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Création d'une LMNP : Le choix de la forme sociale & formalités

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Vous souhaitez pouvoir profiter d'un revenu assez stable et fiscalement favorisé en choisissant de démarrer une activité de location meublée non professionnelle ?

Il vous reste encore la forme sociale à définir. Les experts MyFormality vous apportent des pistes de réflexion sur ce point.

 

Quelle société choisir pour la création de sa LMNP ?

Le choix de la structure va directement affecter les coûts liés à la création de la lmnp, qui varient en fonction des diverses formalités.

 

Indivision

L'indivision est un fait juridique, il s'agit d'une acquisition effectuée par plusieurs personnes où chacune sera propriétaire à hauteur de sa contribution (ou à défaut, à parts égales si aucune précision).

L'indivision pour la gestion d'une location meublée est tout à fait possible, après déclaration auprès du Greffe du Tribunal de commerce.

En matière de fiscalité, l'indivision répond obligatoirement du régime réel et les loyers sont imposables à l'impôt sur le revenu

 

SCI

Attention ! La SCI est sûrement la moins bonne forme juridique pour organiser une activité de location meublée. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et de ce fait, la SCI ne saurait plus être regardée comme une société patrimoniale. Elle deviendrait donc une société commerciale qui serait dès lors soumise à l'IS et non plus à l'IR.

Si vous avez acquis un bien au travers d'une SCI, il est plus que déconseillé de le mettre en location via cette même SCI, créez une autre structure pour ça car en cas de contrôle fiscal, la société paiera l'IS et que de surcroît, les mécanismes de dégrèvement du régime BIC seront le plus souvent prescrits.

 

SARL De famille

La SARL de famille peut être une bonne optique en matière de création de LMNP, toutefois, les avantages sont conditionnés au statut "familial".

La SARL de famille peut opter pour le régime BIC, qui permet une imposition forfaitaire avantageuse. Toutefois, cette option est conditionnée par les liens qui unissent les différents associés. Ils doivent en effet être uni par un lien familial : soit être ascendants et descendants, soit être unis par un mariage ou un PACS, soit enfin être des collatéraux jusqu'au 2ème degré.

C'est pourquoi il faut être vigilant dès la création de la SARL de famille pour une activité de LMNP mais aussi lors de son évolution en cas de divorce ou de rupture d'un PACS.

En effet, cela pourrait aussi entrainer la perte du bénéfice du régime BIC et le passage au régime de l'IS.

 

SAS (Société par Actions Simplifiée)

La Société par Actions Simplifiée permet une très grande liberté aux créateurs. Il existe peu de règles impératives, c'est donc via les statuts, rédigés lors de la création et susceptibles de modifications ultérieures, que s'organise la société.

Toutefois, suivant le projet locatif, la simplicité peut devenir complexité. En effet, la désignation d'un commissaire au compte peut apparaître assez rapidement (bilan > 1 000 000€, CA > 2 000 000€, >20 salariés).

De plus, la SAS ne permet pas, contrairement à d'autres structure, une transparence fiscale. Dès lors, les revenus locatifs seront imposés deux fois : La société paiera d'abord l'impôt sur le bénéfice puis les actionnaires paieront l'impôt sur le revenu au titre des dividendes perçus.

 

SNC (Société en Nom Collectif)

En principe une société en nom collectif peut tout à fait exercer une activité de Location Meublée non professionnelle.

Toutefois, il faut réfléchir à deux points majeurs avant de se lancer dans une LMNP via une SNC :

Premièrement : Veiller à ce que les associés ne soient que des personnes physique, sinon la SNC sera soumise à l'IS.

Deuxièmement : Il faut savoir que dans une SNC, les associés n'ont pas leurs responsabilités limitées à leurs apports, c'est à prendre en compte bien que l'activité de LMNP ne soit pas la plus risquée.

Pour ces raisons, il est souvent peu recommandable de recourir à la création d'une SCI pour se lancer dans la LMNP.

 

Le régime fiscal et la comptabilité d'une activité de location meublée sont deux points sur lesquels il est primordial d'être bien conseillé.

 

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