Monter une holding immobilière présente bien des avantages, autant sur le plan fiscal que sur le plan patrimonial. Pour faire fructifier un patrimoine immobilier tout en payant moins d’impôts, MyFormality vous accompagne et vous conseille sur les différents aspects de la holding immobilière.
Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?
Avant de définir la holding immobilière, il est opportun de rappeler ce qu’est une holding. Une holding est également connue sous l’appellation de société mère. Il s’agit d’une entreprise ou d’une société créée pour organiser la gestion des titres et de la trésorerie d’autres sociétés, dites les sociétés filles. Cet ensemble de sociétés fonctionne donc de manière pyramidale, avec en haut de la hiérarchie la holding qui supervise la gestion du groupe de sociétés.
En pratique, on différencie 2 principaux types de holdings :
- la holding active ou d’animation ;
- la holding passive ou de gestion.
La holding active est à privilégier pour les gérants et associés qui souhaitent chapeauter l’ensemble des sociétés filles via la holding. La société mère aura donc ici autant un pouvoir de contrôle et de décision qu’un rôle de détentrice de parts sociales de ses filiales.
La holding passive quant à elle est généralement créée pour bénéficier des régimes fiscaux avantageux concernant l’impôt sur les sociétés à payer ou bien encore concernant les droits de cession ou de mutation pour organiser une succession par exemple. Elle se contente dès lors de détenir des parts de ses filiales.
Pour revenir au cas de la holding à prépondérance immobilière, celle-ci a pour particularité de détenir majoritairement des parts sociales de sociétés civiles immobilières (SCI). Il s’agira donc ici de gérer et de faire fructifier un patrimoine immobilier détenu par une ou plusieurs SCI qui sont elles-mêmes détenues par une holding immobilière.
À qui cela s’adresse-t-il ?
La holding immobilière représente un montage juridique intéressant pour tous ceux souhaitant organiser la gestion de leur patrimoine immobilier en centralisant le pouvoir de gestion, la trésorerie et l’imposition sur les bénéfices au sein d’un même ensemble de sociétés.
Même si la création d’une holding est relativement souple — avec notamment le choix entre plusieurs formes juridiques d’entreprises — il n’en demeure pas moins que la holding n’est pas adaptée à tous les projets immobiliers. Elle est généralement à privilégier dans le cas où un gérant majoritaire accompagné de plusieurs associés — tels que les membres de sa famille par exemple — souhaitent gérer ensemble par le biais d’une holding le patrimoine immobilier qu’ils possèdent.
Par où commencer ?
Avant d’entamer les premières étapes de la création d’une holding, il est essentiel de s’entourer d’experts en la matière. Avocats spécialisés en droit des sociétés et experts comptables pourront évaluer l’opportunité de recourir à une holding pour gérer les titres et les revenus locatifs d’une SCI.
Avec MyFormality, vous pouvez bénéficier des conseils avisés de notre équipe d’experts-comptables et d’avocats spécialisés sur le sujet des holdings. Vous pourrez ainsi envisager sereinement la forme juridique à choisir pour la holding (SAS, SARL, SCI…), le choix pour une imposition sur le revenu ou pour une imposition sur les sociétés, etc.
Quelles sont les bonnes questions à se poser ?
Une fois bien entourés par des spécialistes de la holding, le futur gérant majoritaire et ses associés devront effectuer un certain nombre de choix avant de créer la holding.
À cette étape, les principales questions à se poser sont relatives :
- au mode de création de la holding par le haut ou par le bas ;
- au régime fiscal à choisir ;
- au nombre d’associés ;
- au montant et au mode de versement des dividendes ;
- à la date de clôture des comptes de la holding et de ses filiales ;
- etc.
Pour répondre à ces questions, MyFormality met à disposition de nombreuses fiches-conseils ainsi que son équipe d’experts-comptables.
À quoi faut-il faire attention ?
Créer une holding présente de nombreux avantages pour son gérant et ses associés. Ces avantages sont notamment la possibilité de payer moins d’impôts et de ne pas payer de cotisations sociales sur le versement de dividendes par le biais de la holding.
