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SCI et TVA : Quelles sont les règles ?

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SCI et TVA : Quelles sont les règles ?

 

Les SCI peuvent dans certaines conditions opter à la TVA pour les immeubles qu’elles donnent en location. Mais cette option n’a d’intérêt que si l’objet de la location rentre dans le champ de la TVA.

 

L’assujettissement à la TVA d’une SCI est de plein droit dans certaines situations

Il s’agit notamment d’une obligation lorsque la SCI loue :

  • un bien immobilier aménagé (c’est à dire le contraire d’un local nu) à usage professionnel.
  • un local d’habitation meublé accompagné d’au moins 3 prestations accessoires supplémentaires comme le petit déjeuner, le nettoyage, l’accueil, la fourniture de linge.

 

Pourquoi opter à la TVA dans les autres cas ?

Les locaux à usage professionnel ou commercial peuvent être soumis à la TVA. Ce n’est pas une obligation. C’est au propriétaire d’en faire l’option.

Peu importe que le locataire y soit lui-même assujetti ou non.

L’option n’est pas ouverte aux immeubles à usage d’habitation

L’option est toutefois ouverte pour les locaux mixtes même si l’activité professionnelle n’est pas prépondérante

Opter à la TVA sur un immeuble permet la récupération de la TVA sur les travaux de construction mais également sur les travaux de réparations et d’entretien ainsi que toutes les charges permettant la récupération de la TVA (Frais d’actes, honoraires du syndic, honoraires juridiques et comptables…)

 

Pour quelle location une SCI peut opter à la TVA ?

Pour les locaux donnant lieu à un bail professionnel ou commercial.

Sont exclus du champ de la TVA les locaux d’habitation. Un local loué vide à usage d’habitation ne peut jamais comporter de TVA. Les travaux et les frais ne peuvent donc pas permettre la récupération de TVA.

 

Comment opter à la TVA ?

L’option à la TVA se fait par immeuble. Vous devez adresser un courrier en recommandé au service des impôts dont dépend la SCI, dans des conditions de formes strictes. Un contrat de bail devra être joint à cette déclaration. En effet l’option n’est pas valable pour la SCI en tant que telle mais pour les immeubles loués par cette SCI et indiqués dans la déclaration. Une même SCI peut donc gérer des immeubles soumis à TVA et des immeubles non soumis à TVA

 

L’assujettissement des locations à la TVA : calcul de la TVA

 

1. Base et taux d’imposition

La base d’imposition est constituée du loyer payé au bailleur mais également des droits d’entrée, pas-de-porte et avance de loyers.

S’agissant des charges locatives récupérables (charges payées par le bailleur puis remboursées par le locataire) : par principe elles sont inclues dans la base d’imposition.

Le taux de TVA applicable est le taux de droit commun à 20%.

2. Exigibilité de la TVA

Étant une prestation de service, la TVA sur la location n’est exigible qu’à l’encaissement des loyers.

3. TVA déductible

La SCI peut, en contrepartie de la collecte de la TVA sur les loyers, déduire la TVA qu’elle a payé sur ses acquisitions et autres charges.

Les opérations situées hors du champ de la TVA et les opérations imposables doivent être comptabilisées dans des comptes distincts.

La SCI doit également constituer des secteurs d’activité distincts dès lors qu’elle a une activité dans des secteurs non soumis aux mêmes règles en matière de TVA. La constitution de secteurs distincts est obligatoire lorsque la location est soumise à la TVA sur option.

Pour calculer sa TVA déductible la SCI va ensuite calculer, secteur par secteur, son coefficient de déduction : pour rappel ce coefficient est le produit de trois autres coefficients, chacun compris entre 0 et 1 :

  • Le coefficient d’assujettissement
  • Le coefficient de taxation
  • Le coefficient d’admission

a. Le coefficient d’assujettissement

Ce coefficient varie en fonction de l’affectation du bien ou service pour des opérations imposables ou non à la TVA.

La SCI devra donc, dès acquisition ou première utilisation du bien, l’affecter pour connaître son coefficient d’assujettissement. Ce coefficient est calculé par le contribuable sous sa responsabilité et doit être calculé bien par bien (principe). L’administration, sous réserve de justificatifs, admet que soit retenu un coefficient unique.

Exemple :
Prenons une SCI qui acquiert un immeuble qu’elle va affecter : pour 65% à la location et pour 35% à l’habitation de son associé principal sans loyer. Le coefficient d’assujettissement est de 0,65.

b. Le coefficient de taxation

Ce coefficient traduit l’utilisation effective du bien pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Si le bien est entièrement utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction alors le coefficient est de 1.

A l’inverse, il sera de 0 si le bien n’est pas du tout utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Ce coefficient est déterminé de façon forfaitaire quand le bien est utilisé à la fois pour des opérations ouvrant droit à déduction et des opérations n’y ouvrant pas droit.

Exemple :
Une SCI acquiert un immeuble entièrement affecté à la location. La location est consentie à 65% comme locaux professionnels et à 35% comme locaux à usage d’habitation. Le coefficient d’assujettissement est de 1. Le coefficient de taxation est de 0,65 (les locaux à usage d’habitation n’ouvrant pas droit à déduction).

c. Le coefficient d’admission

Le coefficient d’admission sera :

  • de 0 si la déduction de la TVA est interdite légalement
  • de 1 si elle est autorisée.

Exemple :
Une SCI acquiert un immeuble et y réalise des investissements, la TVA payée sur ces investissements est de 50 000 €.

L’immeuble est :

  • Affecté à la location pour 65% : coefficient d’assujettissement de 0,65
  • Loué à hauteur de 70% comme local professionnel et 30% à usage d’habitation : coefficient de taxation de 0,70
  • La déduction est légalement permise : coefficient d’admission de 1

Le coefficient de déduction de l’immeuble sera de 0,65 x 0,70 x 1 = 0,45.

La TVA déductible sera de : 50 000 x 0,45 = 22 500 €

Remarque :
Le coefficient de déduction calculé à l’acquisition ou l’achèvement est un coefficient provisoire qui se fonde sur une estimation de l’activité de l’année de la SCI. Des régularisations doivent donc être opérées avant le 25/04 de l’année suivante.

 

Conclusion : 

Il peut y avoir un réel intérêt pour une SCI d’opter à la TVA en fonction du bien qu’elle loue mais aussi en fonction du preneur. Un preneur non assujetti à la TVA comme par exemple un médecin n’aura pas intérêt à avoir un bail soumis à TVA ce dernier n’étant pas soumis à la TVA sur son activité, il ne pourra pas récupérer la TVA sur son loyer.