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Les charges déductibles de votre SCI

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Les charges déductibles pour une société civile immobilière (SCI) permettent de réduire l’impôt à payer sur les bénéfices déclarés. Pour cela, il est possible de déduire certains frais du bénéfice imposable pour réduire le montant sur lequel sera calculé l’impôt. Cette déductibilité s’effectue au moment de réaliser la déclaration de bénéfice n° 2072 de la SCI au service des impôts.

Pour n’omettre aucuns frais pouvant être déduits, MyFormality comprend au sein de son équipe des experts-comptables et avocats fiscalistes pouvant conseiller et accompagner chaque gérant de SCI lors de la déclaration du bénéfice de sa société.

Quelles sont les charges déductibles en SCI ?

Les charges à déduire dans le cadre de la gestion de votre société civile immobilière sont appréciées au regard de :

  • la nature de la dépense réalisée et de sa nécessité pour l’entretien du logement loué ;
  • l’environnement et les caractéristiques du bien pour lequel des frais ont été engendrés (milieu urbain ou rural) ;
  • l’affectation du bien loué en différenciant les biens à usage d’habitation des autres biens loués ;
  • la facturation possible ou non des frais engendrés au locataire actuel du bien ;
  • l’application possible d’avantages fiscaux sur ces frais, que ce soit par le biais d’un amortissement ou d’une réduction d’impôt.

La liste des charges déductibles pour une SCI est notamment disponible sur le site du BOFIP. Cette liste décrit en détail les principes et exceptions des frais pouvant être déduits pour une entreprise qui loue un bien.

Pour résumer de manière concise cette liste, les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IR concernent :

  • les dépenses d’entretien et de réparation de biens immobiliers loués ;
  • les dépenses d’amélioration ;
  • les primes d’assurance ;
  • les charges normalement récupérables en les facturant au locataire qui n’ont cependant pas été récupérées ;
  • les provisions pour les charges de copropriété déductibles en SCI ;
  • les dépenses d’administration et de gestion du bien loué, comme la rémunération d’un concierge ;
  • les impôts à payer sur ce bien loué (taxe foncière, contribution sur les revenus locatifs, etc.) ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les indemnités de relogement ou d’éviction versées au locataire.

Concernant les charges déductibles pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elles sont sensiblement les mêmes à une exception près qui n’est pas des moindres. En optant pour l’IS, il est possible de déduire également les amortissements comptables réalisés sur le bien loué, ce qui n’est pas admis pour une SCI à l’IR.

À ces différentes catégories de frais s’ajoute également un certain nombre d’exceptions. De plus, certaines situations peuvent également amener des charges déductibles pour une société telles que les honoraires d’un avocat ou d’un huissier en cas de litige avec le locataire.

C’est notamment pour cette raison qu’il est fortement conseillé de recourir à un expert-comptable qui sera à même de pouvoir dire si oui ou non tel frais peut être déduit du bénéfice imposable. Avec MyFormality, vous pouvez prendre contact dans les plus brefs délais avec un expert-comptable qui pourra vous informer de toutes les charges pouvant être déduites selon la nature de vos frais.

Quelles sont les charges qui ne peuvent être déduites ?

Certaines charges peuvent — par leur nature — susciter le doute concernant leur possible déductibilité sur le bénéfice imposable d’une SCI.

Pour vous éclairer sur ce point, les principales charges non déductibles pour une SCI à l’IR sur la déclaration n° 2072 sont :

  • les amortissements réalisés sur le bien loué ;
  • certains travaux visant notamment à reconstruire ou à agrandir le bien loué ;
  • les charges provenant de biens non loués ;
  • les frais de transfert du siège social de la SCI ;
  • les frais d’actes, d’enregistrement ou de mutation lors de la cession du bien immobilier ;
  • la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui sont normalement payées par le locataire.

Concernant les charges non déductibles pour une SCI soumise à l’IS, celles-ci sont moins nombreuses que pour une SCI soumise à l’IR. En effet, avec une imposition à l’IS toutes les charges payées pour la gestion de la SCI et de son activité de location sont en principe déductibles. Cependant, il est essentiel d’être accompagné par un expert-comptable pour connaître les exceptions à ce principe et ainsi soumettre aux services des impôts une déclaration de bénéfices sans erreur.

Comment inscrire les charges déductibles dans sa déclaration fiscale ?

Les charges déductibles sont à inscrire au moment de remplir la déclaration de bénéfice annuelle pour la société civile immobilière. Le formulaire à remplir diffère selon s’il s’agit d’une société soumise à l’IR ou d’une société soumise à l’IS.

Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR)

Les charges déductibles d’une SCI non soumise à l’IS sont à reporter sur la déclaration n° 2072-S qui sert notamment à déclarer les revenus locatifs.

Cette déclaration n° 2072-S pour une SCI à l’IR comprend :

  • la déclaration n° 2072-S-SD ;
  • l’annexe n° 2072-S-A1-SD ;
  • deux annexes n° 2072-S-A2-SD.

Même s’il est possible de s’aider d’une notice explicative pour remplir cette déclaration fiscale, un expert-comptable sera plus à même de procéder à l’intégration des charges déductives d’une SCI à l’IR dans la déclaration de revenus.

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)

Les charges déductibles pour une société soumise à l’IS doivent être inscrites sur le formulaire n° 2065-SD.

Là encore, de par les nombreuses possibilités de déduire des charges pour une SCI à l’IS, le recours à un expert-comptable s’avère bien souvent indispensable.

Quand les déclarer ?

Le délai pour déclarer des charges pouvant être déduites est en lien direct avec le délai accordé par l’administration fiscale pour renvoyer la déclaration de revenus annuelle de la société.

Dès lors, pour une SCI soumise à l’IR, le formulaire Cerfa n° 2072 qui comprend également les charges à déduire sera à renvoyer au plus tard le 2jour ouvré après le 1er mai. Les revenus imposables et les charges déductibles concernés seront ici ceux de l’année précédant cette date butoir.

Pour une SCI soumise à l’IS, il faudra tenir compte de la date de fin de l’exercice comptable de la société. Lorsque l’exercice comptable est calqué sur une année civile, il s’agira également du 2jour ouvré après le 1er mai. Pour les exercices comptables clos de janvier à novembre, la déclaration de revenus devra être renvoyée dans les 3 mois suivant la date de clôture de l’exercice.

Quelles sont les sanctions encourues en cas d’erreur ou de fraude ?

En cas d’erreur concernant le montant ou la nature des charges pouvant être déduites pour une société, le service des impôts prévoit des sanctions fiscales et pénales.

Si vous oubliez d’intégrer une charge déductible dans votre déclaration de revenus, l’administration fiscale n’appliquera pas de sanctions, car il s’agit avant tout d’un manque à gagner pour la SCI qui n’a pas déduit une ou plusieurs charges de son bénéfice imposable.

Cependant, s’il est avéré qu’un gérant d’une SCI a volontairement intégré des charges fictives, l’administration fiscale peut appliquer une majoration de l’impôt de l’ordre de 80 % et demander des poursuites pénales.

Pourquoi faire appel à un expert comptable ?

Un expert-comptable apporte la sécurité et la garantie pour tout gérant d’une SCI de procéder à une déclaration de revenus conforme aux règles fiscales en vigueur. Toutes les charges pouvant être déduites seront défalquées du bénéfice imposable.

De plus, en cas d’erreur ce sera la responsabilité de l’expert-comptable qui sera recherchée et non celle du gérant de la société. Contactez nos équipes pour la comptabilité de votre SCI