La société civile immobilière
La SCI (société civile immobilière) est une variante de la société civile, qui a pour objet de gérer un patrimoine immobilier. La société doit être constituée au minimum de deux associés, et exclut toute activité commerciale. L'intérêt de cette société est de pouvoir acquérir, détenir et tirer profit d'un bien immobilier, l'intérêt peut également être d'utiliser un bien dans un cadre familial. Dans certains cas, il est possible de créer une SCI d’un genre particulier, pour répondre à des besoins précis, telles qu'une société civile de construction-vente (SCCV) ou une société civile immobilière d’attribution (SCIA).
La cession de parts de SCI
L'opération de cession de parts dans une SCI est relativement simple. Ce mode de transmission simplifié du patrimoine est d'ailleurs un des avantages de cette société. La cession peut intervenir lorsque les associés de la SCI souhaitent transmettre une partie de leur patrimoine immobilier ou lorsqu'ils veulent vendre leurs biens immobiliers via la société. L’acquéreur des parts devient en principe un associé à part entière de la SCI (exception faite de l'acquisition de parts démembrées, dans cette hypothèse l'acquéreur jouira des droits de nu-propriétaire ou d’usufruitier). L'acquéreur a alors droit à la totalité des bénéfices attachés à ses parts sociales.
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La cession de parts de SCI se décompose en trois grandes étapes :
- L'évaluation des parts sociales : admettons que la société détient un immeuble, la valeur de l'immeuble déduction faite des dettes de la société correspond à la valeur de toutes les parts sociales de la SCI. La valeur d'une part sociale est donc la division de la valeur obtenue par le nombre de parts sociales.
- L'agrément : une fois l'autorisation des autres associés obtenue, les démarches de la cession peuvent être engagées. Il est à noter que cette autorisation n'est pas obligatoire lorsque les parts sont cédés à la famille proche (un enfant par exemple).
- Les formalités : enfin il convient d'effectuer les formalités attachées à la cession (modification des statuts le cas échéant, opposabilité, enregistrement).
Quelles sont les formalités de publicité obligatoires lors d’une cession de parts de SCI ?
- La modification des statuts : les associés se sont accordés et ont arrêtés le contenu des statuts de la société. Ces statuts représentent le contrat qui règle le fonctionnement de la SCI et les relations des associés entre eux. Ils prévoient donc en général leur mise à jour après toute cession de parts ;
- L'opposabilité : dans un premier un temps la cession est opposable à la société. Elle est opposable à la société lorsque la cession lui est signifiée par un Huissier de justice ou lorsque la société accepte la cession dans un acte authentique. Toutefois, lorsque les statuts le prévoient, cette signification peut être remplacée par la retranscription de l’opération sur le registre de la société. Puis, dans un deuxième temps, après l'opposabilité à la société, la cession devient opposable aux tiers suite au dépôt en annexe au registre du commerce et des sociétés de l'original de l'acte de cession lorsqu'il est sous signature privée ou de la copie authentique de l'acte lorsqu'il est notarié ;
- L'enregistrement : étudié ci-après.
Le droit d'enregistrement de la cession de parts de SCI
L'enregistrement de la cession de parts sociales de SCI est un élément fiscal important parmi toutes les formalités de publicité. La cession de parts sociales nécessite un enregistrement auprès du Service Départemental de l’Enregistrement (Trésor Public). Pour cette dernière étape d'enregistrement l'administration percevra un droit d'enregistrement de 5%.
Le coût de l'enregistrement
S'agissant du calcul pour l'année 2020, le montant du droit d’enregistrement de la cession de parts sociales de la SCI s’élève à 5% du prix de cession pour les sociétés à prépondérance immobilière, c'est-à-dire pour les sociétés dont la valeur est composée à plus de 50% de biens immobiliers ou de droits immobiliers. Il est nécessaire que la société ait un ou plusieurs biens mobiliers à l'actif du bilan. Cette condition est appréciée au moment de la cession ou pendant l'année précédente. L'assiette des droits d'enregistrement de la cession de parts de la SCI est la valeur estimée par les parties des titres cédés. Le coût est donc proportionnel au prix de cession, aucun droit enregistrement de cession minimum ne s'impose.
En résumé le coût = prix de cession x 5%
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