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Holding SCI

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Ce type de structure représente un montage juridique qui permet de faire baisser l’impôt sur les sociétés provenant de revenus locatifs et d’organiser la gestion ainsi que la répartition d’un patrimoine immobilier de type SCI. 

MyFormality vous conseille sur la forme juridique de société à privilégier pour gérer vos projets immobiliers et vous informe des formalités à réaliser pour bénéficier des plus importantes réductions d’impôt. 

Définition de la holding SCI

Une holding ne représente pas une forme juridique d’entreprise spécifique. Elle peut prendre la forme d’une entreprise ou d’une société et représente une société mère qui a pour objectif de gérer et d’organiser le capital social d’une ou de plusieurs sociétés filles. 

Pour gérer un patrimoine immobilier, il est possible de créer une holding détenant une SCI. La SCI sera alors une de ses filiales. Pour ce type de montage, la holding peut prendre la forme d’une SARL qui détient une SCI. Si un seul associé majoritaire créer la holding, il pourra s’agir d’une holding EURL qui gère le patrimoine immobilier d’une SCI. 

Pour une organisation plus souple de la holding avec des règles de gestion moins contraignantes, les associés pourront également créer une SAS comme société mère. S’il n’y a qu’un seul associé, il est également possible d’opter pour une holding SASU afin de gérer une SCI.

Pour quels projets s’adresse ce montage juridique ?

Créer une holding propriétaire d’une SCI permet en outre :

  • de bénéficier d’un régime fiscal avantageux ;

  • de simplifier la gestion de plusieurs sociétés filiales ;

  • d’organiser la transmission du patrimoine immobilier à ses héritiers.

Dans ce cas, il est possible de créer une holding SCI détenant elle-même des parts sociales de SCI filiales ou de créer une SCI détenue par une holding ayant une autre forme juridique (SARL, SAS, etc.).

La création de ce type de structure ou d’une holding détenant une SCI s’adresse donc à tous ceux ayant un patrimoine immobilier qu’ils souhaitent faire fructifier et dont ils souhaitent envisager la possible répartition à leurs héritiers.

Comment procéder ?

Une holding peut se créer :

  • par le haut lorsque celle-ci se crée grâce aux titres de sociétés qui existent déjà ;

  • par le bas lorsque celle-ci — suite à sa création — créé de nouvelles sociétés filles dont elle détiendra des titres de participation.

Pour gérer et organiser un patrimoine immobilier, la plupart du temps la holding est créée par le bas. Une fois immatriculée, la holding procédera donc à la création de sociétés filiales qui pourront détenir et acheter différents biens immobiliers.

Les bons réflexes à avoir

Créer et gérer une holding avec ses filiales ne s’improvise pas. Plusieurs solutions sont possibles pour organiser la gestion de sociétés filles par une société mère. Il est donc vivement conseillé de se faire accompagner dès le début de la création de la holding pour n’omettre aucun aspect important de ce montage juridique.

Tout d’abord, l’associé unique ou les associés devront se poser plusieurs questions telles que :

  • quelle forme juridique choisir par la holding (SARL, SAS, SCI, etc.) ;

  • qui sera gérant majoritaire de la holding ;

  • comment organiser l’apport de parts de SCI à une holding ;

  • est-il plus opportun de créer une holding active qui exerce un contrôle sur les sociétés filles ou de créer une holding passive qui se contente de détenir les parts sociales des filiales ;

  • etc.

Les bons réflexes à adopter sont donc de recueillir les conseils avisés d’avocats et d’experts-comptables spécialisés dans la création et la gestion de holding. Pour cela, MyFormality vous propose d’être accompagné par son équipe d’avocats et d’experts-comptables spécialistes des holdings et met à votre disposition de nombreuses fiches-conseils sur ce sujet.

Les erreurs à éviter

Il est parfois tentant pour un associé d’une holding de vouloir se réserver la jouissance à titre gracieux d’un bien immobilier faisant partie du patrimoine de la holding ou de l’une de ses filiales. En d’autres termes se pose la question de savoir si une holding peut être propriétaire de la résidence principale d’un associé ou du gérant majoritaire.

