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SCI avec un seul associé : risques et solutions

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Une SCI peut-elle fonctionner avec un seul associé ? Oui et non... La loi prévoit que la société civile immobilière est instituée par 2 personnes minimum, et que la réunion de toutes les parts sociales en une seule main entraîne un risque de dissolution. Vous ne pouvez donc pas être associé unique de votre société. Pourtant de nombreuses circonstances de fait vous amènent à cette situation... Pour autant, vous n'avez pas à renoncer aux avantages de cette structure juridique pour la détention de votre patrimoine immobilier. Alors que faire si la SCI devient unipersonnelle ? Réponses.

Société Civile Immobilière : les rappels de base

Lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs, vous avez le choix entre le régime de l'indivision (applicable par défaut), une société commerciale (SARL ou SAS, notamment) ou la SCI. La société civile immobilière remporte la majorité des suffrages. Cette structure juridique, adaptée dans le cadre d'un projet immobilier pour acquérir et détenir du patrimoine à plusieurs, offre en effet des avantages majeurs :

  • Une gestion facilitée des biens immobiliers : en SCI, un gérant unique accomplit les actes de la vie courante pour administrer les biens. La gestion est ainsi plus souple et plus fluide, notamment en comparaison avec le régime de l'indivision qui implique des règles de majorité contraignantes de nature à ralentir les décisions.
  • La transmission avantageuse du patrimoine aux héritiers : la SCI est un outil de transmission avantageux lorsqu'il s'agit d'organiser sa succession. Tout d'abord parce qu'elle permet d'éviter l'indivision aux héritiers : à votre décès, ils héritent de parts sociales et non d'un bien. La gestion est facilitée, la sortie d'un héritier associé également : de nombreux conflits familiaux sont évités. La SCI permet en outre de transmettre progressivement du patrimoine, en bénéficiant du mécanisme des abattements successifs. Illustration : vous donnez de votre vivant des parts sociales, à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant ; in fine, vous aurez transmis la totalité du patrimoine immobilier gratuitement, vos enfants ne payent pas de droits de succession.
  • La possibilité d'optimiser sa fiscalité : en principe, les revenus générés sont imposés à l'IR. Vous pouvez néanmoins opter pour une imposition à l'IS. En fonction de votre situation, cette possibilité est un bon moyen d'optimisation fiscale.

Si l'intérêt à créer une SCI seul est modéré (et les chances d'y parvenir nulles) il s'avère avantageux de rester en SCI dans l'hypothèse où vous en devenez l'associé unique. Or la loi, a priori, ne le permet pas...

SCI avec un seul associé : la loi vs la pratique

Entre ce que dit la loi et ce qu'il se passe en pratique, difficile de s'y retrouver. Gardez en tête que la SCI unipersonnelle n'est pas autorisée, vous prenez des risques à contourner cette interdiction.

Le principe

Conformément à l'article 1832 du Code civil, votre société civile immobilière doit comporter au moins 2 associés. Créer une SCI avec un seul associé n'est donc pas autorisé. C'est pourquoi au moment d'effectuer les formalités de constitution, vous vous heurteriez à un refus d'immatriculation opposé par le greffe du tribunal si la société ne comportait qu'un associé unique. Pourtant en cours de vie sociale, la SCI peut devenir unipersonnelle... Il s'agit d'ailleurs d'une situation répandue en pratique.

En pratique

Plusieurs situations peuvent vous amener à vous retrouver seul associé de votre SCI :

  • Vous rachetez les parts sociales de votre associé qui souhaite quitter la société.
  • Le retrait d'un associé provoque la réunion de toutes les parts sociales dans vos seules mains.
  • Votre associé décède, et vous décidez d'acheter ses parts auprès de ses héritiers, conformément à la clause d'agrément prévue dans les statuts.
  • L'associé personne morale fait faillite, vous achetez ses parts dans la SCI au moment de sa liquidation.

Si la loi n'interdit pas formellement à la société civile de fonctionner avec un associé unique, l'article 1844-5 du Code civil prévoit un recours possible des tiers, pour empêcher la SCI de continuer à fonctionner avec un seul associé.

