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SCI et TVA : Quelles sont les règles ?

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Les SCI, aussi bien transparentes que soumises à l'impôt sur les sociétés, peuvent dans certaines conditions opter à la TVA pour les immeubles qu’elles donnent en location. Mais cette option n’a d’intérêt que si l’objet de la location rentre dans le champ de la TVA.

SCI et TVA : L’assujettissement est de plein droit dans certaines situations

Il s’agit notamment d’une obligation lorsque la SCI loue :

  • un bien immobilier aménagé (c’est à dire le contraire d’un local nu) à usage professionnel.
  • un local d’habitation meublé accompagné d’au moins 3 prestations accessoires supplémentaires comme le petit déjeuner, le nettoyage, l’accueil, la fourniture de linge.

Pourquoi opter à la TVA dans les autres cas ?

Les locaux à usage professionnel ou commercial peuvent être soumis à la TVA. Ce n’est pas une obligation et c’est au propriétaire d’en faire l’option.

S'agissant du locataire, il n'est pas nécessaire qu'il soit assujetti ou non à la TVA pour demander l'option.

 

Exception : les immeubles à usage d'habitation ne peuvent pas bénéficier de cette option.

Cependant, pour les immeubles dont les activités sont mixtes, l'option reste possible même si l’activité professionnelle n’est pas prépondérante.

 

Opter à la TVA sur un immeuble permet la récupération de la TVA sur les travaux de construction mais également sur les travaux de réparations et d’entretien ainsi que toutes les charges permettant la récupération de la TVA (Frais d’actes, honoraires du syndic, honoraires juridiques et comptables…).

Pour quelle location une SCI peut opter à la TVA ?

Une telle option est possible pour les locaux donnant lieu à un bail professionnel ou commercial.

Sont exclus du champ de la TVA les locaux d’habitation. Un local loué vide à usage d’habitation ne peut jamais comporter de TVA. Les travaux et les frais ne peuvent donc pas permettre la récupération de TVA.

Comment opter à la TVA ?

L’option à la TVA se fait par immeuble. Vous devez adresser un courrier en recommandé au service des impôts dont dépend la SCI, dans des conditions de formes strictes. L'option étant valable pour les immeubles mis en location par la SCI, le contrat de bail doit être joint à la demande d'option. 

Cette option fait preuve d'une certaine souplesse quant à la gestion par la SCI de ses immeubles car cette dernière peut aussi bien disposer d'immeubles soumis à la TVA, comme d'immeubles non soumis à la TVA. 

 

Les règles d’assujettissement des locations à la TVA

La base d'imposition sur laquelle se calcule l'impôt, se constitue :

  • Du loyer payé par le locataire
  • Des charges locatives récupérables, c'est-à-dire des charges payées par le bailleur puis remboursées par le locataire. En général, elles sont comprises dans la base d’imposition.
  • Des sommes complémentaires comme les droits d'entrée, pas-de-porte et avances de loyers. 

 

Le taux de TVA applicable dans le cadre d'une SCI est le taux de droit commun à 20%.

Cependant, une TVA à taux réduit peut être appliquée dans certains cas. 

 

Précision : pour les prestations de services comme c'est le cas ici, la TVA n'est exigible qu'au moment de l'encaissement des loyers, c'est-à-dire au moment où le service est considéré comme exécuté. 

C'est différent de l'exigibilité de la TVA pour les livraisons de biens, qui intervient au moment de la livraison elle-même. 

 

Le calcul de la TVA déductible

Il est possible pour la société de déduire la TVA payée sur les acquisitions et charges.

 

Comptablement, les opérations qui sont hors champ de la TVA et les opérations imposables doivent se retrouver dans des comptes séparés. 

Dans l'hypothèse d'une activité réalisée dans différents secteurs par la société, qui n'ont donc pas tous les mêmes règles quant à la TVA, doivent être constituer des secteurs d'activité distincts. Lorsque la location est soumise à la TVA sur option, cette distinction de secteurs d'activité est obligatoire. 

 

Pour que la SCI calcule le montant de taxe sur la valeur ajoutée qu'elle peut déduire, cette dernière doit utiliser un coefficient dit "de déduction" obtenu après multiplication de trois coefficients différents (d'assujettissement, de taxation et d'admission). Chacun de ces coefficients est compris entre 0 et 1. 

 

Le coefficient de déduction est provisoire, donc il est nécessaire que la situation de la société soit mise à jour avant le 25/04 de l’année suivante.

 

Les coefficients :

  • Le coefficient d'assujettissement permet de mesurer l'affectation du bien ou du service pour toute opération imposable ou non à la TVA. Par principe, ce coefficient est calculé bien par bien. De ce fait, l'affectation doit être réalisée par la société du moment où il y a achat d'un bien ou utilisation d'un bien. 

Exemple : Une affectation à la location d'un immeuble pour 65%, équivaut à un coefficient d'assujettissement de 0,65. 

 

  • Le coefficient de taxation permet de déterminer si le bien est utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction. Plusieurs hypothèses sont possibles : 

-L'utilisation du bien est faite exclusivement pour des opérations ouvrant droit à déduction. Dans ce cas, le coefficient de taxation est de 1. 

-L'utilisation du bien n'est pas faite pour des opérations ouvrant droit à déduction. Le coefficient est donc de 0. 

-L'utilisation du bien est faite à la fois pour des opérations ouvrant droit à déduction et pour des opérations n'y ouvrant pas droit. Le coefficient est déterminé de façon forfaitaire. 

Exemple : Une affectation à la location professionnelle d'un immeuble pour 65%, équivaut à un coefficient de taxation de 0,65 car l'opération ouvre droit à déduction. 

 

  • Le coefficient d’admission permet d'établir si la déduction est possible ou non en fonction des dispositifs légaux de droit à la déduction. 

-Si la loi autorise la déduction, le coefficient d'admission est de 1. 

-Si la loi interdit la déduction, le coefficient d'admission est de 0. 

 

Exemple :

Une SCI acquiert un immeuble et y réalise des investissements, la taxe sur la TVA payée sur ces investissements est de 50 000 €.

Location de l'immeuble pour 65% : coefficient d’assujettissement de 0,65

Location à usage professionnel pour 70% et à usage d'habitation pour 30%: coefficient de taxation de 0,70

La loi autorise la déduction : coefficient d’admission de 1.

Le calcul du coefficient de déduction est égal à : 0,65 x 0,70 x 1 = 0,45.

La TVA déductible est d'un montant de : 50 000 x 0,45 = 22 500 €

 

Conclusion

Il peut y avoir un réel intérêt pour une SCI d’opter pour ce type de régime à la TVA en fonction du bien qu’elle loue mais aussi en fonction du preneur. Un preneur non assujetti à la TVA comme par exemple un médecin n’aura pas intérêt à avoir un bail soumis à TVA ce dernier n’étant pas soumis à la TVA sur son activité, il ne pourra pas récupérer la TVA sur son loyer.

Les équipes MyFormality sont à votre disposition pour vous accompagner sur tous les autres points liés à ce sujet, et notamment dans le cas de la cession d'un immeuble, une problématique de résidence principale, de gestion. Enfin il faut savoir qu'en cas d'opération intracommunautaire de plus de 10 000 euros, un numéro de TVA intracommunautaire est requis et la taxe sera acquittée sur le territoire français. En outre une Déclaration . Elle devra également déposer une Déclaration d'Echanges de Biens si le montant des introductions est supérieur au seuil.