Un logiciel de comptabilité pour gérer une SCI permet de simplifier amplement la tenue des différents documents comptables relatifs aux revenus locatifs, aux dépenses engendrées pour l’entretien de biens immobiliers, aux versements de dividendes aux associés, etc.
MyFormality et son équipe d’experts-comptables vous accompagnent dans la gestion de votre comptabilité SCI et vous informent des formalités à réaliser.
La comptabilité d’une SCI : quelles obligations ?
Avant de s’attarder sur les logiciels de comptabilité, il convient tout d’abord de rappeler les différentes obligations en matière de comptabilité SCI.
La SCI étant une société de nature civile et non commerciale, la loi n’impose pas la tenue obligatoire d’une comptabilité.
Cependant, pour d’autres considérations la tenue régulière d’une comptabilité pour une SCI s’avère bien souvent indispensable.
En premier lieu, un gérant d’une SCI est tenu de procurer toutes les informations relatives à la gestion de la SCI aux différents associés de la société lors de la tenue des assemblées générales. Parmi ces informations sont notamment concernés les chiffres des bénéfices et des pertes de la SCI. Par conséquent, dans ce cas de figure sans une comptabilité des recettes et des dépenses de la SCI le gérant ne sera pas en mesure de produire des documents fiables et détaillés sur ce sujet et ne pourra donc pas satisfaire à son obligation d’information vis-à-vis de ses associés.
De plus, un des objectifs principaux au moment de créer une SCI est de faire fructifier un patrimoine immobilier. Or, sans avoir des données chiffrées mises à jour régulièrement, il sera difficile autant pour le gérant que pour ses associés d’avoir une vision d’ensemble de la trésorerie de la SCI. Grâce à la tenue d’une comptabilité, les associés de la SCI pourront avoir à leur disposition des documents sur lesquels se référer pour évaluer l’activité de la SCI. Cela comprend notamment les recettes de la SCI au travers par exemple de revenus locatifs que les pertes et les dépenses engendrées par exemple lors de travaux d’entretien.
Un 3e argument — et non des moindres — qui incite un gérant d’une SCI à tenir une comptabilité est l’obligation de déclarer les revenus et éventuellement les pertes à leur juste montant auprès de l’administration fiscale. En effet, il n’est pas question au moment de réaliser sa déclaration de résultats auprès du fisc de déclarer des montants approximatifs dus à une absence ou à une mauvaise gestion de la comptabilité de la SCI. En cas de contrôle fiscal, le gérant aura tout intérêt à pouvoir justifier de documents comptables mis à jour pour éviter tout redressement fiscal.
La comptabilité d’une SCI soumise à l’IR
Les bénéfices d’une SCI sont imposés par le biais de l’impôt sur le revenu (IR) ou par le biais de l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans le cas d’une imposition sur le revenu, ce sont les dividendes versés aux associés de la SCI qui doivent être déclarés sur la déclaration annuelle de revenus de chaque associé. Avec l’IR, ce n’est donc pas la société qui sera imposée directement. Ce seront les associés à la SCI qui seront imposés sur les dividendes reçus au titre de leur impôt sur le revenu.
Lorsque les bénéfices de la SCI sont imposés à l’IR, une comptabilité simplifiée peut suffire. On parle dès lors de SCI transparente lorsque celle-ci est imposée à l’IR. Il s’agit du régime fiscal par défaut lors de la création d’une SCI. La comptabilité simplifiée dans ce cas peut se réduire à un document Excel contenant :
• le montant des recettes réalisées dans l’ordre chronologique de leur encaissement ;
• le montant des dépenses de la SCI dans l’ordre chronologique de leur décaissement ;
• un lien vers les documents justificatifs de ces recettes et dépenses (ex. : relevé bancaire, factures, etc.).
À noter que le gérant d’une SCI soumise l’IR n’est pas tenu de publier ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce compétent.
Même si l’IR nécessite seulement une comptabilité de trésorerie, il est tout de même conseillé de faire appel à un expert-comptable, ne serait-ce que pour être conseillé sur les différentes options qui se présentent aux associés pour réduire l’imposition.
