Formality.fr

Comptabilisation des loyers d'une SCI

10 minutes maximum pour effectuer votre démarche

Plus de 5 200 documents et données sécurisés

Une centaine d’experts avocats, huissiers, experts-comptables, assureurs, financiers

La comptabilisation à la réception d'un loyer versé au bénéfice d’une SCI nécessite d’effectuer un distinguo entre la part représentant le loyer en tant que tel et la part relative au paiement des charges locatives. De plus, d’autres montants inhérents à la gestion locative de biens immobiliers doivent faire l’objet d’une écriture comptable, tels que les cautions versées par les locataires au moment de prendre jouissance d’un bien à louer.

Pour ne pas s’y perdre entre les différents montants à inscrire dans les comptes numérotés et nominés du plan comptable adapté à la gestion d’une SCI, il est fortement conseillé de déléguer cette tâche à un expert-comptable. MyFormality vous présente néanmoins les principes de base de cette comptabilité afin que vous puissiez gérer efficacement les loyers entrants dans votre comptabilité.

Principes de base de la comptabilité en SCI

Une SCI a généralement pour activité principale la location de biens immobiliers à des particuliers ou à des professionnels. Ces locations amènent le versement de loyers payés par les locataires. Dans la plupart des cas, le loyer comprend le montant du loyer fixe établi par la SCI et accepté par le locataire, ainsi que l’avance sur les charges locatives qui prend la forme d’acomptes. Dès lors, les choses se compliquent pour les gérants d’une SCI au moment de réaliser leur comptabilité.

En effet, la part du montant du loyer ne fait pas l’objet de la même écriture comptable que l’avance sur les charges locatives. Ceci est d’autant plus vrai que les provisions sur les charges locatives sont amenées à être régularisées en fin d’année, avec un complément de facturation ou au contraire un remboursement du trop-versé à destination du locataire. Le loyer payé quant à lui reste une somme fixe et n’est pas considéré comme un acompte.

Par conséquent, le montant du loyer payé à proprement parler sera un produit à inscrire dans le compte de résultat de la SCI. Ce produit — sauf cas exceptionnels — ne fera pas l’objet d’une régularisation et peut donc être perçu comme un produit dont le montant est définitif.

La somme à inscrire au titre des provisions des charges locatives devra également être inscrite au compte de résultat de la SCI, mais pourra faire l’objet d’une régularisation. Par exemple, si la SCI doit rembourser un trop versé à un locataire, celle-ci devra déduire du montant des produits la somme due au locataire. Pour cela, le montant du trop versé pourra être inscrit au compte de produits annexes dans la colonne débit.

Les spécificités comptables

Au-delà des simples écritures comptables concernant le loyer et les avances des charges locatives, d’autres particularités inhérentes à la location sont à prendre en considération. Parmi ces particularités, la possibilité de louer en meublé ou en non meublé ou bien encore la possibilité de louer un logement à un associé de la SCI amène plusieurs interrogations.

Location meublée ou vide ?

Une SCI peut choisir de louer un bien en meublé ou en non-meublé. À noter qu’avec une location meublée la SCI est considérée exercer une activité commerciale et non plus civile en mettant à disposition des meubles et équipements électroniques en plus du logement. Des avantages fiscaux sont applicables pour une SCI proposant des locations meublées, mais cela implique également une comptabilité détaillée, d’autant plus lorsque les bénéfices sont imposés au régime BIC réel. Cela permet notamment d’amortir le mobilier et l’immobilier afin de diminuer le résultat imposable.

La comptabilisation d’un loyer d’une location vide pour une SCI soumise à l’IS ou à l’IR ne permet pas de réaliser des amortissements sur le mobilier ou les équipements électroniques. Certains avantages fiscaux ne sont donc pas applicables en location vide. Cependant, la tenue de la comptabilité y est généralement plus simple, ce qui peut réduire les tarifs de l’expert-comptable.

Est-il possible de comptabiliser un loyer versé par un associé de la SCI ?

Une SCI peut louer un logement à titre onéreux ou à titre gratuit à un associé de la SCI.

