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Quelles différences entre une indivision et une SCI ?

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Quelles différences entre une indivision et une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés et qui possède la personnalité juridique. Elle est donc distincte des associés qui la composent.

A l’inverse, l’indivision n’est pas une société, elle n’a pas la personnalité juridique. Elle n’est pas distincte de ses membres.

  1. Dans quels cas il y a indivision ?
  2. Quelles sont les règles de l’indivision ?
  3. Quelles sont les différences entre une indivision et une SCI ?
  4. Peut-on passer de l’indivision à la SCI ?

Dans quels cas il y a indivision ?

Il peut y avoir indivision de SCI à la suite d’un décès : le défunt laisse dans sa succession des biens notamment immobiliers (maisons, appartements, terrains). Si les héritiers décident de ne pas vendre les biens, ni faire un partage de la succession, il se forme alors une indivision entre les héritiers sur les biens immobiliers.

C’est aussi le cas dans le cadre d’un divorce avec des biens communs, que les époux divorcés décident de ne pas partager ou vendre.

Ça peut être aussi le cas d’époux mariés en séparation de biens, ou de partenaires pacsés, qui décident d’acheter ensemble un bien immobilier.

Ce sont donc des situations subies ou voulues.

Quelles sont les règles de l’indivision ?

Il existe des règles légales (dans le Code Civil) qui s’appliquent. Mais il est aussi possible d’écrire une convention d’indivision, ce qui sera souvent le cas quand l’indivision est voulue (exemple de l’achat d’un bien immobilier en commun par des partenaires pacsés).

Cette convention permet de gérer une indivision « pratiquement » comme une société dotée de la personnalité morale : organisation de la gestion, décisions prises à la majorité, répartition des fruits, retrait des participants, etc.

Néanmoins, il reste des différences avec la SCI.

Quelles sont les différences entre une indivision et une SCI ?

La principale différence est la suivante : la durée d'une société civile peut être de 99 ans (au maximum) alors que l'indivision est toujours un état précaire.

Si la convention d'indivision a été conclue pour une durée indéterminée, chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, « pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps ».

Si la convention d'indivision a été conclue pour une durée déterminée, celle-ci ne peut excéder cinq ans, sauf renouvellement ; en outre, un indivisaire peut provoquer le partage à tout moment « s'il a de justes motifs pour le faire ».

La SCI offre donc plus de garantie de pérennité sur le long terme.

Peut-on passer de l’indivision à la SCI ?

Cela est possible par un apport, c’est-à-dire que les indivisaires décident ensemble d’apporter le bien immobilier qu’ils détiennent à une SCI qu’ils créent. En échange ils recevront des parts de la société, qu’ils pourront plus facilement transmettre (sous réserve des clauses d’agrément).

L’inverse est aussi possible à la liquidation d’une SCI : les actifs peuvent être laissés en indivision entre les associés (cela évite notamment le paiement du droit de partage de 2,5% sur la valeur du bien).

En résumé, en présence de plusieurs personnes, il est préférable de créer une SCI pour acheter un bien immobilier. Cela permet :

  • une grande liberté d’organisation ;
  • une importante flexibilité dans le fonctionnement de la SCI ;
  • de faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers (dont les enfants) en leur attribuant des parts sociales dans la société.

MyFormality vous accompagne dans la réalisation de l’ensemble des formalités et documents juridiques nécessaires pour créer une SCI.

Validé le 22/10 par le comité d'experts