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Une Société Civile Immobilière (SCI) peut-elle avoir un seul associé ?

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Une Société Civile Immobilière (SCI) doit compter au minimum deux associés à la création. Toutefois, au cours de la vie de la SCI, il peut arriver que la SCI se retrouve avec un seul associé.

  1. Qu’est-ce qu’une SCI unipersonnelle ?
  2. Dans quels cas la SCI peut devenir unipersonnelle ?
  3. La cession des parts
  4. Le décès ou le retrait des associés
  5. Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle ?
  6. Comment régulariser la situation ?
  7. Pourquoi créer une SCI ? Comment elle fonctionne ?

 

Qu’est-ce qu’une Société Civile unipersonnelle ?

Dans le langage courant, une Société Civile Immobilière unipersonnelle désigne une SCI composée d’une seule personne détenant la totalité des parts de la société.

Est-il possible de créer une SCI seul ?

En principe non, une SCI unipersonnelle n’est pas régulière : l’article 1832 du Code Civil n’autorise pas la création d’une SCI par une seule personne. Une SCI doit donc obligatoirement être composée de deux personnes minimum pour être reconnue comme telle à sa création.Une Société Civile Immobilière unipersonnelle ne pourra pas être immatriculée auprès du greffe du tribunal de commerce : le greffier refusera l'immatriculation.

On peut noter que cette règle n'existe pas dans toutes les formes de sociétés : par exemple, il est possible de créer une SARL (on parle alors d'EURL) ou une SAS (on parle alors d'une SASU) avec un seul associé.

Certaines hypothèses peuvent cependant conduire à ce qu’il n y en ait plus qu'un seul dans ce type de structure au cours de sa vie.

 

Dans quels cas la SCI va devenir unipersonnelle ?

Si la création de SCIpar une seule personne n’est pas autorisée, il est toutefois légalement possible que la société devienne unipersonnelle après sa création. Deux hypothèses peuvent être distinguées :

 

La cession des parts.

La SCI peut devenir unipersonnelle si après la création de la société, il y a une cession de parts entre les deux seuls associés. Dans ce cas, celui restant sera propriétaire de toutes les parts de la société.

Ce peut être le cas dans les sociétés familiales, quand un parent ou un enfant souhaite devenir le seul propriétaire et acheter les parts des autres. 

Cela peut aussi être le cas en cas de divorce entre deux époux associés, quand l'un des conjoints va céder ses parts à l'autre ou lui attribuer dans le cadre du partage.

En présence d'enfants mineurs dans la société, il faut vérifier si la cession doit être autorisée par le juge des tutelles, car la responsabilité des associés est indéfinie.

 

Le décès ou retrait des associés de SCI

D’autres hypothèses peuvent également conduire à ce qu’une SCI devienne une société unipersonnelle :

  • le décès de l'un des associés ;
  • le retrait d'un associé.

Dans ces situations, la dissolution de la société ne s’effectue pas de manière automatique :

  • En cas de décès, l’associé restant ou la société elle-même peut racheter la part du (ou des) défunt(s), s’il existe une clause d’agrément des héritiers dans les statuts ;
  • En cas de retrait, l’associé restant peut également racheter les parts du sortant et les annuler : ce dernier a alors droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, et le restant devient ainsi propriétaire de toutes les parts.

 

Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle ?

L’associé unique a un délai d'1 an pour régulariser sa situation et intégrer de nouvelles personnes. À défaut un tiers peut demander en justice la dissolution de la société.

En pratique, la régularisation peut être opérée même après l'expiration du délai d'un an. L' article 1844-5 du Code civil dispose en effet que le tribunal :

- d'une part, ne peut pas prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, la situation de la société a été régularisée ;

- d'autre part, peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour procéder à cette régularisation.

Si aucun tiers ne formule une demande de dissolution, la situation peut perdurer légalement dans le temps.

Le risque peut également porter sur la fictivité de la société, si la situation n’est jamais régularisée. Notamment, au plan juridique et/ou fiscal, l'existence de la société pourrait être remise en cause, ce qui peut entraîner des conséquences juridiques et financières lourdes.

La régularisation sera nécessaire quand les associés seront des mineurs en raison de la responsabilité indéfinie par rapport aux dettes de la structure : dans ce cas, la vente des parts à des tiers sera la seule solution.

 

Comment régulariser la situation ?

