Formality.fr

L'optimisation de la durée des amortissements en LMNP

10 minutes maximum pour effectuer votre démarche

Plus de 5 200 documents et données sécurisés

Une centaine d’experts avocats, huissiers, experts-comptables, assureurs, financiers

En matière de LMNP, il existe de multiples mécanisme pour optimiser sa gestion locative : L'amortissement en fait partie. Il est essentiel d'anticiper au mieux la durée de l'amortissement des diverses dépenses engagées pour sa LMNP afin d'en simplifier la fiscalité.

De manière très classique, l'amortissement désigne l'épuration progressive d'une dette, en comptabilité, on la notion d'amortissement désigne alors une perte de valeur d'un objet.

L'exemple classique pour illustrer cette notion est celui d'une téléphone que l'on doit changer tous les 5 ans. Le téléphone coûte 500€. Le meilleur moyen de lisser son budget est donc de "dépenser" 100€ par an pour pouvoir le racheter au bout des 5 ans. Ce n'est ni plus ni moins que l'amortissement du téléphone portable.

Ce mécanisme peut se retrouver dès lors qu'on opte pour le régime réel (plus d'infos sur notre fiche conseil relative aux plafonds et régimes fiscaux en location meublée).

L'amortissement fait partie des charges que l'on peut déduire dès lors que l'on bénéficie du régime réel (soit en raison du dépassement du seuil de 70 000€ annuel de recettes locatives, soit sur demande). Si vous vous questionnez sur quelles charges déduire en LMNP, cela dépend du choix de votre régime fiscal, seul le régime réel permet une telle déduction, dont fait partie l'amortissement.

 

L'amortissement en matière de LMNP

Le bien que vous louez en meublé doit être entretenu afin de répondre aux différentes normes locatives.

 

Quels coûts ou charges peuvent faire l'objet de ce mécanisme ?

Toute dépense unitaire supérieure à 598€ peut faire l'objet d'un amortissement. Attention à bien conserver les factures afin de prouver que ces dépenses ont été effectuées postérieurement au début de votre activité de LMNP

Il existe 4 grands composants pouvant faire l'objet d'un amortissement en matière de LMNP :

  • La valeur hors taxe de l'immobilier (hors terrain le cas échéant)
  • La valeur hors taxe du mobilier (électroménager, équipements)
  • Les coûts des actes (frais de notaire)
  • Les frais d'agence

 

Quelle durée pour un amortissement en LMNP?

 

Il faut distinguer les seuils minimaux et maximaux prévus par la loi du calcul optimal de la durée d'amortissement d'un bien.

 

Quels sont les seuils de durée d'amortissement LMNP ?

Ces seuils dépendent des différents composants des dépenses engagées pour votre location meublée non professionnelle :

En ce qui concerne l'immobilier, les frais sont déductibles sur une durée allant de 25 à 40 ans.

Pour les biens mobiliers garnissant la location, l'amortissement peut se faire sur une durée allant de 5 à 10 ans.

Pour les frais d'actes, il s'agit de la même durée d'amortissement que l'immobilier, soit de 25 à 40 ans.

 

Comment calculer la durée d'amortissement d'un bien ?

Pour calculer le durée d'amortissement d'un bien, il faut appliquer la formule suivant :

 

Coût / durée de vie de l'objet = amortissement annuel.

 

Ainsi par exemple, un matelas à 900€, que l'on change tous les 9 ans permet d'amortir 100€ par an.

Parfois, il sera aussi plus intéressant de le changer tous les 5 ans afin d'augmenter l'amortissement annuel qui se déduit du montant à déclarer.

Ainsi, pour le même matelas changé tous les 5 ans, l'amortissement annuel sera de 180€.

 

Que vous souhaitiez démarrer votre LMNP ou tout simplement vous faire accompagner dans la gestion de celle-ci, les experts MyFormality seront ravis de vous accompagner.