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Plus-value LMNP

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La plus-value sur la location meublée à titre non professionnel est calculée au moment de céder le bien immobilier loué. La plus-value est soumise à une imposition au titre du bénéfice réalisé au moment de la vente. À noter qu’il y a une différence de régime applicable entre la plus-value en LMP (Location Meublée Professionnelle) et en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

Avec MyFormality, envisagez sereinement votre investissement immobilier. Soyez accompagné et conseillé pour bénéficier du régime fiscal le plus avantageux sur les bénéfices que vous allez percevoir de votre investissement.

Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value dans le cadre d’une location immobilière à titre non professionnel est calculée lors de la cession du bien loué. Il s’agira ici de calculer le possible bénéfice réalisé entre le moment où le vendeur a acquis ce bien immobilier et le moment où il le revend. La détermination de la plus-value en LMNP est réalisée afin d’obtenir le montant du bénéfice imposable au titre de cette opération.

Pour calculer la plus-value lors d’une cession d’un immeuble en LMNP, il faut prendre en compte :

·      le prix de cession

·      le prix d’acquisition.

Le prix de cession

Le prix de cession correspond au prix de vente auquel l’acheteur achète le bien immobilier en défalquant les frais occasionnés au titre de cet acte de vente. Ainsi, sur le prix de vente seront déduits :

·      les frais de diagnostics obligatoires à réaliser préalablement à l’acte de vente final ;

·      la TVA éventuelle ;

·      la possible commission touchée par l’agent immobilier ayant fait office d’intermédiaire à la vente ;

·      les possibles frais de main levée d’une hypothèque souscrite sur ce bien ;

·      l’indemnité d’éviction versée au locataire s’il a été conclu que le contrat de location en vigueur n’est pas maintenu suite à la vente ;

·      les possibles honoraires d’un architecte.

En outre, au prix de vente seront également ajoutées différentes charges et indemnités versées par l’acheteur au profit du vendeur. Il peut s’agir par exemple :

·      du versement de l’indemnité d’éviction aux mains du locataire réalisé par l’acheteur pour le compte du vendeur ;

·      de divers remboursements laissés à la charge de l’acheteur ;

·      etc.

À noter que si le vendeur perçoit une indemnité de son assurance suite à la déclaration d’un sinistre intervenu sur le bien immobilier faisant l’objet de la vente, le montant de cette indemnité ne sera pas pris en compte dans le calcul du prix de cession.

En soi, il n’y a pas de difficulté particulière à connaître le prix de cession du bien immobilier vendu. En effet, ce prix de cession sera affiché dans l’acte de vente notarié.

Le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat auquel le vendeur avait acheté le bien avec l’ajout d’un certain nombre de frais et de dépenses qui ont été payés par le vendeur durant la durée de détention du bien.

Ainsi, au prix d’achat seront également ajoutés :

·      les honoraires et frais du notaire ;

·      les honoraires des intermédiaires ;

·      la TVA éventuelle ;

·      les droits d’enregistrement.

Si le vendeur ne peut apporter le justificatif de ces frais, il pourra néanmoins bénéficier d’un montant forfaitaire de ces frais évalués à 7,5 % du prix d’achat.

En outre, le prix d’acquisition prend également en compte les frais occasionnés au titre des travaux réalisés par le vendeur ayant pu concourir à la plus-value latente de la LMNP durant la durée de détention.

Si le vendeur ne peut apporter de factures attestant du montant des travaux réalisés sur le bien immobilier vendu, il pourra bénéficier d’une majoration du prix d’achat de l’ordre de 15 %. Pour cela, le vendeur devra néanmoins justifier d’être propriétaire de ce bien depuis au moins 5 ans. À noter que l’avantage ici pour le vendeur est qu’il n’est pas obligé de prouver qu’il a réalisé des travaux. En effet, cette majoration peut s’appliquer même si aucuns travaux n’ont été réalisés.