La comptabilité d’une SCI soumise à l’IS
L’imposition à l’IS d’une SCI est généralement privilégiée lorsque la valeur des biens immobiliers détenus par la SCI est élevée et que ces biens nécessitent d’importantes dépenses d’entretien et de rénovation. En effet, en optant pour l’IS les associés à la SCI pourront notamment déduire du résultat comptable les amortissements réalisés sur les biens immobiliers de la SCI.
En outre, si les associés se versent des dividendes, ils devront inscrire le montant des dividendes qu’ils ont reçu dans leur déclaration annuelle de revenus. Ils devront donc également s’acquitter d’une imposition sur le revenu au titre de ces dividendes.
Avec l’IS, la SCI ainsi que les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés par la société. Par conséquent, la tenue de la comptabilité est plus complexe que pour une société transparente soumise à l’IR.
Ainsi, une SCI soumise à l’IS devra tenir une comptabilité conforme au plan comptable général de la comptabilité commerciale ou une comptabilité en partie double. Dans le cas d’une comptabilité en partie double, il est demandé de produire :
• un bilan, un compte de résultat et une annexe comprenant notamment les documents justificatifs concernant les écritures comptables ;
• un livre journal comprenant les recettes et les dépenses dans l’ordre chronologique de leur enregistrement sur le compte bancaire de la SCI ;
• un grand livre avec toutes les opérations bancaires réalisées au titre de la gestion de la SCI ;
• un livre d’inventaire listant l’actif et le passif de la SCI ;
• plusieurs journaux comptables tels que le journal des achats, le journal des ventes, le journal de la TVA, etc. ;
• plusieurs documents comptables relatifs aux amortissements, aux factures non payées, etc.
Par conséquent, lorsque la SCI est imposée à l’IS, il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable qui pourra produire tous les documents comptables demandés. Il est également possible d’utiliser un logiciel de comptabilité pour une SCI soumise à l’IS, sachant que l’expertise d’un expert-comptable reste tout de même essentielle. Avec MyFormality, vous pouvez prendre contact avec l’un de nos experts-comptables pour faire le point sur la comptabilité de votre société.
La SCI familiale : quels documents comptables produire ?
La SCI familiale permet bien souvent de faire fructifier un patrimoine immobilier familial tout en anticipant la transmission du patrimoine, dans le cas d’une succession par exemple. De ce fait, il est rare que les associés d’une SCI familiale multiplient les investissements immobiliers dans le but de faire croire indéfiniment leur SCI. Par conséquent, une imposition à l’IR est bien souvent privilégiée. Dans ce cas, une comptabilité simplifiée est suffisante avec la tenue d’un livre journal des dépenses et des recettes.
Dans le cas où les associés d’une SCI perçoivent d’importants dividendes, il pourra être avantageux de choisir l’option fiscale de l’IS. Une imposition à l’IS amènera une comptabilité plus complexe à réaliser qui nécessite bien souvent le recours à un expert comptable et à l’utilisation d’un logiciel de comptabilité adapté pour une SCI familiale.
Le recours à un expert comptable est-il obligatoire ?
Quel que soit le type de comptabilité à produire, le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire.
Pour les SCI imposées à l’IR, il sera plus aisé pour les associés de se passer des services d’un expert-comptable en produisant uniquement un livre journal des recettes et des dépenses.
Cependant, pour les SCI soumises à l’IS, les services d’un expert-comptable sont bien souvent nécessaires afin de :
• profiter de son expertise et de bénéficier de conseils avisés sur le plan fiscal et comptable ;
• bénéficier de documents comptables correctement tenus à jour.
Comment choisir son logiciel de comptabilité SCI ?
Dans le cas où la SCI fait appel à un expert-comptable, elle n’aura pas besoin de supporter les frais d’utilisation d’un logiciel de comptabilité.
Pour les SCI transparentes où une comptabilité simplifiée est suffisante, il existe des logiciels de comptabilité comprenant les fonctionnalités de base disponibles gratuitement sur Internet.
Pour en savoir plus sur la réelle utilité d’un logiciel de comptabilité et de gestion locative pour une SCI imposée à l’IS ou à l’IR, vous pouvez prendre contact auprès de notre équipe d’experts-comptables chez MyFormality.