Pour éviter les risques liés à la société unipersonnelle, il est recommandé de régulariser la situation par une cession de parts à un tiers. Dans les sociétés familiales, on pourra également procéder à des donations aux enfants, voire entre conjoints. Ces modifications du capital doivent être faites par écrit, elles nécessitent également une modification des statuts et un dépôt au Greffe du Tribunal de Commerce.

 

Pourquoi créer une SCI ? Comment elle fonctionne ?

Créer une SCI peut présenter plusieurs avantages pour les particuliers et les chefs d’entreprise :

  • une mutualisation des charges et des coûts liés à la détention d’actifs immobiliers ;
  • la préparation de la transmission du patrimoine aux héritiers (enfants) ou au conjoint en leur attribuant des parts sociales dans la société ;
  • Devenir propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l’activité de l'entreprise pour :
  • financer l’immeuble par la perception de loyers
  • déduire les charges locatives dans la société d’exploitation ;
  • et faciliter la cession de son entreprise en isolant les actifs immobiliers.

Cette structure offre également une grande liberté d’organisation, et une importante flexibilité dans le fonctionnement.

C'est d'abord une société civile, mais avec un objet particulier, c'est-à-dire acheter, louer un ou plusieurs biens immobiliers (terrains, maison, appartements). 

La société laisse une grande liberté de choix dans l’imposition fiscale : imposition de principe à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers ou imposition sur option à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option est irrévocable et doit donc être faite après avoir bien analysé ses avantages et inconvénients.

Il existe beaucoup de SCI dites "familiales".

Qui peut y participer ? Souvent on va retrouver les parents et leurs enfants. Le conjoint d'un associé ne l'est pas forcément lui-même. On peut aussi faire rentrer dans la structure des enfants majeurs ou mineurs. Il peut également y avoir un ou plusieurs associés personnes morales, par exemple une autre société (une SCI ou une société type SARL ou SAS) : cela peut permettre d'optimiser la fiscalité.

Quel est le capital d'une SCI familiale ? Le financement d'une SCI est varié : il peut être fait par les apports en espèces des associés au capital sachant qu'il n'existe pas de capital minimum dans une SCI. Le capital social est souvent faible, de quelques centaines à quelques milliers d'euros. 

Les associés peuvent aussi faire des avances qui seront inscrites en comptes courants, et qui constituent des dettes de la société qu'elle pourra rembourser sans générer d'imposition.

La SCI peut également emprunter auprès d'une banque pour financer l'acquisition des biens qu'elle veut acquérir. Elle peut aussi recourir au crédit-bail immobilier ce qui permet d'obtenir une durée de financement longue et généralement sans apports personnels des parties prenantes.

Le financement peut aussi être assuré par la location du bien acheté par la SCI: dans la SCI familiale, la location est souvent faite à un associé, quelque fois sans loyer (mise à disposition gratuite du logement).

En général les associés ne perçoivent pas de rémunération directe de la part de l'entité : mais ils peuvent percevoir le résultat de la société lorsqu'il y en a, soit directement lorsque la société est transparente, soit sous forme de dividendes lorsque la société a opté pour l'IS. 

Le fonctionnement de la SCI est prévue par la loi et les statuts. Les règles de majorité sont généralement définies par les statuts, un associé détenant plus de 50% des parts (on dit qu'il est majoritaire) dispose dans ce cas des principaux pouvoirs, sauf ce qui touche à la modification des statuts de la société.

Le régime légal de la SCI est assez souple, ce qui permet de créer une société "sur mesure", adaptée par exemple au contexte.

Des règles particulières peuvent être fixées concernant le droit de vote, par exemple quand les parts sociales sont démembrées (entre usufruit et nue propriété). Là encore, c'est le contexte familial qui peut amener à des aménagements de ce type.

Un ou plusieurs gérants sont choisis, parmi les associés ou non. Le gérant peut être une personne physique ou morale. Il a tous les pouvoirs pour agir au nom de la société, mais souvent les statuts prévoient des limitations de pouvoirs afin de protéger les associés.

Par exemple, les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant en cas d'achat ou cession d'un bien immobilier, d'emprunt ou de garantie donnée (hypothèque par exemple). Dans ce cas, le gérant devra être autorisé par l'assemblée générale avant d'engager l'opération. 

Devenir associé est une opération qui engage le patrimoine car la responsabilité est illimitée : cela signifie que si la société ne peut pas payer toutes ses dettes, les associés devront les supporter à hauteur de leur part en capital. Choisir ses partenaire est donc essentiel.

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Validé le 22/10 par le comité d'experts