L'achat de parts sociales dans une SCI
Vous hésitez entre acheter les parts d'une SCI (société civile immobilière) ou acheter un immeuble ? Myformality vous détaille toute la procédure relative à l'achat de parts sociales d'une SCI.
L'achat de parts sociales est l'acquisition de droits sociaux de la SCI, par le biais d'un contrat de cession. L'opération de cession de parts sociales dans une SCI est relativement simple. Ce mode de transmission simplifié du patrimoine est d'ailleurs un des avantages de cette société.
La cession peut intervenir lorsque les associés de la SCI souhaitent transmettre une partie de leur patrimoine immobilier ou lorsqu'ils veulent vendre leurs biens immobiliers via la société. L’acquéreur des parts devient en principe un associé à part entière de la SCI (exception faite de l'acquisition de parts démembrées, dans cette hypothèse l'acquéreur jouira des droits de nu-propriétaire ou d’usufruitier). L'acquéreur a alors droit à la totalité des bénéfices attachés à ses parts sociales.
La cession de parts de SCI se décompose en quatre grandes étapes :
- Fixation du prix de vente, l'évaluation des parts sociales ;
- Agrément des associés ;
- Signature de l'acte de cession ;
- Publicités.
La vente de parts sociales est une opération encadrée par la loi et par les statuts de la SCI. Il est très important de s’assurer de la procédure à suivre avant et après la cession, c'est pourquoi Myformality vous propose un accompagnement. Pour assurer la sécurité juridique de l'opération, veuillez cliquer ici.
La fixation du prix de vente et évaluation des parts sociales
En principe, le coût d'achat est librement fixé entre les parties. Ce prix ne doit pas être anormalement bas, sous peine d'être qualifié de libéralité (de donation) à hauteur de la différence entre le prix et la valeur réelle.
En pratique, la fixation du prix se fera après avoir procédé à l’estimation de la société. Admettons que la société détient un immeuble, la valeur de l'immeuble, déduction faite des dettes de la société, correspond à la valeur de toutes les parts sociales de la SCI. La valeur d'une part sociale est donc la division de la valeur obtenue par le nombre de parts sociales.
L'agrément
Une fois l'autorisation des autres associés obtenue, les démarches de la cession peuvent être engagées. Il est à noter que cette autorisation n'est pas obligatoire lorsque les parts sont cédés à la famille proche (un enfant par exemple).
Enfin, il convient d'effectuer les formalités attachées à la cession (modification des statuts le cas échéant, opposabilité, enregistrement).
La signature de l’acte de cession
La cession de parts sociales est ensuite constatée par un acte écrit. L'acte peut être rédigé par un acte sous-seing-privé (c’est-à-dire entre les parties sur papier libre) ou dans un acte authentique par un notaire (dans cette dernière hypothèse pour acter l'achat des parts, des frais de notaire sont à engager).
Quelles sont les formalités de publicité obligatoires lors d’une cession de parts de SCI ?
- La modification des statuts : les associés se sont accordé et ont arrêté le contenu des statuts de la société. Ces statuts représentent le contrat qui règle le fonctionnement de la SCI et les relations des associés entre eux. Ils prévoient donc en général leur mise à jour après toute cession de parts ;
- L'opposabilité : dans un premier un temps la cession est opposable à la société, lorsque la cession lui est signifiée par un Huissier de justice ou lorsque la société accepte la cession dans un acte authentique. Toutefois, lorsque les statuts le prévoient, cette signification peut être remplacée par la retranscription de l’opération sur le registre de la société. Puis, dans un deuxième temps, après l'opposabilité à la société, la cession devient opposable aux tiers suite au dépôt en annexe au registre du commerce et des sociétés de l'original de l'acte de cession lorsqu'il est sous signature privée ou de la copie authentique de l'acte lorsqu'il est notarié.
L'enregistrement
L'achat de parts sociales de SCI est soumis aux droits d'enregistrement. L'enregistrement de la cession de parts sociales de SCI est un élément fiscal important parmi toutes les formalités de publicité. La cession de parts sociales nécessite un enregistrement auprès du Service Départemental de l’Enregistrement (Trésor Public). Pour cette dernière étape d'enregistrement, l'administration percevra un droit d'enregistrement de 5%, à la charge de l'acquéreur au titre du rachat.
Le financement
Le financement de l'achat : il est possible de souscrire à un emprunt, à un crédit pour financer l'achat. L'emprunt est fait à titre personnel, c'est-à-dire que l'emprunt souscrit pour le nouvel associé devra être remboursé à titre personnel et non par la SCI. Il convient de noter que prêt n'est pas un prêt immobilier, car ce dernier est contracté pour financer la construction ou l'acquisition d'un immeuble.
Concernant la déduction des intérêts pour l'achat de parts de SCI : il est possible de déduire des revenus fonciers des associés, les intérêts de l’emprunt contracté par une SCI pour financer l'acquisition d’un associé. Ils sont déductibles, dès lors que le crédit a été conclu pour conserver le bien.
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