Choisir entre le statut de LMNP et de LMP
Créé en 1949, le statut de loueur de logement meublé non professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs.
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est lui aussi très avantageux fiscalement car les revenus tirés de la location bénéficient d'un régime particulier, cependant il faut remplir certaines conditions pour pouvoir en bénéficier.
Vous envisagez la location meublée ? Afin de faire un choix entre ces deux statuts, et pouvoir démarrer la location, nos experts ont mis à votre disposition une offre comprenant un tableau récapitulatif qui permet de les distinguer; vous pouvez y accéder ici.
Il est également possible d'obtenir des conseils comptables et fiscaux concernant la location meublée avant d'effectuer toute démarche.
Si vous possédez d'ores et déjà une location meubl&e, vous pouvez être accompagné dans la gestion de votre location par nos experts
Il est important d'analyser les statuts de LMNP et LMP, alors dans un premier temps nous nous intéresserons au statut LMNP, pour plus loin aborder celui de LMP.
La Location Meublée Non Professionnelle (statut LMNP)
Quelles sont les conditions?
Le bénéfice du régime de loueur de logement meublé non professionnel (LMNP) est soumis plusieurs conditions
- Le bailleur doit être une personne physique fiscalement domiciliée en France ;
- Le bail doit porter sur un logement meublé à usage exclusif d’habitation ;
- La location doit être la résidence principale du locataire ou présenter un caractère saisonnier.
Pour bénéficier du statut LMNP, le logement doit comporter au minimum :
- Une literie comprenant couette ou couverture ;
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- De la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Un inventaire du mobilier et autres équipements devra impérativement être dressé lors de l’entrée dans les lieux du locataire afin d’établir avec certitude la conformité du logement meublé.
Si les recettes annuelles du logement meublé dépassent 23 000 euros et représentent plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal, le contribuable ne peut plus bénéficier du régime LMNP.
Même s’il ne doit pas être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour louer son logement, le propriétaire devra déposer une déclaration d’activité dans les 15 jours suivant le début de celle-ci, auprès du greffe du Tribunal de Commerce du lieu de situation de l’immeuble (formulaire POi)
Quelles sont les modalités de la location sous le statut LMNP ?
On distingue deux modes de locations meublées non professionnelles :
- Location d’un bien classique : un appartement garni de meubles conformément au décret ci-dessus et donné en location ;
- Location d’un bien au sein d’une résidence de services : il peut s’agir d’une résidence étudiante ou d’une résidence pour seniors et personnes dépendants.
Dans le second cas, le propriétaire conclut un bail commercial avec un gestionnaire chargé d’assurer la location du logement pour son compte. Ce dispositif, assorti d’un certain nombre d’engagements et d’obligations, offre des avantages fiscaux spécifiques.
Le régime du LMNP offre également l’avantage de pouvoir fixer une durée de location inférieure à celle des locations de logement vide (qui varie dans ce cas de 3 à 6 ans selon que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale). En effet, s’il constitue la résidence principale du locataire, le bail d’un logement meublé sera octroyé pour une durée minimale d’un an (neuf mois si le preneur est étudiant), renouvelable par tacite reconduction.
LMNP : quels régimes fiscaux ?
Les revenus générés par l’activité de LMNP sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont donc prévus par le législateur.
Micro-BIC
Le premier régime, celui du micro-BIC, est particulièrement avantageux pour le bailleur lorsqu'il s'agit de mettre son bien en location meublée non professionnelle. Si les recettes tirées de l’activité de LMNP n’excèdent pas 70 000 euros annuels, le bailleur est éligible à ce régime, qui lui offre la possibilité de déduire forfaitairement, sur le montant total de ses recettes, 50% de charges. Pour 20 000 euros de revenus, seuls 10 000 euros sont ainsi imposés. En contrepartie, les charges réelles ne sont pas déduites.
Le montant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), diminué de l’abattement de 50%, est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Régime réel
Le régime réel peut-être choisi sur option, en effet, il est peut être plus avantageux que le régime du micro-BIC dans certaines situations.