Si le vendeur a réalisé des travaux de plus grande ampleur ayant engendré des frais supérieurs au montant forfaitaire applicable, ce dernier a tout intérêt d’opter pour une évaluation réelle de ses frais inhérents aux travaux réalisés. Pour cela, il devra apporter les justificatifs de ces travaux et leur montant. En outre, ces travaux devront avoir été réalisés par une entreprise et non par le vendeur lui-même.

L’objectif ici est de majorer le prix d’acquisition du bien afin de faire baisser le montant réel de la plus-value LMNP imposable.

Le calcul de la plus-value en LMNP

Pour connaître la plus-value, le calcul est simple. Il suffit de soustraire le prix d’acquisition au prix de cession. Si le résultat est positif, l’acte de vente va générer une plus-value imposable. Si le résultat est négatif, il s’agira d’une moins-value.

Peut-on déclarer une moins-value ?

Une moins-value peut être réalisée lorsque le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition. En soi, cette situation n’est pas souhaitable pour le vendeur qui dans ce cas ne réalisera pas de bénéfices à vendre son bien immobilier.

À noter que seule la plus-value est imposée au titre des bénéfices perçus par le vendeur. En cas de moins-value, le vendeur ne réalise pas de bénéfices suite à l’acte de vente et n’est donc pas imposable à ce titre.

La déclaration fiscale à remplir

En tant que loueur à titre non professionnel qui cède son bien immobilier, la plus-value réalisée sera imposée au titre des plus-values des particuliers. Ce régime fiscal implique que la plus-value sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu.

Le formulaire n° 2048-IMM-SD permet de calculer le montant à payer. À noter néanmoins qu’en règle générale, ce sera le notaire en charge de l’acte de vente qui procédera au calcul de l’impôt à payer au titre de la plus-value réalisée. C’est également le notaire qui procédera à la déclaration de la plus-value ainsi qu’à son paiement pour le compte du vendeur.

Le vendeur devra seulement déclarer sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire lors de l’acte de vente.

Le taux d’imposition applicable

La plus-value immobilière des particuliers est imposée au taux de 19 % sur l’impôt sur le revenu.

À noter qu’une taxe supplémentaire peut être appliquée si la plus-value est supérieure à 50 000 €. Le taux d’imposition de cette taxe supplémentaire varie entre 2 et 6 % selon le montant déclaré.

Comment réduire son taux d’imposition sur les bénéfices perçus ?

Au titre de l’impôt sur cette plus-value, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt.

Le taux d’exonération dépend de la durée de détention du bien par le vendeur.

Ainsi, entre la 6e année et la 21e année de détention du bien immobilier, le vendeur bénéficie d’un abattement par an de 6 % sur l’assiette pour l’impôt sur le revenu et de 1,65 % sur l’assiette pour les prélèvements sociaux.

Durant la 22e année révolue de détention, cet abattement est de 4 % sur l’assiette pour l’impôt sur le revenu et de 1,6 % sur l’assiette pour les prélèvements sociaux.

Au-delà de 22 ans de détention, le vendeur est exonéré d’impôt sur la plus-value LMNP au titre de son impôt sur le revenu. Cependant, il faudra attendre 30 ans d’acquisition pour bénéficier également d’une exonération totale sur les prélèvements sociaux.

Pourquoi et par qui se faire accompagner pour faire baisser son impôt

Pour envisager sereinement la vente d’un bien immobilier loué à titre non professionnel, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un juriste, un avocat et/ou un expert-comptable spécialisé dans la location meublée. Vous pouvez également trouver des informations intéressantes et vérifiées sur la plus-value en LMNP sur le site du Bofip ainsi qu’un simulateur de plus-value LMNP en ligne.

MyFormality propose aussi plusieurs fiches conseils sur tous les aspects et les formalités à accomplir pour de la location meublée. L’équipe MyFormality comprend également en son sein des experts-comptables qui pourront vous conseiller sur la gestion et la vente de vos biens immobiliers. Ces précieux conseils vous permettront notamment de bénéficier des régimes fiscaux les plus avantageux pour réduire l’impôt sur la plus-value LMNP lors de la cession d’un bien immobilier.