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Quelles différences entre une indivision ou une SCI ?

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Quelles différences entre une indivision et une société civile immobilière (SCI) ?

Une SCI est une société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés et qui possède la personnalité juridique. Elle est donc distincte des associés qui la composent. Cette société a pour objet de gérer un patrimoine immobilier. Constituée en principe de deux associés minimum, elle exclut toute activité commerciale. L’intérêt de créer une SCI est de pouvoir acquérir, détenir et tirer profit des loyers d’un bien immobilier, il peut également être d'utiliser un bien dans un cadre familial. Dans certains cas, il est possible de créer une SCI d’un genre particulier, pour répondre à des besoins précis :

  • la société civile de construction-vente (SCCV) : elle a pour objet la construction d’un immeuble en vue de sa revente à des personnes autres que les associés. C’est une exception à la règle selon laquelle une SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale ;
  • la société civile immobilière d’attribution (SCIA) : elle a pour objet l'achat ou la construction d'un bien immobilier par la société, pour répartir ensuite des lots aux différents associés. Elle s’adresse notamment aux personnes souhaitant mettre en place une copropriété de l’immeuble, l’attribution des lots se faisant avec une fiscalité intéressante.

Les associés sont réunis en assemblée générale au moins une fois par an. les décisions sont prises à la majorité des voix des associés.

 

A l’inverse, l’indivision n’est pas une société, elle n’a pas la personnalité juridique. Elle n’est pas distincte de ses membres. L'indivision, c'est la situation dans laquelle plusieurs personnes se trouvent être propriétaire d'un même bien. 

  • Dans quels cas y a-t-il indivision ?
  • Quelles sont les règles de l’indivision ?
  • Quelles sont les différences entre une indivision et une SCI ?
  • Peut-on passer de l’indivision à la SCI ?

 

Dans quels cas il y a indivision ?

Il peut y avoir indivision de SCI à la suite d’un décès, d'un héritage : le défunt laisse dans sa succession des biens notamment immobiliers (maisons, appartements, terrains). Si les héritiers décident de ne pas vendre les biens, de ne pas faire un partage de la succession, alors une indivision entre les héritiers sur les biens immobiliers se forme.

C’est aussi le cas dans le cadre d’un divorce avec des biens communs, que les époux divorcés décident de ne pas partager ou vendre.

Ça peut être aussi le cas d’époux mariés en séparation de biens, ou de partenaires d'un pacs, qui décident d’acheter ensemble un bien immobilier. Ce sont donc des situations subies ou voulues.

 

Quelles sont les règles de l’indivision ?

Il existe des règles légales (dans le Code Civil) qui s’appliquent. Toutefois, il est aussi possible de rédiger une convention d’indivision, ce qui sera souvent le cas quand l’indivision est voulue (exemple de l’achat d’un bien immobilier en commun par des partenaires d'un pacs).

Cette convention permet de gérer une indivision « pratiquement » comme une société dotée de la personnalité morale : organisation de la gestion, répartition des fruits, décisions prises à la majorité, retrait des participants, etc.

Néanmoins, il reste des différences avec la SCI.

 

Indivision ou SCI, que faut-il choisir ?

La principale différence entre une indivision et une SCI est la suivante : la durée d'une société civile peut être de 99 ans (au maximum) alors que l'indivision est toujours un état précaire.

Si la convention d'indivision a été conclue pour une durée indéterminée, tous les indivisaires ont la possibilité de faire une demande de partage à tout moment, tant qu'il n'y a pas de mauvaise foi ou de contretemps.

Au contraire, si la convention d'indivision a une durée déterminée, elle sera au maximum de cinq ans, hormis renouvellement ; en outre, un indivisaire peut provoquer le partage à tout moment, s'il dispose de justes motifs pour le faire.

La SCI offre donc plus de garantie de pérennité sur le long terme.

La SCI propriétaire d’un immeuble peut le mettre en valeur et le louer, pour en tirer des loyers.

La création d’une SCI permet de :

  • organiser la gestion d’un bien immobilier familial, pour éviter les inconvénients de l’indivision. Créer une SCI familiale permet également de choisir le régime fiscal le plus adapté à la situation ;
  • organiser une transmission patrimoniale : la donation d’un bien immobilier entier peut être très coûteuse fiscalement. La création d’une SCI permet de donner progressivement à ses enfants des parts de celle-ci, dans la limite des abattements périodiques fixés par la loi. Chaque part représente une partie de l’immeuble ;
  • réaliser à plusieurs un investissement immobilier que l’on ne pourrait faire seul.

 

Peut-on passer de l’indivision à la SCI ?

Cela est possible par un apport, c’est-à-dire que les indivisaires décident ensemble d’apporter le bien immobilier qu’ils détiennent à une SCI qu’ils créent. En échange ils recevront des parts de la société, qu’ils pourront plus facilement transmettre (sous réserve des clauses d’agrément).

L’inverse est aussi possible à la liquidation d’une SCI : les actifs peuvent être laissés en indivision entre les associés (cela évite notamment le paiement du droit de partage de 2,5% sur la valeur du bien).

En résumé, en présence de plusieurs personnes, il est préférable de créer une SCI pour acheter un bien immobilier. Cela permet :

  • une grande liberté d’organisation ;
  • une importante flexibilité dans le fonctionnement de la SCI ;
  • de faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers (dont les enfants) en leur attribuant des parts sociales dans la société.

MyFormality vous accompagne dans la réalisation de l’ensemble des formalités et documents juridiques nécessaires pour la création de SCI.

Validé le 22/10 par le comité d'experts