Par exemple, un gérant majoritaire de la holding achète avec ses associés un appartement au nom de la holding ou de l’une de ses filiales. Ce dernier après coup souhaite habiter dans cet appartement sans payer de loyers. 

Si tous les associés donnent leurs accords, la loi ne l’interdit pas. Cependant, si la holding détenant le bien est soumise à l’IS, celle-ci devra réintégrer un loyer fictif qui correspond à la valeur locative du bien devenu la résidence principale d’un associé. 

De plus, les associés ne devront pas sous-estimer la valeur locative du bien en espérant payer moins d’impôts, car cet acte pourra être perçu comme un acte anormal de gestion pouvant être sanctionné par l’administration fiscale.

Les étapes de création de la holding

Une holding est une entreprise comme une autre qui nécessite les mêmes étapes de création et d’immatriculation. 

Les futurs associés à la holding devront donc :

  • rédiger les statuts comprenant notamment la dénomination sociale de l’entreprise, son objet social, le lieu du siège social, l’identité des associés, les apports des associés, etc. ;

  • déposer le capital social ;

  • remplir le dossier d’immatriculation ;

  • publier une annonce de la création de la holding dans un journal d’annonces légales ;

  • déposer le dossier de création de la société auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) compétent.

Ensuite, il conviendra d’organiser la création et la gestion des sociétés filiales à la holding. Pour éviter toute erreur de gestion et ainsi bénéficier du régime fiscal le plus avantageux, MyFormality vous accompagne à chaque étape de la création et de la gestion de votre holding.

Comment gérer la holding

La holding peut-être active ou passive. Dans le cas d’une holding active — ou autrement dit d’animation — celle-ci va participer à la gestion de ses sociétés filles. Elle pourra exercer un véritable pouvoir de contrôle pour organiser une gestion globale du patrimoine immobilier détenu par l’ensemble du groupe de sociétés.

Dans le cas d’une holding passive — ou de gestion — la société mère ne se contente que de détenir et de gérer les parts sociales qu’elle détient des sociétés filles afin de bénéficier des avantages fiscaux et patrimoniaux propres à la holding.

Quand clôturer les comptes ?

Toute société ou entreprise doit procéder à la clôture des comptes tous les 12 mois. La date de la clôture des comptes peut être librement choisie par les associés. Dans le cas de la holding, il peut être intéressant de clôturer ses comptes quelques mois plus tard que sa ou ses filiales. 

Cela permettra aux associés de recevoir les dividendes votés par l’assemblée générale d’approbation des comptes annuels qui doit se tenir au plus tard dans les 6 mois suivants la clôture des comptes. Les dividendes versés par la société fille à la société mère pourront ainsi être intégrés dans l’exercice comptable de la même année. Cela permettra aux associés — s’ils le souhaitent — de ne pas attendre une année supplémentaire pour se verser des dividendes. 

Les avantages comptables, fiscaux et patrimoniaux

Créer une holding permet de :

  • faciliter la transmission du patrimoine à ses héritiers ;

  • bénéficier du régime fiscal mère/fille ou du régime de l’intégration fiscale pour réduire son imposition ou compenser les pertes entre les sociétés du groupe ;

  • préserver son pouvoir de contrôle et de gestion sur une ou plusieurs SCI sans être le gérant majoritaire.

À noter que le régime fiscal mère/fille permet à la holding de bénéficier d’une franchise d’impôt si la holding est imposée à l’IS et qu’elle détient au moins 5 % du capital de la filiale. 

L’intégration fiscale permet quant à elle une imposition unique du groupe de sociétés et nécessite également que l’ensemble des sociétés du groupe soient imposées à l’IS. Par conséquent, il n’est pas possible pour une holding imposée à l’IS et détenant des SCI imposées à l’IR d’opter pour le régime de l’intégration fiscale. 

Pour savoir quel est le régime fiscal le plus avantageux selon votre projet de holding, MyFormality et son équipe d’experts vous conseillent tout au long de l’évolution de votre holding et ses filiales.