Pourquoi faire une SCI ?
Variante de la société civile, la SCI - société civile immobilière - est une société qui a pour objet de gérer un patrimoine immobilier. Constituée de deux associés minimum, elle exclut toute activité commerciale. L’intérêt de créer une SCI est de pouvoir acquérir, détenir et tirer profit des loyers d’un bien immobilier, ou pour utiliser le bien dans un cadre familial.
Comment rédiger les statuts d'une SCI ?
Les futurs associés doivent s’accorder et arrêter le contenu des statuts de la société. Ces statuts représentent le contrat qui règle le fonctionnement de la SCI, et les relations des associés entre eux.
Document obligatoire établi par écrit, les statuts indiquent notamment :
- le nom de la SCI ;
- son objet social ;
- sa durée de vie (99 ans au maximum) ;
- le montant de son capital social ;
- le montant des apports de chaque associé ;
- l’adresse de son siège social ;
- la date de clôture de son exercice ;
- les pouvoirs de son gérant ;
- les règles de majorité lors des assemblées générales ;
- etc.
Les règles qui régissent la création, la gestion et le fonctionnement de la SCI figurent dans les articles 1832 et suivants du Code civil. Les textes légaux confèrent une relative souplesse à la rédaction des statuts,.
Il existe des modèles types de statuts, mais il convient toujours de les adapter aux particularités du projet :
- la SCI a-t-elle des mineurs parmi les associés ?
- est ce une SCI familiale? patrimoniale ?
- les parts font-elles l'objet d'un démembrement, entre usufruit et nue propriété ?
- est-elle à capital variable ?
- son activité est-elle de la location nue ? de la location meublée ?
Bien entendu les statuts peuvent faire l'objet de modifications après la création, mais cela nécessitera un accord des associés et des formalités de publicité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
Les principales mentions obligatoires des statuts
Capital social et apports des associés
Il n’y a pas de capital social minimum pour la création d’une SCI. En théorie, une SCI peut être constituée avec un capital d’un euro (ou, à tout le moins, de quelques centaines d’euros). Le montant du capital social dépend du montant des apports des associés.
Les apports peuvent être faits en numéraire
Chaque associé verse une somme d’argent, dans la plupart des cas assez faible. En général, cette somme est versée au moment de la création de la SCI, par transfert sur un compte ouvert auprès d’une banque. La somme correspondant à l’apport de l’associé peut également être versée ultérieurement, sur appel de la gérance.
L’apport peut également être fait en nature
Un associé peut apporter un bien (meuble ou immeuble) à la société. En échange, il se voit attribuer des parts sociales, dont le montant total correspond au montant de son apport. Les associés peuvent apporter un bien immobilier à la future Société Civile Immobilière (mais cela reste rare en pratique, du fait de la fiscalité liée à cet apport). Contrairement aux sociétés commerciales, les apports en nature ne requièrent pas l’intervention d’un commissaire aux apports.
Le Capital Variable
Il est possible d'avoir un capital variable : le capital réel pourra varier entre le capital minimum et le capital maximum définis par les statuts, sans qu'il soit besoin de modifier les statuts à chaque fois. Cette variabilité du capital reste toutefois limitée dans le cadre des SCI familiales ou patrimoniales, on la retrouvera surtout pour les très grosses SCI.
Direction de la SCI
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant peut être choisi en dehors des associés.
Le gérant a tous pouvoirs pour engager la société, pour les actes qui entrent dans l’objet social. La société est engagée par les actes accomplis en son nom par le gérant, s’ils entrent dans son objet social.
Les statuts peuvent prévoir des limitations de pouvoir. Certains actes importants (emprunt, vente d’un immeuble…) sont alors soumis à l’approbation préalable de l’assemblée générale des associés. Ces limitations ne sont pas opposables aux tiers : l’acte passé par un gérant et excédant ses pouvoirs n’est pas annulable, sauf fraude. En revanche, le gérant engage sa responsabilité ; il peut être révoqué par l’assemblée générale des associés.
Le nom de la SCI
Le choix du nom est libre : on peut utiliser le nom des associés, le lieu du bien qui va être acheté, un nom de fantaisie, etc.
L'objet social de la SCI
L'objet doit être de nature civile, c'est-à-dire l'achat d'un bien en vue de sa location.
Si la location du bien immobilier est meublée, alors la SCI va être soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) au lieu de l’IR (impôt sur le revenu). C'est également le cas si la SCI se met à acheter des biens immobiliers pour les revendre : elle exercera alors une activité de marchand de biens, de nature commerciale, taxable à l'IS.
