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Comprendre le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP)

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Comprendre le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP)

Créé en 1949, le statut de loueur de logement meublé non professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs : déductions de charges forfaitaires, régime de TVA favorable, etc. Il présente également une facilité de gestion comptable appréciable. 

Statut LMNP : quelles sont les conditions ?

Le bénéfice du régime de loueur de logement meublé non professionnel (LMNP) est soumis à plusieurs conditions :

  • Le bailleur doit être une personne physique fiscalement domiciliée en France ;
  • Le bail doit porter sur un logement meublé à usage exclusif d’habitation ; 
  • La location doit être la résidence principale du locataire ou présenter un caractère saisonnier. 

Pour bénéficier du statut LMNP, le logement doit comporter au minimum :

  • Une literie comprenant couette ou couverture ;
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ou four à micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • De la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table et des sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Un inventaire du mobilier et autres équipements devra impérativement être dressé lors de l’entrée dans les lieux du locataire afin d’établir avec certitude la conformité du logement meublé.

Si les recettes annuelles du logement meublé dépassent 23 000 euros ou représentent plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal, le contribuable ne peut plus bénéficier du régime LMNP.

Même s’il ne doit pas être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour louer son logement, le propriétaire devra déposer une déclaration d’activité dans les 15 jours suivant le début de celle-ci, auprès du greffe du Tribunal de Commerce du lieu de situation de l’immeuble (formulaire POi).

Quelles sont les modalités de la location sous le statut LMNP ?

On distingue deux modes de locations en meublé non professionnel :

  • Location d’un bien classique : un appartement garni de meubles conformément au décret ci-dessus et donné en location ;
  • Location d’un bien au sein d’une résidence de services : il peut s’agir d’une résidence étudiante ou d’une résidence pour seniors et personnes dépendants. 

Dans le second cas, le propriétaire conclut un bail commercial avec un gestionnaire chargé d’assurer la location du logement pour son compte. Ce dispositif, assorti d’un certain nombre d’engagements et d’obligations, offre des avantages fiscaux spécifiques.

Le régime du LMNP offre également l’avantage de pouvoir fixer une durée de location inférieure à celle des locations de logement vide (qui varie dans ce cas de 3 à 6 ans selon que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale). En effet, s’il constitue la résidence principale du locataire, le bail d’un logement meublé sera octroyé pour une durée minimale d’un an (neuf mois si le preneur est étudiant), renouvelable par tacite reconduction.

LMNP : quels régimes fiscaux ? 

Les revenus générés par l’activité de LMNP sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition ont été prévus par le législateur. 

Micro-BIC

Le premier, le régime du micro-BIC, est particulièrement avantageux pour le bailleur. Si les recettes tirées de l’activité de LMNP n’excèdent pas 70 000 euros annuels, le bailleur est éligible à ce régime, qui lui offre la possibilité de déduire forfaitairement, sur le montant total de ses recettes, 50% de charges. Pour 20 000 euros de revenus, seuls 10 000 euros sont ainsi imposés. En contrepartie, les charges réelles ne sont pas déduites. 

Le montant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), diminué de l’abattement de 50%, est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Régime réel

Le régime réel peut-être choisi sur option, en effet, il est plus avantageux que le régime du micro-BIC

Si les recettes liées à l’activité de LMNP dépassent 70 000 euros par an, elles sont imposées à l’impôt sur le revenu selon le régime réel. Les charges sont alors déduites des bénéfices pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc.). Ce régime nécessite donc une gestion comptable beaucoup plus rigoureuse. 

Lorsque l’investissement porte sur une résidence neuve de services, l’acquéreur bailleur pourra récupérer la TVA à 20%.

En outre, le régime réel offre la possibilité d’amortir le prix d’acquisition de l’immeuble sur 25 à 40 ans, c’est-à-dire de déduire chaque année une partie du prix de revient de l’immeuble de son assiette d’imposition. 

L’amortissement est également possible pour les meubles et équipements, sur une période de 5 à 10 ans. 

Lors de la déclaration d’activité auprès du Tribunal de Commerce, le contribuable doit être vigilant sur la date de début d’activité. Il est conseillé de fixer cette date au jour d’acquisition de l’immeuble pour pouvoir déduire certains frais, même s’ils sont antérieurs à la mise en location du bien : travaux, etc.

Contrairement aux locations vides, l’éventuel déficit lié à l’activité LMNP ne pourra pas s’imputer sur les autres revenus du foyer fiscal (salaires, dividendes, etc.). Il pourra en revanche être déduit des éventuels futurs bénéfices liés à l’activité LMNP, sur une période de 10 ans. 

Dispositif Censi-Bouvard

Lorsque l’investissement porte sur des résidences de services neuves, en état futur d’achèvement ou achevées depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant égal à 11% du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros.

La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf années suivant l’acquisition du bien. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer les biens immobiliers pendant une durée minimale de 9 ans, commençant à courir dès le mois d’achèvement du bien ou de son acquisition.

Plus-values immobilières

En cas de cession de l’immeuble loué en meublé, les plus-values sont imposées comme des plus-values privées, et ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.