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FAQ : L'amortissement sur votre maison ou appartement en LMNP

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Vous avez acheté un appartement afin de le transformer en location meublée non professionnelle ? Si la LMNP peut constituer un complément de revenus confortable en raison de multiples possibilités d'optimisation fiscale, ces dernières sont néanmoins encadrées par la loi.

L'une des plus efficaces afin d'optimiser la fiscalité de sa LMNP est le mécanisme d'amortissement. L'amortissement permettant de venir déduire de ses revenus imposables, année après année, le coût de différents achats nécessaires à la vie de la location.

L'amortissement est réservé aux locations meublées bénéficiant du régime réel (qui est le régime applicable soit lorsque les recettes locatives sont supérieures à 70.000€ par an, soit en en faisant la demande).

Suivant les cas, le régime réel peut être plus avantageux que le régime micro-BIC, n'hésitez pas à demander l'avis d'un expert MyFormality !

 

L'amortissement étant un mécanisme quelque peu complexe, nos experts vous proposent cette FAQ afin de vous accompagner dans votre réflexion :

 

FAQ LMNP : L'amortissement


Qu'est-ce que le mécanisme d'amortissement ?

L'amortissement est un mécanisme par lequel on répartit comptablement une dépense sur plusieurs exercices successifs.

Par exemple, si des travaux sont à entreprendre dans l'appartement tous les 25 ans pour changer le parquet parce qu'il se fait trop ancien; que ces travaux coutent en tout 12.000€, il est tout à fait possible de dire que "l'entretien du parquet" coûte 480€ par an.


Existe-t-il d'autres charges déductible en dehors de l'amortissement en matière de LMNP ?

Oui ! L'amortissement n'est que l'une des charges qui sont déductibles en matière de LMNP. Vous pouvez en effet déduire :

  • Vos intérêts d'emprunts
  • La taxe foncière
  • Les honoraires versés à des tiers
  • Charges courantes de copropriété
  • Primes d'assurance (loyer impayé ou propriétaire n'occupant pas les lieux)

 

Quelles dépensent peuvent faire l'objet d'un amortissement ?

Il existe 4 grands composants pouvant faire l'objet d'un amortissement en matière de LMNP :

  • La valeur hors taxe de l'immobilier (hors terrain le cas échéant, seul l'appartement ou la maison au sens strict peuvent en bénéficier)
  • La valeur hors taxe du mobilier (électroménager, équipements)
  • Les coûts des actes (frais de notaire)
  • Les frais d'agence


Comment calculer l'amortissement d'un bien ?

Le calcul de la durée d'amortissement d'un bien (exemple : travaux de peinture dans l'appartement) s'effectue en comptabilité de la manière suivante :

 

Coût / durée de vie de l'objet = amortissement annuel.

 

Quelle durée pour un amortissement ?

La durée d'un amortissement, parce que celui-ci vient en déduction des recettes, est encadrée :

En ce qui concerne l'immobilier, les frais sont déductibles sur une durée allant de 25 à 40 ans.

Pour les biens mobiliers garnissant la location, l'amortissement peut se faire sur une durée allant de 5 à 10 ans.

Pour les frais d'actes, il s'agit de la même durée d'amortissement que l'immobilier, soit de 25 à 40 ans.

Ainsi, tout en restant dans ces seuils, il est tout à fait possible d'optimiser son amortissement pour rentabiliser les coûts d'entretien de la LMNP de son appartement ou de sa maison.

Pour plus de renseignement sur le mécanisme d'amortissement LMNP, nos experts ont rédigé une fiche conseil à ce sujet.

 

Existe-t-il une différence entre les maisons et les appartements pour bénéficier du mécanisme de l'amortissement LMNP ?

Non, aucune, ce mécanisme dépend de l'exploitation, peu importe qu'elle soit réalisée au sein d'un appartement ou d'une maison. Seuls certaines LMNP peuvent potentiellement bénéficier d'un régime fiscale spécial, à condition qu'ils soient soumis au régime micro-BIC. Le meublé (appartement ou maison) doit impérativement être classé meublé de tourisme et générer moins de 70 000€ de recettes annuelles. Ce régime spécial correspond à un "amortissement" forfaitaire de 71% au lieu des 50%.

 

Je ne génère pas plus de 70 000€ de revenus via ma LMNP de mon appartement ou de ma maison, puis-je quand même prétendre au régime réel ?

C'est absolument possible. Le régime réel est l'un des deux régime fiscaux de la LMNP, l'autre étant le micro-BIC. Le micro-Bic est le régime fiscal par défaut dès lors que l'activité génère moins de 70 000€, sur ce régime, un abattement sur charges est calculé forfaitairement (50% voire 71% dans certains cas). Lorsque ce seuil est dépassé, l'activité sera obligatoirement soumise au régime réel.

Toutefois, si votre appartement ou votre maison en LMNP génère moins de 70 000€ de recette, vous pouvez tout à fait, par simple demande à l'administration fiscale, bénéficier du régime réel.

Cette demande doit être réalisée avant le 1er février de l'année et vaut pour une période de 2 ans, tacitement reconductibles.

 

Il y a-t-il une prise en compte du terrain dans l'amortissement ?

Il n'y a pas de prise en compte du terrain sur lequel est situé la LMNP dans le calcul de l'amortissement. D'un point de vue théorique, le terrain ne se détériore pas par l'écoulement du temps, contrairement au bâti, que ce soit un appartement ou une maison.


Que vous souhaitiez démarrer votre LMNP ou tout simplement vous faire accompagner dans la gestion de celle-ci, les experts MyFormality seront ravis de vous accompagner.