En outre, si l'objet réel devient commercial, alors la responsabilité des associés sera aggravée. En effet, la SCI se caractérise par la responsabilité indéfinie de ses associés vis-à-vis des dettes de la société. Si la société a des dettes mais qu’elle n’est pas solvable, le créancier peut en demander le paiement à n’importe lequel des associés, à hauteur de sa participation au capital. Si la SCI devient commerciale par ses activités, la responsabilité des associés deviendra solidaire, ce qui signifie que le créancier pourra réclamer l'intégralité des dettes à n'importe lequel des associés.
Les règles de majorité lors des assemblées générales
Il est important de fixer ces règles, car à défaut, c'est la règle de l'unanimité qui s'appliquera, ce qui peut être source de difficultés.
Les assemblées générales sont compétentes pour nommer les gérants, approuver les comptes et modifier les statuts (cession de parts, changer le siège social, le nom de la société).
En règle générale, on distinguera les assemblées générales ordinaires (pour nommer les gérants, approuver les comptes) des assemblées générales extraordinaires (pour modifier les statuts). Dans le premier cas, la majorité sera une majorité dite simple (la moitié des voix) et dans elle second cas, ce sera une majorité renforcée (2/3 ou 3/4 des voix, voire l'unanimité).
Lors de la transmission des parts aux enfants, il faudra aménager les statuts pour régler les majorités applicables. Il faudra également déterminer qui de l'usufruitier ou du nu propriétaire dispose du droit de voter en assemblée générale, et comment les bénéfices sont attribués : ces éléments sont importants pour le fonctionnement de la société.. Il s'agit de trouver un bon équilibre entre les parents, usufruitiers, et les enfants nus propriétaires. A titre d'exemple, très souvent, une SCI est créée pour louer un local commercial ou une maison en dehors de la famille, les loyers devant revenir aux parents. Il faut donc qu'ils puissent décider de la répartition des résultats pour pouvoir en profiter.
Création d’une SCI : quelles sont les étapes à respecter ?
Qui signe les statuts ?
Tous les associés signent les statuts, éventuellement avec des pouvoirs pour ce- ux qui sont absents. En présence d'enfants mineurs, les deux parents signeront les statuts : mais dans certains cas, il pourra être nécessaire de demander l'autorisation du juge des tutelles.
Formalités de constitution de la SCI
Une fois les statuts signés par l’ensemble des associés de la SCI, un vis de constitution est publié dans un journal d’annonces légales. L’annonce légale doit comporter certaines informations (nom de la société, forme juridique, nom du ou des gérants, adresse du siège social, etc).
Les statuts sont ensuite déposés au Greffe du Tribunal de commerce, accompagnés de divers justificatifs : copie de la publicité légale, pièces d’identité des associés et du gérant, justificatif d’un titre d’occupation du siège social… Les documents à fournir pour la création de la SCI sont accompagnés du formulaire M0 (déclaration de création d’une SCI).
Le Greffe édite alors un extrait Kbis. Sorte de carte d’identité de la société, ce document indique sa date de création, sa dénomination, l’identité de ses associés et de son gérant, le montant de son capital, etc.
À compter de son immatriculation et de l’attribution d’un numéro SIREN, la SCI acquiert la personnalité morale : elle peut acquérir des biens en son nom, passer des contrats, agir en justice…
Les statuts de la SCI sont publics de sorte que toute personne peut les trouver en d'adressant au Greffe du lieu d'immatriculation.
Quel coût pour créer une SCI ?
Le coût de création d’une SCI, familiale ou non, dépend de plusieurs éléments :
- coût de rédaction des statuts : ce coût varie en fonction du niveau d’accompagnement dans la rédaction (création des statuts de la SCI seul ou accompagné) ;
- coût des apports au capital social : droits d’enregistrement et frais de notaire en cas d’apports d’immeubles ;
- coût des formalités de constitution : publication de l’avis de création dans un JAL, immatriculation au RCS.
Faut-il faire appel à un notaire pour créer une SCI ?
Non, cela n’est pas obligatoire, sauf si un associé apporte un immeuble. Néanmoins, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit pour faire rédiger les statuts de la SCI. En effet, certaines clauses doivent obligatoirement y figurer. Les rôles et l’étendue des pouvoirs des associés et du (ou des) gérant(s) doivent également être établis de manière précise dans les statuts.
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