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Une Société Civile Immobilière (SCI) peut-elle avoir un seul associé ?

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Une Société Civile Immobilière (SCI) peut-elle avoir un seul associé ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) doit compter au minimum deux associés à la création. Toutefois, au cours de la vie de la SCI, il peut arriver que la SCI se retrouve avec un seul associé.

  1. Qu’est-ce qu’une SCI unipersonnelle ?
  2. Le rachat des parts des associés
  3. Le décès ou le retrait des associés
  4. Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle ?

Qu’est-ce qu’une Société Civile unipersonnelle ?

Dans le langage courant, une Société Civile Immobilière unipersonnelle désigne une SCI composée d’un seul associé détenant la totalité des parts de la société.

En principe, une SCI unipersonnelle n’est pas régulière : l’article 1832 du Code Civil n’autorise pas la création d’une SCI par une seule personne . Une SCI doit donc obligatoirement être composée de deux associés minimum pour être reconnue comme telle.

Une Société Civile Immobilière unipersonnelle ne pourra pas être immatriculée auprès du greffe du tribunal de commerce.

Certaines hypothèses peuvent cependant conduire à ce qu’il y ait un seul associé dans une SCI.

Le rachat des parts des associés.

Si créer une SCI seul n’est pas autorisé, il est toutefois légalement possible que la structure devienne unipersonnelle après sa création.

Cela peut être le cas si après la création de la SCI, un associé achète les parts des autres associés.

Le décès ou retrait des associés

D’autres hypothèses peuvent également conduire à ce qu’une SCI créée devienne une Société unipersonnelle :

  • Décès d’un ou des autres associés de la société ;
  • Retrait des associés.

Dans ces situations, la dissolution de la SCI ne s’effectue pas de manière automatique.

  • En cas de décès, l’associé restant ou la SCI elle-même peut racheter la part du (ou des) défunt(s), s’il existe une clause d’agrément des héritiers dans les statuts ;
  • En cas de retrait, l’associé restant peut également racheter les parts de l’associé sortant et les annuler : ce dernier a alors droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, et l’associé majoritaire devient ainsi le seul associé ;

Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle ?

L’associé unique a 1 an pour régulariser sa situation et intégrer de nouveaux associés. À défaut un tiers peut demander en justice la dissolution de la société.

En pratique, la régularisation peut être opérée même après l'expiration du délai d'un an. L' article 1844-5 du Code civil dispose en effet que le tribunal :

- d'une part, ne peut pas prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, la situation de la société a été régularisée ;

- d'autre part, peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour procéder à cette régularisation.

Si aucun tiers ne formule une demande de dissolution, la SCI unipersonnelle peut perdurer légalement dans le temps.

Le risque peut également porter sur la fictivité de la société, si la situation n’est jamais régularisée.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI peut présenter plusieurs avantages pour les particuliers et les chefs d’entreprise :

  • Grande liberté d’organisation ;
  • Importante flexibilité dans le fonctionnement de la structure ;
  • Possibilité de réunir facilement des capitaux et des moyens pour réaliser à plusieurs d’importants investissements immobiliers ;
  • Mutualisation des charges et des coûts liés à la détention d’actifs immobiliers ;
  • Faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers (dont les enfants) en leur attribuant des parts sociales dans la société ;
  • Devenir propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l’activité de son entreprise pour :
    • financer l’immeuble par la perception de loyers via la SCI
    • déduire les charges locatives dans la société d’exploitation ;
    • et faciliter la cession de son entreprise en isolant les actifs immobiliers
  • Liberté de choix dans l’imposition fiscale : imposition de principe à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers ou imposition sur option irrévocable à l’impôt sur les sociétés (IS).

MyFormality vous accompagne dans la réalisation de l’ensemble des formalités et documents juridiques nécessaires pour créer une SCI.

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