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La SARL de famille, autrement connue sous l’appellation de SARL familiale, est une option fiscale du statut juridique de la SARL. La principale différence avec une SARL classique est l’obligation d’avoir des associés au sein de la SARL qui sont membres d’une même famille. Ces derniers doivent avoir un lien direct, que ce soit entre frères et sœurs, parents et enfants, partenaires liés par un PACS ou époux liés par le mariage.

Pour exercer une activité de location meublée à titre non professionnel, la SARL familiale est bien souvent privilégiée pour plusieurs raisons. Voici lesquelles…

Présentation de cette forme juridique d’entreprise

La SARL de famille comprend plusieurs aspects importants qu’il est opportun de présenter dans le cadre d’une LMNP.

Les avantages de la création d'une SARL de famille

Une SARL de famille pour gérer et déclarer une activité de loueur meublé non professionnel présente le principal avantage de pouvoir être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au lieu de l’impôt sur les sociétés (IS).

Être imposé au titre de l’impôt sur le revenu permet ainsi d’éviter une double imposition. En effet, avec l’IS une première imposition est calculée sur le chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise. Le bénéfice restant peut être réparti et versé aux associés de l’entreprise. Ces dividendes versés aux associés devront être déclarés dans la déclaration de revenus de chaque associé et seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu.

Avec une SARL soumise à l’IR, les bénéfices seront imposés uniquement au titre de l’impôt sur le revenu des associés, que ces bénéfices aient été reversés ou non aux associés de la SARL.

Quel est le plafond à ne pas dépasser en LMNP ?

Il n’existe pas de seuil à ne pas dépasser concernant le chiffre d’affaires pour une SARL de famille. Cependant, pour rester au statut de loueur meublé non professionnel, une SARL de famille ne doit pas dépasser un chiffre d’affaires de 23 000 € par associé sur une année civile. En outre, ce chiffre d’affaires doit représenter moins de 50% du montant total des autres revenus par associé.

L’avantage ici est que ce plafond peut être multiplié par le nombre d’associés. Ainsi, si la SARL comprend 2 associés, le plafond sera de 46 000 € au total. Pour 3 associés, le plafond grimpera à 69 000 €.

Vie de la SARL (obligations d’actionnaires, comptables, fiscales)

La SARL de famille comprend plusieurs similitudes avec la SARL classique, mais aussi quelques particularités…

L’amortissement

En LMNP, il est possible d’amortir chaque mois une partie du prix d’achat du bien immobilier sur les loyers perçus. L’amortissement réalisé permet ainsi de tenir compte de la dépréciation du bien et de sa durée d’utilisation.

Grâce à l’amortissement, il sera possible de déclarer un résultat comptable nul qui permettra ainsi de ne pas payer d’impôt.

Pour réaliser correctement les déclarations comptables et fiscales concernant les amortissements, il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable. Avec MyFormality, vous pouvez être accompagné par une équipe d’experts-comptables qui réaliseront avec vous toutes les démarches nécessaires pour réduire votre impôt.

SARL de famille : faut-il payer des cotisations sociales au RSI ?

Tout d’abord, il convient de rappeler que le régime social des indépendants (RSI) a été remplacé depuis le début de l’année 2020 par la sécurité sociale des indépendants (SSI).

Ensuite, pour répondre à cette question il convient de rappeler qu’une affiliation à la SSI n’est obligatoire que dans le cadre d’une location meublée à titre professionnel. Ainsi, dès que les recettes d’une location meublée dépassent les 23 000 € par année civile, le loueur sera considéré comme un loueur meublé professionnel et devra donc payer des cotisations sociales à la SSI.

En outre, dans le cadre spécifique de la SARL de famille, seul le gérant majoritaire ou l’associé unique d’une EURL doivent obligatoirement être affiliés à la SSI.