Si les recettes liées à l’activité de LMNP dépassent 70 000 euros par an, elles sont imposées à l’impôt sur le revenu selon le régime réel. Les charges sont alors déduites des bénéfices pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc.). Ce régime nécessite donc une comptabilité beaucoup plus rigoureuse.
Lorsque l’investissement porte sur une résidence neuve de services, l’acquéreur bailleur pourra récupérer la TVA à 20%.
En outre, la location meublée non professionnelle sous le régime réel offre la possibilité de réaliser des amortissements sur le prix d’acquisition de l’immeuble sur 25 à 40 ans, c’est-à-dire de déduire chaque année une partie du prix de revient de l’immeuble de son assiette d’imposition.
L’amortissement est également possible pour les meubles et équipements, sur une période de 5 à 10 ans.
Lors de la déclaration d’activité de la location meublée non professionnelle auprès du Tribunal de Commerce, le contribuable doit être vigilant sur la date de début d’activité. Il est conseillé de fixer cette date au jour d’acquisition de l’immeuble pour pouvoir déduire certains frais, même s’ils sont antérieurs à la mise en location du bien : travaux, etc.
Contrairement aux locations vides, l’éventuel déficit lié à l’activité LMNP ne pourra pas s’imputer sur les autres revenus du foyer fiscal (salaires, dividendes, etc.). Il pourra en revanche être déduit des éventuels futurs bénéfices liés à l’activité LMNP, sur une période de 10 ans.
Dispositif Censi-Bouvard
Lorsque l’investissement en location meublée non professionnelle porte sur des résidences de services neuves, en état futur d’achèvement ou achevées depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant égal à 11% du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros.
La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf années suivant l’acquisition du bien. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer les biens immobiliers pendant une durée minimale de 9 ans, commençant à courir dès le mois d’achèvement du bien ou de son acquisition.
Plus-values immobilières
En cas de cession de l’immeuble loué en meublé, les plus-values sont imposées comme des plus-values privées, et ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
LMNP et SARL de famille
La location meublée non professionnelle peut s'exercer au travers d'une SARL de famille. Cette structure particulière de SARL se constitue d'associés qui sont de la même famille et qui ont entre eux de liens directs de parenté.
Cette association entre LMNP et SARL de famille présente plusieurs avantages, notamment contourner le seuil maximum de 23 000€ de recettes annuelles ou des 50% des revenus globaux, ce qui élargit les possibilités d'investissements immobiliers. Pour en bénéficier, il y a des conditions à respecter.
Pour en savoir d'avantage, vous pouvez cliquer ici.
La Location Meublée Professionnelle (statut LMP)
Quelles sont les conditions ?
Pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel, plusieurs conditions doivent être respectées.
La location doit porter sur un logement meublé, puis les recettes annuelles générées par la location doivent être supérieures à 23 000€ et représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Si ces critères sont remplis, le propriétaire bailleur ne pourra plus bénéficier du statut du loueur meublé non professionnel.
En effet, ces dernières conditions cumulatives relatives aux recettes annuelles, permettent de distinguer les statuts de LMNP et LMP.
LMP : les aspects fiscaux et sociaux
Le statut de loueur meublé professionnel permet d'investir dans l'immobilier grâce à un mécanisme de défiscalisation des revenus issus de la location. En effet, c'est un statut qui est fiscalement attractif pour le bailleur car il présente plusieurs avantages :
- Amortissement du bien possible sous le régime réel
- Imputation du déficit sur le revenu global
- Exonération des plus-values de cession après 5 ans en location sous le statut LMP
- Exonération possible de l'impôt sur la fortune immobilière
- Transmission d'un patrimoine avec une réduction des droits de succession dans certaines hypothèses
- TVA récupérable à un taux de 20% si la location porte sur une résidence de services
- Possibilité de déduire les charges du résultat fiscal, tels que les frais d'entretien ou les intérêts d'emprunt
D'autre part, la fiscalité du LMP relève du régime BIC, à l’intérieur duquel existe deux sous-régimes fiscaux qui sont également avantageux. Ces sous-régimes sont celui du micro-bic et celui réel. Ils ont été détaillés précédemment pour le statut du LMNP.
En revanche, la location meublée qualifiée de professionnelle entraîne l'assujettissement aux charges sociales.