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Créer une SCI pour louer : comment ça marche ?

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La création d’une SCI pour la location : comment ça marche ?

Créer une SCI au moment de son investissement locatif présente de nombreux avantages : facilités de transmission du patrimoine, fiscalité avantageuse, souplesse de gestion, etc. Certaines embûches doivent toutefois être évitées, notamment en ce qui concerne la rédaction des statuts de la SCI, la détermination de la valeur des apports, ou encore le choix de la fiscalité de la SCI.

Pourquoi constituer une SCI en vue d’un investissement locatif ?

Acquérir à plusieurs

Une acquisition à plusieurs personnes permet d’augmenter les facultés financières et donc la capacité d’investissement de la structure constituée. Le concours bancaire s’en trouvera facilité et d’un montant plus élevé.

La SCI peut être financée de deux manières :

  • Par un emprunt souscrit directement par la SCI, garanti par le bien objet de l’investissement. Dans ce cas, il est judicieux de prévoir que le remboursement du prêt bancaire, ainsi que de l’ensemble des charges de la SCI, soient intégralement couverts par les loyers encaissés. Si la SCI n’arrive pas à faire face à ses dettes, chacun des associés peut être appelé en garantie au prorata de sa participation dans la SCI ;
  • Par des apports en numéraire (liquidités sous forme de chèques ou de virements) effectués par les associés, soit sur fonds propres, soit par le biais d’un emprunt bancaire, garanti par les biens personnels de chaque souscripteur. La SCI ne sera alors redevable d’aucun remboursement de prêt, la charge du remboursement de l’investissement étant assurée par chaque associé à titre individuel.

En plus des apports en numéraire, les associés peuvent réaliser des apports en nature : un terrain à bâtir ou un bien déjà bâti, vide ou occupé. Il faut évaluer le bien objet de l’apport avec une attention toute particulière afin d’éviter la surévaluation du bien (et donc une augmentation artificielle du capital social), ou inversement la sous-évaluation lésant l’associé apporteur. Cet apport en nature entraîne un transfert de propriété de l’apporteur à la société. Il nécessite donc :

  • L’intervention d’un notaire afin de réaliser l’ensemble des formalités requises pour une vente ;
  • La publication de l’apport au service de publicité foncière, qui doit intervenir entre la signature des statuts et l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. 

Chacun des associés se verra attribuer un pourcentage des parts de la SCI à hauteur de l’apport réalisé, qu’il soit en nature ou en numéraire.

Préparer et faciliter la transmission

En présence d’un ou plusieurs héritiers réservataires, la constitution d’une SCI facilite l’organisation de la transmission équitable du patrimoine. Elle permet en effet d’éviter l’indivision ou la vente d’un bien immobilier par la possibilité d’attribuer à chaque héritier des parts sociales de la SCI propriétaire du bien.

Lorsqu’il s’agit d’anticiper la transmission de ses biens tout en conservant la gestion de son patrimoine, la donation-partage de parts de SCI à ses descendants, ou l’avancement de part successorale à l’un d’entre eux permet de réduire le montant à payer des droits de mutation à titre gratuit. 

En effet, une telle donation en ligne directe bénéficie d’un abattement de 100 000 euros sur le montant des donations effectuées. Le montant de cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. 100 000 euros de donations peuvent ainsi être effectués en franchise d’impôts tous les 15 ans. 

Éviter l’indivision

Dans l’hypothèse d’une acquisition d’immeubles par plusieurs personnes, qu’elles fassent partie de la même famille ou non, la création d’une société civile immobilière (SCI) permet d’éviter le régime de l’indivision et sa rigueur, notamment dans la prise de décisions.

L’assemblée générale des associés de la SCI adopte les résolutions à la majorité, et son représentant légal agit seul pour tous les actes conformes à l’objet social de la SCI.

Les coindivisaires, quant à eux, doivent prendre toutes les décisions de gestion courante à la majorité des deux tiers. Tous les actes de disposition doivent être adoptés à l’unanimité des indivisaires, même si une convention d’indivision peut organiser des règles de prise de décisions à des majorités différentes. 

L’indivision peut à tout moment, selon certaines conditions, être remise en cause par un de ses membres et être dissoute, alors que la SCI offre une plus grande stabilité aux associés.

Ecran social de la personne morale

Dès son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la SCI est dotée de la personnalité morale, et son patrimoine est distinct de celui des associés. Ce n’est qu’après avoir vainement poursuivi la société qu’un créancier peut intenter une action à l’encontre des associés.

Si le créancier personnel d’un associé peut saisir les parts de la SCI lui appartenant, une telle saisie demeure compliquée en pratique.

Quel est le régime fiscal de la SCI ?

En principe, les SCI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Elles ne sont donc pas taxées directement. Après répartition, les bénéfices de la SCI sont taxés à l’impôt sur le revenu entre les mains de chacun des associés à hauteur des revenus perçus (distribués ou laissés en compte courant d’associé), selon le taux d’impôt sur le revenu propre à chaque associé. 

Dans l’hypothèse d’un déficit constaté en fin d’exercice, la quote-part de déficit de chaque associé peut être imputée sur son revenu global, dans la limite de 10 700 €. Le surplus fera l’objet d’un report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. 

En matière de plus-value immobilière, la SCI relève du régime de plus-value des particuliers, permettant un abattement selon la durée de détention des parts sociales. Toutefois, la SCI peut (ou doit, lorsque ses revenus proviennent principalement de location meublée) opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les associés ne sont imposés que sur les bénéfices réellement distribués, c’est-à-dire ceux qu’ils perçoivent effectivement. 

L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir les biens immobiliers et donc de réduire les bénéfices imposables. En revanche, il implique de soumettre la SCI au régime de plus-values immobilières professionnelles, nettement moins favorable que celle des particuliers.