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Créer une SCI familiale : les questions à se poser

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Créer une société civile immobilière (SCI) familiale permet de transmettre son patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité plus douce. Toutefois, la SCI familiale ne bénéficie pas d’un statut particulier. Il s’agit simplement d’une société civile immobilière dont les associés appartiennent à la même famille. Elle est constituée et fonctionne comme toutes les SCI. Seuls la qualité de ses membres et le but poursuivi la distinguent des SCI patrimoniales.

 

Comment créer une SCI familiale ?

Quelles démarches pour créer une SCI ? Quels documents sont nécessaires ?

Les formalités de création d’une société civile immobilière (SCI) familiale sont identiques à celles des autres sociétés civiles. Toutefois, les parents devront attendre la majorité ou l’émancipation de leurs enfants pour qu’ils puissent en être associés.

L’objet de la société doit demeurer totalement civil. Par conséquent, l’idée de constituer une SCI familiale dans un but lucratif est exclue.

Les statuts peuvent être rédigés afin de garantir la permanence du patrimoine familial et de conserver aux parents la gestion du bien.

Il convient d’être vigilant sur la nomination du gérant ainsi que sur les agréments prévus pour toute cession ou transmission des parts sociales. En principe, les associés doivent donner leur accord pour toute entrée au capital d’un nouvel associé et pour la nomination du gérant. 

Après enregistrement de la SCI au service des impôts et publication de sa constitution dans un journal d’annonces légales, il sera procédé à son immatriculation au greffe du tribunal de commerce, malgré la nature civile de la société.

La constitution d’une SCI familiale ne doit pas seulement être motivée par des avantages fiscaux. Avant toute chose, elle doit répondre à un projet patrimonial familial.

 

Comment anticiper et optimiser la transmission du patrimoine ?

Créer une SCI familiale à un grand intérêt, notamment en présence de plusieurs enfants, qui est d’organiser plus équitablement la transmission de son patrimoine et ainsi de faciliter sa succession. Un des avantages est notamment d’éviter l’indivision sur l’immeuble ou d’éviter la vente du bien immobilier, en offrant la possibilité de pourvoir chaque héritier d’un certain nombre de parts sociales de la SCI. Lorsqu’il s’agit d’anticiper la transmission de ses biens, la constitution d’une SCI permet aux donateurs de conserver la gestion de leur patrimoine immobilier. 

La SCI permet également une souplesse accrue sur le calcul des droits de mutation à titre gratuit. Il peut par exemple être judicieux de procéder à la donation-partage des parts de la SCI à ses descendants ou en avancement de part successorale à l’un d’entre eux.

En effet, la transmission à titre gratuit des parts de SCI sera exonérée de droits de mutation à titre gratuit à concurrence d’une valeur de 100 000 euros par parent, et de 31 865 euros par grand-parent, tous les 15 ans et par bénéficiaire. 

En outre, en raison de la décote de la valeur des parts d’une société civile d’environ 10 à 20 % admise par l’administration fiscale par rapport à l’évaluation du bien détenu directement, lors du règlement de la succession, le coût fiscal de la transmission pour les héritiers sera moindre, notamment si la propriété des parts sociales de la SCI est démembrée. 

Ne transmettre que la nue-propriété des parts de la SCI présente un double avantage :

  • En conservant l’usufruit, le donateur s’assure de la maîtrise de la gestion du bien, de la possibilité d’y résider comme bon lui semble ou d’en percevoir les revenus si le bien est donné en location ;
  • À l’ouverture de la succession, l’usufruit s’éteignant, les héritiers seront considérés comme ayant toujours été titulaires en pleine propriété des parts sociales et échapperont ainsi aux droits de transmission. 

En combinant le bénéfice de l’abattement fiscal et le démembrement de propriété des parts sociales de la SCI, la transmission du patrimoine peut ainsi intervenir à moindre frais.

 

Comment éviter les écueils de l’indivision ?

Même si elle est gratuite, l’indivision présente un certain nombre d’inconvénients que pallie la constitution d’une SCI.

Dans l’hypothèse d’une acquisition par plusieurs personnes, qu’elles fassent partie de la même famille ou non, la création d’une société civile immobilière évitera le régime de l’indivision et sa rigueur, notamment dans la prise de décision.

L’assemblée générale des associés de la SCI adopte les résolutions - dans la mesure où elles n’aggravent pas la responsabilité de chaque associé - à la majorité simple, et son représentant légal agit seul pour tous les actes conformes à l’objet social.

Les co-indivisaires, quant à eux, doivent adopter les actes de gestion courante de la société à la majorité des deux tiers. L’unanimité des indivisaires est requise pour tous les actes de disposition, même si une convention d’indivision peut disposer de règles de majorité différentes.

De plus, l’indivision peut à tout moment être remise en cause par l’un de ses membres, alors que la SCI offre une plus grande stabilité aux associés. L’associé d’une SCI qui ne souhaite plus participer à la vie sociale de la SCI peut en effet céder ses parts sociales, évitant ainsi d’imposer aux autres la vente du bien immobilier.

Les parents auront donc tout intérêt, pour éviter tout débat et dissensions entre leurs héritiers, à opter pour la constitution d’une société civile immobilière familiale. Ils conserveront ainsi la mainmise sur les biens qu’ils envisagent de transmettre.

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