Le bail commercial
Qu'est ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat qui porte sur un local ou un terrain, il est conclu pour une durée de 9 ans et comporte trois périodes triennales, c’est pourquoi il est habituellement dénommé « bail 3/6/9 ». Ce contrat porte sur un local dans lequel un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un artisan. Par principe, les professions libérales ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux.
Comment mettre fin à un bail commercial ?
Le bailleur et le locataire dispose de la faculté de résilier le contrat à la fin de la période de trois ans, à son terme, ou en cas de manquement aux obligations contractuelles. s'agissant de la résiliation ou de la suspension du bail commercial, certains délais, notamment concernant le préavis, doivent être respecées.
Pour le cas particulier de la crise Covid, veuillez vous référer à l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 qui a régi la situation des congés en matière de baux commerciaux pour la période se situant entre le 12 mars 2020 et le 10 juillet, date de fin d'état d’urgence sanitaire.
Le préavis du bail commercial
La résiliation du bail commercial par le locataire
- Cas général : Le locataire peut résilier le bail 3/6/9 à la fin de chaque période de trois ans, on parle de congé triennal. Le locataire peut donner congé par un acte d'huissier ou par une lettre recommandée avec avis de réception. Il doit alors respecter un préavis de six mois avant le terme initial du bail ou le terme de la période triennale pour donner congé. Cette durée minimale est d'ordre public, le bailleur et locataire peuvent toutefois convenir d'un délai plus long dans le contrat de bail. En l'absence de congé ou de renouvellement, le bail commercial est automatiquement reconduit, on parle alors de tacite reconduction. La demande de congé est valable, quand bien même le délai de préavis n'a pas été respecté, ses effets sont alors reportés à la fin de la période suivante. De ce fait, lorsque le locataire délivre tardivement son congé, il pourra prendre effet à la fin de la période triennale suivante. Il est à noter que le locataire peut mettre fin au contrat de bail en cas de manquement du propriétaire à ses obligations ;
- Une convention a été conclue entre les deux parties : le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail à tout moment, sans attendre le terme ou le congé triennal. Les deux parties doivent simplement donner leur accord. Il convient toutefois de se ménager une preuve avec un écrit ;
- Le locataire bénéficie d'une pension d'invalidité ou part à la retraite : le locataire peut donner congé à tout moment. Ainsi, à l'inverse des solutions précédentes, l'échéance contractuelle ou l'expiration de la période triennale ne s'impose pas. Il n'y a toutefois pas de réduction de préavis, de préavis dérogatoire dans cette hypothèse, le préavis du bail commercial est de six mois avant la date prévue pour la restitution des locaux ;
- Le décès du locataire : le bail n'est pas automatiquement résilié au décès, sauf stipulation contraire du contrat de bail. Le contrat de bail est transmis à ses héritiers.
La résiliation du bail par le bailleur
Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail par un :
- Refus de renouvellement du bail commercial : le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour faire connaître son refus, si le locataire a effectué un demande de renouvellement. À défaut de réponse dans les 3 mois, le bailleur est supposé avoir accepté le renouvellement ;
- Congé : il peut donner congé au locataire sans proposition de renouvellement par acte d'huissier six mois avant la fin de la période triennale ou du bail. Lorsque ce délai n'est pas respecté, le congé reste valable, toutefois les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante. Il convient de noter que le congé doit mentionner le motif de refus, la possibilité pour le locataire de contester ce congé ou de demander une indemnité d'éviction. Le locataire devra alors saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans, afin d'obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction.
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