Une plus-value en loueur meublé professionnel (LMP) donne lieu selon le montant déclaré à une imposition ainsi qu’à un paiement de cotisations sociales à l’actuelle SSI (sécurité sociale des indépendants), anciennement le RSI (régime social des indépendants). Plusieurs situations sont donc à distinguer. En effet, les règles applicables en matière de paiement de cotisations sociales ne seront pas les mêmes selon le montant de la plus-value et selon s’il s’agit d’une plus-value à court terme ou d’une plus-value à long terme.
Voici donc une présentation du principe de base. Pour bénéficier du régime fiscal le plus avantageux selon votre situation, vous pouvez également demander conseil auprès des experts fiscalistes chez MyFormality.
Plus-value LMP et cotisations sociales au RSI
Avant de s’attarder sur les détails concernant la plus-value et les cotisations sociales à payer, il est opportun de rappeler quand un loueur est considéré comme un loueur professionnel. En effet, cette distinction entre LMP (loueur meublé professionnel) et LMNP (loueur meublé non professionnel) est essentielle à rappeler, car seule la LMP entraîne une cotisation à la SSI (auparavant le RSI).
La location meublée à titre professionnel
Pour rappel, un loueur est considéré comme un loueur professionnel dès lors qu’il répond à 2 conditions qui sont :
- un total des recettes provenant de la location meublée supérieure à 23 000 € sur l’année civile ;
- un montant des recettes provenant de la location meublée supérieur au montant total des autres revenus du foyer.
À noter qu’avant 2018, une 3e condition était exigée. Il s’agissait de l’inscription du loueur au registre du commerce et des sociétés (RCS). Aujourd’hui, cette inscription est facultative pour les LMP. Par conséquent, un loueur peut basculer automatiquement dans la catégorie des LMNP dès qu’il remplit les 2 conditions susmentionnées.
La cotisation au RSI
Depuis début 2020, le RSI (régime social des indépendants) a été remplacé par la SSI (sécurité sociale des indépendants). Sans entrer dans les détails du pourquoi et du comment de cette transition, il est à noter que l’ancien RSI et l’actuel SSI sont les organismes sociaux qui gèrent les cotisations sociales versées par les travailleurs indépendants.
Au statut LMP, le loueur professionnel est considéré comme un travailleur indépendant au titre de cette activité et doit donc s’acquitter du paiement de cotisations sociales. Le paiement de ces cotisations sociales intervient sur les recettes générées par la location meublée ainsi que sur la possible plus-value à court terme réalisée lors de la cession du bien loué.
Exonération RSI et plus-value
Le montant des cotisations sociales à payer lors de la vente d’un bien loué n’est pas calculé sur l’ensemble des plus-values professionnelles réalisées. En effet, seule la plus-value à court terme est soumise aux cotisations sociales. La plus-value professionnelle à long terme quant à elle n’est pas prise en compte dans le calcul des cotisations sociales à payer auprès de la SSI.
En outre, il est également possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle des cotisations sociales à payer sur la plus-value à court terme. Pour cela, le vendeur loueur professionnel devra répondre à l’une des situations dans laquelle l’exonération est admise.
Le paiement des cotisations sociales à la SSI, anciennement au RSI, sur une plus-value LMP n’est donc pas une fatalité pour un loueur professionnel. MyFormality vous accompagne et vous conseille en amont de la vente de votre bien immobilier afin d’anticiper ces questions d’ordre fiscal et social et ainsi vous permettre de bénéficier du régime le plus avantageux.
Qu’est-ce que la plus-value LMP court terme et long terme ?
Pour comprendre en détail comment seront calculées les cotisations sociales sur la plus-value LMP, il est indispensable de bien différencier la plus-value à court terme de la plus-value à long terme.
La plus-value à court terme
La distinction entre une plus-value à court terme et une plus-value à long terme s’opère sur la durée d’acquisition des éléments cédés par le loueur professionnel.
Ainsi, les éléments vendus et inclus dans la plus-value à court terme sont ceux :
- qui sont détenus depuis moins de 2 ans par le vendeur ;
- qui sont détenus depuis plus de 2 ans par le vendeur dans la limite de l’amortissement déduit.
La plus-value à court terme comprend donc à la fois des biens amortissables et non amortissables. Il est donc essentiel de voir avec son expert-comptable l’ensemble des biens amortissables faisant partie de la catégorie de la plus-value à court terme afin d’estimer l’assiette sur laquelle seront calculées les cotisations sociales. MyFormality s’entoure d’une équipe d’experts-comptables qui pourront faire le point avec vous sur la valeur des biens pris en compte pour les cotisations sociales.
La plus-value à long terme
La plus-value à long terme comprend les éléments cédés qui sont :
- non amortissables et acquis depuis plus de 2 ans par le vendeur ;
- amortissables, acquis depuis plus de 2 ans et dont la durée de l’amortissement a été dépassée.
La valeur de ces différents biens faisant partie de la plus-value à long terme ne sera donc pas prise en compte lors du calcul des cotisations sociales à reverser à la SSI.
Comment être exonéré d’impôt et de cotisations sociales lors d’une plus-value LMP ?
Les plus-values LMP amènent à la fois une imposition au titre des bénéfices perçus à l’occasion de la cession ainsi que le paiement de cotisations sociales à la SSI sur la part de la plus-value à court terme.
Comment éviter de cotiser au RSI ? Comment diminuer la plus-value LMP et donc le paiement au RSI ? Tout loueur professionnel qui souhaite prochainement vendre son bien loué a tout intérêt à se renseigner en amont sur les différents régimes d’exonération applicables dans sa situation.
Le régime fiscal
Concernant l’imposition en tant que telle, il est à noter qu’une exonération totale est appliquée sur les plus-values LMP lors d’une cession d’un bien immobilier lorsque :
- les recettes provenant de la location meublée sont inférieures à 90 000 € HT au cours des 2 dernières années civiles précédant la vente du bien immobilier ;
- l’activité de location meublée à titre professionnelle a débuté au moins 5 ans avant la vente du bien immobilier.
Les loueurs professionnels n’ayant pas perçu d’importants bénéfices de leur activité de location meublée ne seront donc pas en plus taxés au titre des prélèvements sociaux sur la plus-value qu’ils peuvent réaliser en vendant leur bien immobilier.
En outre, l’exonération fiscale est partielle lorsque les recettes de la location meublée sur les 2 dernières années civiles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
À noter que d’autres régimes d’exonération des plus-values professionnelles sont prévus par le Code général des impôts tels qu’un départ à la retraite, la vente du bien loué intervient dans le cadre d’une transmission de l’entreprise individuelle ou de la branche complète d’activité de location meublée…
Le régime social
Pour ce qui concerne le paiement de cotisations sociales, les exonérations des plus-values à court terme possibles concernant l’impôt ne pourront être applicables dans le calcul de l’assiette sociale. Seules les plus-values à long terme ne sont pas soumises au paiement des cotisations sociales obligatoires.
MyFormality peut vous conseiller sur ce point afin que vous puissiez connaître en détail toutes les conditions d’application à ces cas d’exonération ainsi que les plus-values à déclarer selon l’impôt ou les cotisations sociales à payer.