Formality.fr

L'apport à une SCI familiale

10 minutes maximum pour effectuer votre démarche

Plus de 5 200 documents et données sécurisés

Une centaine d’experts avocats, huissiers, experts-comptables, assureurs, financiers

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La société civile immobilière (SCI) familiale permet de transmettre son patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité plus douce. Elle ne bénéficie pas d’un statut particulier, il s’agit simplement d’une société civile immobilière dont les associés appartiennent à la même famille. Elle est constituée et fonctionne comme toutes les SCI. Toutefois, la qualité de ses membres et le but poursuivi la distinguent des SCI patrimoniales.

 

À quel moment faire un apport à une SCI familiale ?

L'apport au capital social peut être fait lors de la création ou au cours de la vie sociale de la SCI.

 

Quel type d'apport peut-on faire ?

Les apports peuvent être fait :

  • En numéraire : un apport en numéraire est une somme d'argent qui est apportée par un associé pour constituer le capital social lors de la création de la société.
  • En nature : un apport en nature est un apport de biens. Cet apport peut concerner une diversité de biens. Ce peut être un bien immobilier. L'apport de la résidence principale à la SCI familiale est donc possible, en tant qu'immeuble elle peut tout à fait convenir comme apport en nature. 

 

Quelles sont les conséquences d'un apport ?

Lorsqu'une personne effectue un apport en numéraire au capital social de la SCI familiale, elle devient automatiquement associée de la SCI. L'apporteur reçoit un nombre de parts sociales correspondant au montant de son apport. Dans cette hypothèse, les associés se répartissent le capital de la SCI en fonction de leurs versements initiaux, de leurs engagements (lorsqu'ils choisissent de ne pas libérer intégralement le capital dès la création). L'apport peut également être fait via leur compte courant, et notamment pour permettre à la SCI de rembourser un emprunt contracté.

Lorsque l'apport est en nature (un immeuble), l'apporteur est rémunéré par les parts sociales en tenant compte de l'estimation du bien, déduction faite de l'emprunt éventuellement transmis par la SCI.

 

Quelles sont les formalités découlant de l'apport en nature ? Quelle est la fiscalité de cet apport ?

Comment puis-je apporter un bien immobilier à une SCI familiale ? L'apport d'un bien immobilier suppose d'effectuer plusieurs formalités :

  • L’évaluation de l'apport : les associés fondateurs évaluent l'apport ;
  • Les frais de notaire : que l'apport soit fait lors de la création ou au cours de la vie sociale de la SCI familiale, il fait l'objet de frais de notaire. Au moment de la constitution l'apport est soit constatépar écrit sous forme authentique (par un notaire), soit les statuts de la SCI sont rédigés sous signatures privées, toutefois l’acte qui constate l’apport de l’immeuble est établi devant un notaire. Au cours de la vie sociale, l’apport sera constaté par un procès-verbal, procès-verbal qui est annexé à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes du notaire ;
  • Le droit de préemption : ce droit permet à une commune d’acquérir le bien immobilier en priorité. L’immeuble doit être situé dans un certain périmètre pour que la commune puisse exercer ce droit. Lors de l'apport de l'immeuble à la SCI familiale il est donc nécessaire d'attendre que ce délai soit purgé, dans l'hypothèse où il y a un droit de préemption ;
  • La publicité foncière : l'apport doit faire l'objet d'une publicité (publication au service de publicité foncière qui a compétence) pour être opposable aux tiers. Cette formalité doit être faite avant l’immatriculation de la société et à condition que l'immatriculation intervienne ;
  • Les plus-values immobilières : L’apport peut engendrer une plus-value immobilière (différence entre la valeur réelle des parts données à l’associé suite à l'apport, et le prix d’acquisition du bien). L’apport réalisé par le particulier est soumis au régime des plus-values des particuliers, la plus-value imposable est donc soumise au taux forfaitaire de 19%. Elle peut être diminuée d’un abattement ou faire l’objet d’une exonération. Il y a exonération, notamment lorsque l’immeuble apporté est la résidence principale de l’apporteur ou lorsque l’apporteur est invalide ou retraité (dans cette hypothèse certaines conditions doivent être respectées, l’apporteur ne doit pas être imposable à l’IFI, et son revenu fiscal de référence doit être inférieur à un certain seuil) ;
  • Le droit d’enregistrement : l'enregistrement de la cession de parts sociales de SCI est un élément fiscal important. La cession de parts sociales nécessite un enregistrement auprès du Service Départemental de l’Enregistrement (Trésor Public). Pour cette dernière étape d'enregistrement l'administration percevra un droit d'enregistrement de 5%.

 

Vous souhaitez en savoir davantage sur l'intérêt de la création d'une SCI familiale ? Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI familiale ? Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI ? Cette fiche conseil pourrait vous intéresser : Créer une SCI familiale : les questions à se poser

N'oubliez pas qu'avec MyFormality, la création d'une SCI est simplifiée avec l'aide de nos fiches conseils ou l'accompagnement de nos experts !