobilière (SCI)
Les SCI sont tenues d'avoir un objet social civil. Ainsi, le domaine d'activité d'une SCI ne peut, en principe, être de la location meublée. Ce qui exclue d'office toute compatibilité entre une SCI et une activité de LMP.
Néanmoins, il existe une exception en matière de LMNP, sous réserves que les conditions énumérées ci-dessus soient valides bien entendu :
Les activités de LMNP ne doivent pas représenter une activité récurrente de la SCI et correspondre à un chiffre d'affaire de moins de 10% du chiffre d'affaire global de la SCI.
À défaut, la fiscalité change et la SCI ne sera plus soumise à l'impôt sur le revenu mais à l'impôt sur les sociétés.
Dans cette seule hypothèse, la location meublée peut être exercée par une SCI. Attention toutefois à bien respecter les barème où la SCI ne sera plus redevable de l'impôt sur le revenu mais de l'impôt sur les sociétés, ce qui rendra impossible pour pour la SCI d'exercer une activité de Location meublée.
Il est dès lors dangereux, d'un point de vue fiscal, pour une SCI d'exercer une activité de location meublée.
C'est pourquoi il est généralement déconseillé d'exercer une activité de location meublée avec une SCI. La LMP/LMNP peut même parfois s'avérer dangereuse pour votre SCI sur le plan fiscal et social.
Vous souhaitez créer ou être accompagné dans la gestion de votre SCI ? MyFormality vous propose tout un panel d'offres spécialement conçues pour répondre aux besoins des SCI.
La Société de famille (SARL)
L’activité LMNP peut être exercée dans une SARL de famille. Il s’agit d’une SARL classique, constituée entre plusieurs membres d’une même famille, ayant choisi l’option des sociétés de personnes. Les associés doivent avoir des liens directs : frères et sœurs, conjoints, parents. L’imposition est établie chez les associés, comme si le bien était détenu en direct, donc au régime de l’impôt sur le revenu tel que défini ci-avant, à hauteur de leur détention dans le capital.
La SARL de famille permet de contourner la limite des 23 000 euros maximum de recettes par an ou des 50 % des revenus globaux. Dans le cadre d’une SARL constituée de deux associés détenant chacun 50 % des parts sociales, il est possible de louer un bien sous le régime LMNP pouvant procurer des recettes jusqu’à 46 000 euros par an.
Attention : dans la SARL de famille, les liens familiaux entre les associés doivent être maintenus pendant toute la vie de la société. Si l’un des associés cède ses parts en dehors du groupe familial, la SARL perd son assujettissement aux BIC et bascule dans le régime de l’impôt sur les sociétés.
Les avocats de MyFormality sont là pour vous accompagner dans la création de votre SARL de famille.
L'entreprise unipersonnelle (EURL)
Une EURL peut tout à fait être soumise aux BIC. Cette condition doit toutefois être acquise dès la création de la société mais aussi perdurer lors de la vie de celle-ci. Ainsi, vous ne pourrez pas céder vos parts sociales à n'importe qui sous peine que votre société deviennent alors une SARL soumise à l'impôt sur les sociétés, ce qui exclurait d'office toute possibilité d'exercer une activité de location meublée.
La société en nom collectif (SNC)
Une activité de LMNP est possible pour une SNC dès lors que la SNC est détenue uniquement par des personnes physiques (une SNC qui serait détenue en partie par une SARL serait dès lors soumise à l'IS et ne pourrait plus exercer une activité de location meublée). C'est aussi risqué d'un point de vue social en ce que les associés sont tous soumis au RSI.
**********
Vous n'avez pas encore inscrit votre LMP au Registre du Commerce et des Scoiétés (RCS) ? Profitez de notre Offre de démarrage LMP et LMNP !
Votre LMP est déjà inscrite et vous souhaitez être accompagné dans sa gestion ? Nous vous proposons la Gestion Location Meublée : LMP et LMNP par un Expert-Comptable MyFormality.
N'hésitez pas à nous contacter par mail ou directement sur notre standard afin d'obtenir de plus amples renseignements sur nos offres en matière de LMP & LMNP. .