Louer son bien en location saisonnière : les informations clés
Vous vous demandez comment louer votre résidence principale, secondaire en location saisonnière ? Louer une maison ou un appartement pour les vacances mérite quelques précautions, aussi bien pour le bailleur que pour le futur vacancier. Des précautions sont à prendre par rapport au régime juridique des locations saisonnières, mais également par rapport au contrat de location et la fiscalité des locations saisonnières.
Réservation de la location : quel cadre juridique ?
Vous souhaitez louer un bien en location saisonnière ? Préalablement à toute mise en location saisonnière d’un bien, autre que la résidence principale (c’est-à-dire occupé moins de 8 mois par an), le bailleur doit se déclarer auprès de la mairie du lieu du logement loué. A Paris (et dans les villes de la petite couronne et celles de plus de 200.000 euros ayant pris une décision en ce sens), l’obtention d’une autorisation préalable à la déclaration est nécessaire. Si l’on n’est pas soi-même propriétaire du logement, il faut évidement obtenir l’autorisation préalable du propriétaire avant de louer le bien en location saisonnière. Il faut également vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière.
Au moment de la réservation, le propriétaire ou son représentant (agence immobilière) adresse au futur locataire un descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de son environnement. Il lui communique également les conditions financières de la location. Lorsque le propriétaire traite directement avec le locataire, aucune règle n’encadre les modalités financières de la location.
Si un intermédiaire professionnel se charge de louer le bien mis en location saisonnière, le versement d’une avance ne peut alors avoir lieu plus de 6 mois avant l’entrée dans les lieux, et le solde ne peut être exigé plus d’un mois avant celle-ci. Le montant de l’avance ne peut dépasser le quart du prix total de la location.
Selon le type d’avance (arrhes ou acompte), les conséquences en cas de rétractation ne sont pas les mêmes :
• S’il s’agit d’arrhes, chaque partie peut se rétracter, le preneur en abandonnant le montant versé, le propriétaire en en restituant le double;
• S’il s’agit d’un acompte, le contrat étant définitif, le preneur défaillant devra verser l’intégralité du prix fixé, et le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts.
A défaut de précision contraire, les sommes versées au moment de la réservation sont considérées comme des arrhes.
Contrat de location saisonnière : quel contenu ?
La durée, le prix et les conditions du contrat de location sont librement discutés entre les parties au contrat, même si cela ne signifie pas l’absence de règles.
Avant de verser une avance, le locataire doit se faire communiquer un contrat écrit de location (le cas échéant numériquement, notamment en cas de recours à une plateforme de location) précisant :
• Le prix de la location, les éventuelles charges supplémentaires (dont la commission de l’éventuel intermédiaire) et le montant de la taxe de séjour ;
• Le montant du dépôt de garantie et ses modalités d’encaissement et de restitution ;
• La durée du séjour (qui ne peut pas être supérieure à 90 jours consécutifs), avec indication des jours et heures d’arrivée et de départ ;
• La description du logement, notamment sa superficie et ses équipements ;
• Les conséquences d’une annulation par le locataire, si l’annulation ne relève pas d’un cas de force majeure ;
• Le numéro de déclaration ou d’autorisation du loueur.
Le contrat en lui-même ou une lettre de confirmation peuvent également préciser le nombre d’occupants autorisés dans le logement et l’admission éventuelle d’animaux de compagnie.
Le contrat peut également être accompagné d’un diagnostic ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols), qui en tout état de cause doit être remis au plus tard à l’arrivée du locataire.
Si le logement ou ses équipements ne correspondent pas à ce qui a été décrit dans le contrat, le locataire peut demander au propriétaire une compensation financière. S’il n’en n’obtient pas, le locataire peut saisir la direction régionale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Entrée et sortie des lieux : quelles modalités ?
Lors de la prise de possession du logement, le locataire devra s’acquitter du solde du prix restant dû, et verser un dépôt de garantie. Entre particuliers, son montant est libre, mais généralement de l’ordre de 20 à 25 % de la location. Il devra être restitué, sous réserve des dégradations éventuelles, au plus tard dans les 3 mois de la fin de la location saisonnière si les charges locatives ne sont pas forfaitisées mais facturées pour leur coût réel.
Le dépôt de garantie n’a aucune utilité s’il n’est pas établi d’état des lieux. Celui-ci sera dressé aux entrée et sortie du logement, établissant ainsi les dégradations éventuelles, dont le coût est retenu sur le dépôt de garantie.
Clauses abusives
Pour protéger le locataire des abus de certains propriétaires, la commission des clauses abusives a établi une liste de clauses interdites, qui ne peuvent figurer sur des contrats de location de vacances.
Quelle fiscalité pour les locations saisonnières ?
Les revenus tirés de locations saisonnières sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus sont ajoutés aux revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Les revenus des locations saisonnières bénéficient d’une franchise de TVA. Aucune TVA n’est facturée aux locataires. Si le propriétaire a payé de la TVA sur des dépenses relatives à la gestion du logement, il ne peut donc pas en récupérer le montant.
En principe, l’éventuel déficit généré par les locations saisonnières ne peut pas être imputé sur les autres revenus du foyer fiscal pour le calcul de l’impôt sur le revenu, sauf avec le statut du loueur en meublé professionnel (LMP). Le déficit foncier est en revanche reportable sur les recettes de la location saisonnière des 10 prochaines années.
Par ailleurs, sauf statut de loueur en meublé professionnel, les plus-values liées à la vente du bien objet de la location saisonnière seront soumises au régime des plus-values des particuliers.
Régime du micro-BIC
Dans la mesure où les recettes tirées de la location saisonnière n’excèdent pas 70 000 euros annuels (ou 170.000 euros pour les meublés de tourisme), le bailleur est éligible au régime des micro-BIC. Le bénéfice imposable est égal aux recettes enregistrées diminuées d’un abattement forfaitaire de 50% (ou de 71 % pour les meublés de tourisme). Les charges réelles ne peuvent donc pas être déduites. Il y a lieu de déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives incluses.
Le montant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposable à l’impôt sur le revenu correspond donc au montant déclaré, diminué de l’abattement de 50% ou de 71 %.
Régime réel
Si les recettes dépassent 70 000 euros annuels (ou 170.000 euros selon le cas), elles sont imposées à l’impôt sur le revenu selon le régime réel.
Les charges seront déduites des revenus de la location pour leur montant réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc. Les biens mobiliers acquis pour les besoins de la location dont le prix unitaire excède 500 euros bénéficient d’un amortissement annuel de 10% pendant 10 ans. Les immeubles peuvent être amortis à hauteur de 2% du prix d’acquisition par an.