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Vous avez un bien immobilier que vous voulez mettre en location : avez-vous envisagé la location meublée ?

Généralement plus rentable, elle permet aussi de défiscaliser votre location grâce à un régime spécifique bien plus avantageux que celui des revenus fonciers de la location classique.

Son régime fiscal avantageux est en contrepartie assorti de conditions juridiques, comptables et fiscales plus contraignantes. Faites appel aux experts de MyFormality pour vous aider à les décrypter et obtenir une gestion plus efficace de vos locations !

Les honoraires comptables sont pris en charge jusqu’à 915 euros grâce à une réduction d’impôt, et les frais d’avocat sont déductibles. Vous n’avez donc aucune raison de vous priver des conseils avisés de nos experts pour une meilleure optimisation de votre investissement.

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Gestion Location Meublée : LMNP et LMP

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Qu’est-ce que la location meublée ?

Contrairement au bail d’habitation classique appelée aussi location vide, il s’agit de proposer la location d’un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, en apportant seulement avec lui ses affaires personnelles.

Il peut s’agit d’un appartement que l’on va louer meublé avec le nécessaire pour y vivre, pour un étudiant par exemple. Cela peut aussi être des investissements dans des résidences dites de « services » telles que les maisons de retraite, les résidences étudiantes ou les villages de vacances. La location peut constituer la résidence principale du locataire ou être un lieu de vacances, dans ce cas on parle de location saisonnière.

Lorsque vous débutez une activité de LMNP, vous devez souscrire un formulaire P0 i afin d'obtenir un numéro SIRET.

 

LMNP ou LMP ?

L'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel, on parle alors de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), lorsqu'au moins l'une des deux conditions suivantes n'est pas remplie :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • Les recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Dans le cas contraire, l’activité est exercée à titre professionnel, on parle alors de LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

LMP ou LMNP tableau

La plupart des locations meublées suivent le régime LMNP.

Attention : en cas de baisse de vos autres revenus, en cas de départ en retraite, vous êtes susceptibles de basculer dans le régime LMP !

 

Quel est le mobilier obligatoire pour une location meublée ?

Un décret publié le 5 août 2015 liste :

  • Une literie comprenant couette ou couverture,
  • Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four ou four micro-ondes,
  • Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer,
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  • Des ustensiles de cuisine,
  • Une table et des sièges,
  • Des étagères de rangement,
  • Des luminaires,
  • Du matériel d'entretien ménager.

 

Ce mobilier doit être en bon état, ce qui nécessite son entretien ou son renouvellement régulier.

 

Quels sont les avantages de la location meublée ?

La location meublée apporte une rentabilité plus élevée que les logements loués vides, en contrepartie du mobilier fourni. Le dépôt de garantie est plus élevé : le propriétaire peut exiger un dépôt de 2 mois maximum contre 1 mois pour une location nue.

La location meublée apporte surtout un régime fiscal avantageux, celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), bien plus intéressant que le régime des revenus fonciers applicable aux locations simples (non meublées).

 

La fiscalité de la location meublée

La location meublée relève donc du régime BIC, à l’intérieur duquel existe deux sous régimes : le régime micro et le régime réel.

Le régime micro s'applique lorsque le montant de vos recettes n'excède pas :

  • 70 000 € pour les locations de locaux d'habitation meublés ;
  • 170 000 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.

Dans ce cas, vous déclarez à l’impôt sur le revenu les recettes encaissées et bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % représentatif de vos charges (ou 71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés).

Même si vous êtes dans les limites du régime micro, vous pouvez opter pour le régime réel : il vous permet de déduire vos charges réelles, généralement bien supérieures au forfait de 50 % du fait de l’amortissement des meubles et de l’immeuble, et donc bien plus intéressant. L’amortissement permet de réduire considérablement votre fiscalité, voire de l’éluder complètement en générant du déficit fiscal. Ce déficit ne peut pas être imputé sur votre revenu global : il ne peut l’être que sur vos autres revenus BIC de même nature de l’année ou des 10 années suivantes.

Lors de la cession du bien, la plus-value est taxée selon le régime des plus-values de particuliers avec un abattement selon la durée de détention.