Lorsque la SCI perçoit un loyer provenant de l’un de ses associés, elle doit intégrer ce produit dans son compte de résultat comme tous les autres loyers perçus. La SCI pourra également déduire ses charges de son revenu imposable provenant de la location du bien.

Comment comptabiliser la caution ?

Pour rappel, le versement d’une caution est généralement demandé au locataire avant son entrée dans les lieux lors d’une location d’un logement. Cette caution représente une garantie pour le propriétaire de retrouver son logement dans un état correct à la fin de la location. Dans le cas contraire, il pourra se servir du montant de la caution pour payer les frais de réparation ou de remise en état.

Dans le cas d’une SCI qui demande le versement d’une caution ou d’un dépôt de garantie à ses locataires, le montant de cette caution devra faire l’objet d’une écriture comptable. Il faudra donc créditer le compte 165 relatif aux dépôts et cautionnements reçus.

Les erreurs à éviter dans la comptabilisation d'un loyer en SCI

Certaines erreurs provenant d’un manque d’informations peuvent encourir de lourdes sanctions au niveau fiscal. Parmi les erreurs récurrentes figurent :

  • la non-comptabilisation du loyer de décembre encaissé en retard dans l’exercice comptable qui se clôture le 31 décembre ;
  • le fait de louer uniquement des biens aux associés de la SCI dans le but de réduire l’impôt.

Concernant la première erreur, lorsqu’un loyer dû au titre du dernier mois de l’exercice comptable est payé ou encaissé le mois suivant, il est tout de même obligatoire d’intégrer le montant de ce loyer dans l’exercice comptable en cours. S’il y a un retard dans l’encaissement du loyer sur le compte bancaire de la SCI, le service comptable pourra effectuer une facture à établir (FAE) afin de réintégrer le montant du loyer dans l’exercice comptable où le loyer est dû.

En outre, concernant la location d’un bien de la SCI à un associé, le fisc effectue des contrôles réguliers afin de sanctionner d’éventuels abus de droit. En effet, une SCI ne peut être créée dans l’ultime but de réduire l’impôt en louant ses biens aux associés. Louer un bien à un associé est toléré, mais cela ne doit pas constituer l’activité principale de la SCI.

Les bonnes pratiques à adopter

La comptabilité est bien souvent perçue comme une tâche rébarbative qui peut s’avérer complexe à réaliser quand on n’est pas expert-comptable.

Pour faciliter la tenue d’une comptabilité, plusieurs bonnes pratiques sont à appliquer telles que :

  • la tenue régulière de la comptabilité afin de ne pas se laisser dépasser par la quantité d’écritures comptables à inscrire ;
  • l’utilisation d’un plan comptable adapté à la gestion d’une SCI pour connaître les différents comptes à créditer ou à débiter ;
  • l’utilisation de logiciels de comptabilité ;
  • faire appel aux services d’un expert-comptable lorsque les écritures comptables se multiplient et se diversifient.

MyFormality vous propose également de nombreuses fiches-conseils sur le sujet ainsi que le savoir-faire de son équipe d’experts-comptables prête à répondre à toutes vos interrogations.

Faut-il faire appel à un expert-comptable ?

Faire appel aux services d’un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité d’une SCI n’est pas obligatoire, mais cela est fortement conseillé pour plusieurs raisons. Tout d’abord, la simple location d’un logement implique différentes écritures comptables pour la SCI concernant le loyer, les provisions des charges locatives, les cautions, etc.

Par conséquent, pour les non-initiés à la comptabilité, cela représente bien souvent plusieurs heures de travail de comptabilité le temps de comprendre les principes de base de la comptabilité et de leur mettre en application. En outre, il n’y a aucune garantie que ne subsistent pas des erreurs une fois l’exercice comptable validé.

Avec les services d’un expert-comptable, un gérant d’une SCI peut déléguer cette tâche à un professionnel qui pourra également le conseiller sur la gestion de sa SCI d’un point de vue fiscal, sur comment comptabiliser les appels de fonds, etc. En outre, en cas d’erreur comptable ce sera la responsabilité de l’expert-comptable qui sera mise en cause et non celle du gérant. Cela représente donc une garantie pour le gérant d’une SCI de ne pas faire l’objet d’une sanction suite à une erreur comptable.