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Le bail mixte commercial et d'habitation principale

Le bail mixte commercial et d'habitation principale est un bail permettant la location de locaux à usage d'habitation et servant à l'exercice d'une profession. Cet acte est soumis aux dispositions du Code de commerce, y compris pour la partie à usage d’habitation. Les baux mixtes sont applicables exclusivement aux résidences principales, c'est-à-dire un lieu occupé au moins huit mois par an. De ce fait, les résidences secondaires ne peuvent faire l’objet de ce bail. 

Regardons les spécificités de ce bail.

 

Les conditions pour bénéficier du statut du bail mixte

Pour être qualifié de bail mixte commercial et d'habitation, le bail doit avoir un objet et une affectation spécifique :

  • L'objet du bail : le bail doit porter sur un immeuble ou un local (lieu clos et couvert, qui doit être stable et permanent) ;
  • L'affectation du bail : une activité commerciale, industrielle ou artisanale doit être exercée au sein de l'immeuble ou du local. La détermination de l'affectation du bail peut être faite lors de la signature du bail ou ultérieurement avec l'accord du bailleur.

Le locataire peut être une personne physique ou morale. Il peut être :

  • Artisan (immatriculé au répertoire des métiers) ;
  • Commerçant ou industriel (immatriculé au registre du commerce et des sociétés).

 

La durée du bail

La durée minimale est en principe de 9 ans. Au cours du bail, le locataire bénéficie de la faculté de résilier le bail tous les 3 ans, ainsi il pourra résilier pour les 3, 6 ou 9 ans du bail, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance.

 

Le risque de requalification du bail

Sous peine d'être requalifié, le bail doit comporter la bonne dénomination. La Cour de cassation a en effet pu juger, par un arrêt du 9 juillet 2014 qu’un contrat intitulé « bail de location », conclu pour trois ans, n’était pas un bail d’habitation, il devait être requalifié en un bail commercial, puisqu'il s'agissait en réalité d’un bail mixte commercial et d’habitation, dont la clause de destination prévoyait que le preneur pouvait exercer sur les lieux toutes activités commerciales, industrielles ou professionnelles, sachant qu’un fonds de commerce était exploité dans les lieux loués.

 

L'aide personnalisée au logement (APL)

A-t-on droit aux APL en bail mixte commercial ? Le locataire en bail mixte peut bénéficier des APL, dans l'hypothèse où le bail mixte prévoit que le local loué serve de logement. Le locataire est donc éligible aux APL, le montant des allocations sera calculé au prorata de la surface de l'immeuble consacré à l'habitation. 

 

La décence locative

Les bailleurs de locaux commerciaux composés d’une partie habitation sont soumis aux règles de la décence locative, uniquement pour la partie habitation du bail, qui est occupée par le preneur à titre d’habitation principale. 

Ainsi, le bailleur doit fournir un logement d'une surface minimum, de plus le logement doit être conforme à plusieurs conditions :

  • Le gros œuvre, les accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
  • Les menuiseries extérieures, les accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
  • Les portes, les fenêtres du logement doivent avoir une étanchéité à l'air suffisante ;
  • Les ouvertures de pièces qui donne sur les locaux annexes qui ne sont pas chauffés doivent être munies de portes, de fenêtres ;
  • Les cheminées doivent être équipées de trappes ;
  • Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, loggias, balcons et escaliers) situés dans le logement et au niveau de ses accès, doivent être dans un état conforme à leur usage ;
  • etc.

 

L'aspect fiscal

Pour le bail mixte commercial et d'habitation, les locations sont imposées sous option. Le bailleur à la possibilité d'opter pour l'assujettissement à la TVA lorsque le local est loué nu pour l'exercice de l'activité professionnelle du locataire. L'option est envisageable sans qu'il soit possible de différencier l'affectation des différentes pièces. Dans le cas inverse, l'option ne concerne que les pièces non affectées à l'habitation.

 

Le tribunal compétent

Pour tout litige relatif à ce bail mixte, il conviendra de se tourner vers les tribunaux judiciaire.

 

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