Même si bien évidement il est toléré de créer une holding immobilière afin de bénéficier de ces avantages fiscaux, cela ne doit pas être la seule motivation ayant entraîner la création de la société mère. En effet, le fisc peut sanctionner sévèrement tout créateur d’entreprise ayant créé une holding uniquement dans le but de payer moins d’impôts et d’être exonéré du paiement de cotisations sociales sur les dividendes versés.
Le gérant d’une holding devra donc prouver — si besoin — que la holding possède une réelle activité de gestion des autres SCI en investissant par exemple auprès de ces SCI…
Comment créer une holding ?
Une holding se créé comment n’importe quelle entreprise classique. Les futurs associés de la holding devront donc :
- rédiger les statuts de la holding ;
- déposer le capital social constitué par les apports des associés ou par un emprunt bancaire ;
- constituer et remplir le dossier d’immatriculation à remettre par la suite au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent ;
- publier une annonce attestant de la création de la holding dans un journal d’annonces légales afin de rendre sa création opposable aux tiers.
L’équipe d’experts de MyFormality peut vous accompagner et vous conseiller sur comment constituer une holding immobilière.
L’évolution de la holding
Une holding peut servir de levier pour faire fructifier le patrimoine immobilier des sociétés filles et de la société mère. Une holding peut ainsi faire circuler la trésorerie constituée par les différentes SCI filiales. Cela permet notamment de financer des travaux de rénovation sur certains biens immobiliers sans devoir obligatoirement souscrire un prêt bancaire.
En outre, pour un projet de cession d’une société immobilière à une holding, l’apport en amont des titres de la société immobilière à la holding permet de bénéficier d’un report d’imposition sur la plus-value immobilière. Ce report d’imposition peut être maintenu si un délai minimum de 3 ans s’écoule entre l’apport des titres et la cession de la société ou si au moins 60 % du prix de la cession est réinvesti pour financer d’autres activités économiques éligibles à ce dispositif.
La date de clôture des comptes
Lorsqu’on parle de clôturer une holding, on fait généralement référence à la clôture des comptes de la holding pour un exercice comptable et non à la question de savoir comment fermer une holding immobilière.
Contrairement à certaines croyances populaires, il n’est pas impératif de clôturer un exercice comptable le dernier jour de l’année civile. En effet, les associés peuvent choisir de clôturer un exercice comptable à tout moment de l’année, sachant néanmoins qu’un exercice comptable ne dure que 12 mois.
Dans le cas d’une holding, il est souvent de fois conseillé de décaler la date de clôture quelques mois après celles de ses filiales. Cela permettra aux filiales de clôturer leurs exercices comptables en amont afin de faire remonter les dividendes à la holding. La holding pourra ainsi inclure ces dividendes à son exercice comptable la même année. Les associés pourront dès lors recevoir leurs dividendes quelques semaines seulement après la clôture des comptes de la holding, sans devoir attendre la clôture de l’exercice comptable de l’année suivante.
Les aspects comptables, fiscaux et patrimoniaux
Créer une holding immobilière permet en outre de compenser les pertes et les profits provenant de SCI, grâce au régime fiscal de l’intégration fiscale. Dans ce cas, un seul et même impôt sur les sociétés sera dû par la holding au titre des bénéfices réalisés par l’ensemble de ses filiales.
Les associés d’une holding peuvent également choisir le régime fiscal mère-fille qui permet une quasi-exonération d’imposition de la holding suite aux versements des dividendes provenant de ses filiales. Ce régime fiscal évite donc une double imposition au niveau des sociétés filles et de la société mère.
En outre, la holding offre également la possibilité pour le gérant majoritaire d’organiser sa succession en accordant des titres des SCI filles à ses héritiers afin de réduire l’imposition sur les successions.
Pour comprendre en détail tous les tenants et les aboutissants de ces différents mécanismes, l’équipe de MyFormality comprend de nombreux spécialistes en ce domaine qui proposent un accompagnement personnalisé.