Les risques de la SCI unipersonnelle

Vous tentez de créer une SCI avec un seul associé ? Vous risquez un refus d'immatriculation, auquel cas vous devez procéder de nouveau aux formalités de création, longues et coûteuses.

Votre SCI est devenue unipersonnelle ? Vous encourrez un risque de dissolution. Un tiers intéressé peut en effet demander la dissolution si vous n'avez pas régularisé la situation dans un délai d'1 an. Qui serait intéresser à faire dissoudre votre société ? Une banque, par exemple. Si la SCI a emprunté pour acheter de l'immobilier, votre banque peut se retourner contre les associés en cas de défaut de paiement des échéance de prêt. Or si l'associé le plus solvable quitte la société, la banque voit ses garanties diminuer...

A savoir :

  • A compter de la réunion de toutes les parts dans vos seules mains, vous avez 1 an pour faire entrer au moins un autre associé au capital.
  • A défaut, un tiers intéressé peut demander la dissolution auprès du tribunal.
  • Le tribunal peut vous accorder un délai supplémentaire de 6 mois avant d'ordonner la dissolution.

Notez que la SCI avec un seul associé personne morale encourt les mêmes risques, malgré la pluralité d'associés ou actionnaires de la personne morale associée unique.

SCI à associé unique : quelles solutions pour éviter la dissolution ?

Pour régulariser votre situation et éviter la dissolution en cas de recours d'un tiers, vous devez faire entrer un nouvel associé dans la SCI. Vous pouvez pour cela vendre des parts à un tiers, donner des parts (généralement à un héritier, pour anticiper la succession) ou faire une augmentation de capital si vous souhaitez conserver toutes vos parts.

  • La cession de parts : vous cédez des parts sociales à un tiers, membre de votre famille ou non, moyennant le paiement d'un prix. L'opération est formalisée dans un acte de cession, dont vous déposez une copie au greffe du tribunal. Le nouvel associé participe aux dividendes et contribue aux pertes à hauteur de ses parts.
  • La donation de parts : vous cédez des parts à titre gratuit. Hormis cette différence, les formalités et les conséquences sont les mêmes qu'en cas de cession à titre onéreux. Cette option est intéressante pour faire entrer un héritier au capital de la SCI, afin de faciliter la transmission du patrimoine.
  • L'augmentation de capital : à moins d'avoir créé une SCI à capital variable, vous devez modifier les statuts. La procédure est légèrement plus complexe.

Vous ne voulez/pouvez pas faire entrer de nouvel associé ? Vous pouvez transformer votre SCI en EURL ou en SASU, qui permettent d'être associé unique. Le passage en EURL ou SASU permet de transférer le patrimoine immobilier à une nouvelle société. Mais attention : il est nécessaire de dissoudre la SCI avec un seul associé pour créer une société commerciale. Sachez en outre que les modalités de fonctionnement sont différentes, veillez à vous informer avant de choisir le bon statut...

Les astuces pour garder le contrôle et les bénéfices de votre SCI

Vous pouvez tout à fait faire entrer un nouvel associé, tout en gardant le contrôle et la majorité des dividendes presque comme dans une SCI avec un seul associé.

  • Démembrer la propriété des parts : vous pouvez détenir seul l'usufruit de toutes les parts sociales de SCI, en cédant uniquement la nue-propriété de tout ou partie de vos parts. Ce faisant, vous vous réservez la totalité des bénéfices engendrés par la société.
  • Faire entrer un associé minoritaire : si vous restez gérant majoritaire, en ne cédant qu'une infime partie de vos parts sociales, vous gardez le contrôle de votre société et recevez la majorité des dividendes.
  • Donner des parts sociales aux enfants mineurs : en tant que responsable légal de votre enfant mineur, vous continuez à prendre toutes les décisions pour le fonctionnement de votre SCI. Vous préservez ainsi efficacement votre patrimoine, tout en anticipant votre succession.

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