 

Les obligations déclaratives de la location meublée

Le régime réel est bien plus avantageux fiscalement mais les obligations déclaratives sont plus lourdes, proches de celles d’une petite entreprise (tenue d’une comptabilité régulière, établissement d’un bilan annuel et d’une liasse fiscale n°2031).

Il est donc recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable. Si vous êtes adhérent d’un centre de gestion agréée (faire lien sur article dédié), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt frais de comptabilité qui vous permet la prise en charge d’une partie des honoraires comptables jusqu’à 915 euros par an.

La procédure est complexe, c’est pourquoi l’aide d’un expert est essentiel afin d’optimiser sa gestion, notamment dans les étapes de :

  • Déclaration de début d’activité
  • Choix du statut juridique (entreprise individuelle ou SARL de famille)
  • Formalité d’option pour le régime réel
  • Inscription au centre de gestion agrée
  • Rédaction du bail
  • Etablissement du bilan annuel
  • Déclaration des revenus
  • Récupération de la TVA

 

La location meublée et la récupération de la TVA

Le statut de loueur en meublé permet dans certains cas de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien, il s’agit des biens immobiliers achetés :

  • Neufs ou rénovés,
  • Par l’intermédiaire d’une société exploitante en signant un bail commercial d’au moins neuf ans,
  • Dans des résidences de services : ephad, résidence de tourisme ou village de vacances classés, logements étudiants, logements séniors.

Au moins trois des services suivants doivent être proposés dans la résidence :

  • Accueil de la clientèle,
  • Fourniture de linge de maison,
  • Nettoyage régulier des locaux,
  • Service de petit-déjeuner.

La récupération de la TVA sur l’investissement implique que les revenus tirés de la location soient eux-mêmes soumis à TVA.

 

Le bail de location meublée

La location meublée avec votre locataire doit être formalisée dans un contrat, le bail, obligatoirement établi par écrit, signé et conforme à la loi.

Les différences entre le bail meublé et le bail d’habitation traditionnel :

Tableau situation appartement vide ou meublé

Le bail de location meublée doit comporter des clauses spécifiques, il est le socle des relations avec votre locataire et doit donc être correctement établi : nos experts de MyFormality vous accompagnent pour rédiger votre bail meublé sur mesure. Faire lien avec fiche article ou produit.

 

Le régime fiscal et social de la Location Meublée Professionnelle - LMP

Lorsque votre activité de location meublée est qualifiée de professionnelle, elle entraîne l’assujettissement aux charges sociales ce qui vient amoindrir la rentabilité de l’investissement. Sur le plan fiscal, le statut de LMP emporte les avantages suivants :

  • Le déficit fiscal peut être imputé sur le revenu global déclaré à l’impôt sur le revenu,
  • Une exonération des plus-values de cession : le statut de LMP permet de bénéficier des exonérations totales ou partielles du régime des plus-values professionnelles,
  • Des allègements de droits de succession dans certains cas,
  • D’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière s’agissant d’un bien professionnel.

Le LMP doit être inscrit au Registre du Commerce et des sociétés.

 

La LMNP et la SARL de famille

L’activité LMNP peut être exercée dans une SARL de famille. Il s’agit d’une SARL classique, constituée entre plusieurs membres d’une même famille, ayant choisi l’option des sociétés de personnes. Les associés doivent avoir des liens directs : frères et sœurs, conjoints, parents. L’imposition est établie chez les associés, comme si le bien était détenu en direct, donc au régime de l’impôt sur le revenu tel que défini ci-avant, à hauteur de leur détention dans le capital.

La SARL de famille permet de contourner la limite des 23 000 euros maximum de recettes par an ou des 50 % des revenus globaux. Dans le cadre d’une SARL constituée de deux associés détenant chacun 50 % des parts sociales, il est possible de louer un bien sous le régime LMNP pouvant procurer des recettes jusqu’à 46 000 euros par an.

La SARL de famille permet de préparer la transmission du patrimoine et minimiser les droits de succession.

Attention : dans la SARL de famille, les liens familiaux entre les associés doivent être maintenus pendant toute la vie de la société. Si l’un des associés cède ses parts en dehors du groupe familial, la SARL perd son statut et bascule dans le régime de l’impôt sur les sociétés.

Les avocats fiscalistes de MyFormality sont là pour vous accompagner dans la création de votre SARL de famille.

Validé le 18/02/19 par le comité d'experts