Par conséquent, pour les associés minoritaires d’une SARL de famille qui déclarent pour leur quote-part des recettes inférieures à 23 000 € par année civile, ce sera une affiliation au régime général et non à la SSI. Il n’y aura donc pas de cotisations sociales à payer à la SSI (anciennement RSI) pour ces associés minoritaires.

Que se passe-t-il en cas de déficit ?

En cas de déficit de la SARL de famille en LMNP, il est possible pour les associés de la SARL de famille d’imputer une partie de ce déficit sur leur déclaration de revenus individuelle. Cette part imputable devra être proportionnelle aux parts détenues par l’associé dans la SARL.

Peut-on verser des dividendes aux associés ?

Il n’existe pas de notion de dividende pour une SARL de famille en LMNP. En effet, les bénéfices réalisés par l’entreprise sont partagés entre les différents associés au prorata de leurs parts sociales dans la société.

Ces bénéfices sont directement imposables au titre de l’impôt sur le revenu dont est redevable chaque associé.

Est-ce que l’impôt sur la fortune (IFI) s’applique ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt qui taxe les propriétaires d’un patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle et dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros.

Dès lors, les biens immobiliers faisant l’objet d’une location meublée à titre non professionnel peuvent être taxables au titre de l’IFI.

Comment est taxée la plus-value en cas de cession ?

Dans le cadre d’une LMNP, les associés d’une SARL de famille seront soumis au régime de la plus-value des particuliers.

Avec l’application du régime de la plus-value des particuliers, les amortissements réalisés tout au long de la durée d’acquisition du bien immobilier ne sont pas pris en compte.

Les avantages au niveau de la TVA

Une SARL de famille pour une LMNP permet de déduire les charges relatives à l’aménagement, les charges provenant de la réparation du bien loué et les frais d’acquisition au calcul de la TVA.

Le régime fiscal de la TVA est donc intéressant pour une LMNP dans le cadre d’une SARL de famille.

À qui s’adresse cette opération ?

Pour mieux comprendre si cette forme juridique d’entreprise correspond à votre projet, il peut être opportun de la comparer avec d’autres catégories juridiques pour la location meublée…

LMNP ou LMP ?

Le choix n’est plus tellement permis au vu des conditions désormais applicables pour basculer sur le régime de la LMP. En effet, auparavant il était possible de ne pas faire partie de la catégorie de la LMP si le loueur ne s’immatriculait pas au RCS. Cette 3e condition d’immatriculation au RCS a été supprimée.

Par conséquent, dès qu’un loueur réalise plus de 23 000 € de recettes au titre de sa location meublée sur une année civile et que ces recettes représentent plus de 50% du montant total de ses autres revenus, ce sera le régime de la LMP qui s’appliquera automatiquement.

SARL ou SCI ?

La SARL est une société commerciale par nature. Par conséquent, elle peut exercer à titre principal une activité de location meublée.

La SCI quant à elle est considérée comme une société civile. Elle ne peut donc pas avoir pour activité principale la location meublée.

La transformation d’une SCI en SARL de famille pour une LMNP

Il demeure compliqué de louer en meublé un bien par le biais une SCI. En effet, cela suppose de répondre à des conditions strictes pour faire partie des exceptions au principe selon lequel une SCI ne peut avoir pour objet social une activité commerciale. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. L’une de ces conditions sera notamment d’opter pour l’IS, ce qui n’est pas forcément avantageux fiscalement dans la majorité des cas.

C’est notamment pour cette raison qu’il peut être intéressant de transformer une SCI en une SARL de famille.

Comment faire, à qui s’adresser ?

Pour créer une SARL de famille, la gérer, produire les différents documents comptables et effectuer les déclarations fiscales, l’accompagnement d’un juriste ou d’un avocat ainsi que d’un expert-comptable est primordial.

Vous ne savez pas qui contacter ? MyFormality peut vous accompagner dans toutes vos démarches et vous conseiller tout au long de votre activité de loueur meublé.