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Comment passer du statut de LMNP à LMP

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Passer du régime lmnp au régime lmp consiste à passer du statut de loueur non professionnel à loueur professionnel. Dans certains cas, le passage du statut lmnp au lmp s’avère bénéfique d’un point de vue fiscal. Cependant, dans d’autres situations un loueur a tout intérêt à rester sous le régime du lmnp.

MyFormality vous informe des différences entre le lmnp et le lmp et vous apporte des informations complémentaires concernant les avantages et les inconvénients de chacun de ces statuts.

Quelle est la différence entre lmnp et lmp ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (lmnp) concerne tous les loueurs qui souhaitent louer un bien de manière occasionnelle ou saisonnière. Le caractère occasionnel ou saisonnier des locations s’apprécie notamment au regard du montant total des revenus locatifs générés sur une année.

En effet, tout particulier bénéficie automatiquement du régime du lmnp lorsque :

  • le montant total des revenus locatifs ne dépasse pas 23 000 € sur une année ;
  • les revenus locatifs ne représentent pas la principale source de revenus, c’est-à-dire lorsqu’ils correspondent à moins de 50 % du montant total des revenus du foyer fiscal.

Le statut de la location meublée professionnelle est donc réservé aux loueurs qui déclarent des revenus locatifs plus élevés en raison de locations régulières sur une année. Ainsi, tout loueur dépend du statut du loueur en meublé professionnel (lmp) lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 € sur une année et que ce montant représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Par conséquent, si un loueur déclare plus de 23 000 € de revenus locatifs sur une année et que ce montant ne représente pas plus de la moitié de ses sources de revenus, le loueur pourra rester sous le statut du lmnp.

La principale différence entre le lmnp et le lmp se situe donc au niveau du montant des revenus locatifs.

Quels sont les avantages et désavantages de ces 2 régimes ?

Le statut du lmnp et le statut du lmp présentent tous deux des avantages et des désavantages. Tout particulier qui souhaite bénéficier du meilleur régime d’imposition pour son activité de location devra prendre en considération le montant estimé de ses revenus locatifs. Selon le montant des revenus locatifs, le statut du lmnp ou du lmp sera à privilégier.

À noter que les travaux d’entretien et de rénovation peuvent également être un critère important dans le choix de basculer du statut de lmnp vers le lmp.

Les avantages fiscaux du lmnp

Le statut du lmnp permet de bénéficier :

  • soit du régime fiscal micro-BIC ;
  • soit du régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement de 50 % ou de 71 % pour les locations de biens classés meublés de tourisme.

Pour tout particulier qui souhaite louer de manière occasionnelle un bien, il reste plus intéressant d’un point de vue fiscal de louer en meublé. En effet, pour une location meublée le régime micro-BIC permet de bénéficier au minimum d’un abattement de 50 %. Or, pour le même type de bien loué en non meublé, l’abattement ne sera que de 30 %.

Cependant, avec le régime micro-BIC il ne sera pas possible de déduire des charges sur le bénéfice imposable. Le taux forfaitaire de l’abattement de 50 % ou de 70 % selon la nature du bien loué est censé déjà couvrir toutes les dépenses et charges liées à l’entretien du bien loué.

En outre, si un particulier estime que le montant des charges et des frais est supérieur au montant déduit en application de l’abattement fiscal, ce dernier aura tout intérêt de demander à être imposé sous le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié ne permet pas d’appliquer un abattement forfaitaire, mais permet de réaliser des amortissements sur la valeur du bien et du mobilier ainsi que de déduire les charges et frais liés à l’activité de location.

Ce régime impose donc la tenue d’une comptabilité plus détaillée afin de pouvoir déclarer au service des impôts le montant et la nature de chaque charge déductible du bénéfice imposable. Il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable pour gérer la comptabilité d’une activité de location imposée sous le régime réel simplifié. MyFormality vous permet notamment de prendre contact dans les meilleurs délais avec l’un de nos experts-comptables.

Les avantages fiscaux du statut lmp

Une personne qui loue un bien sous le statut lmp est assimilée à un entrepreneur individuel qui exerce une activité professionnelle de location. Par conséquent, les revenus générés par la location d’un ou de plusieurs biens sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non sous le régime d’imposition des revenus fonciers.

Le loueur sous le statut de lmp pourra ainsi déduire différentes charges de son bénéfice imposable. Ce dernier pourra également amortir certains investissements réalisés pour un bien en location.

Dans cette situation, le recours à un expert-comptable s’avère essentiel pour savoir quelles sont les charges déductibles en lmp.

Comment passer de lmnp à lmp ?

Comment se déclarer lmp ? Pour passer de lmnp à lmp, il n’y a aucun choix à faire valoir après du service des impôts. En effet, un loueur ne peut décider librement de louer un bien sous le statut de lmnp ou de lmp. Par conséquent, il n’est pas possible non plus de choisir de passer du statut de lmp à celui de lmnp. Seuls le montant des revenus locatifs et la part qu’ils représentent au sein des revenus d’un foyer fiscal comptent pour déterminer sous quel statut est imposée une personne proposant un bien en location.

Beaucoup peuvent dès lors se poser cette question : peut-on passer de lmp à lmnp en réduisant le chiffre d’affaires (CA) ?

S’il y a bien une solution qui permet de garder un certain contrôle sur le statut applicable, c’est de réduire volontairement les périodes de location pour faire baisser le montant des revenus locatifs. Ainsi, si un loueur constate qu’il est plus intéressant pour lui d’être sous le statut de lmnp, ce dernier peut volontairement réduire son activité de location pour de nouveau être sous le seuil des 23 000 €.

Dans le raisonnement inverse, on peut également accroître ses revenus locatifs pour passer du statut de lmnp à lmp. Cependant, il est bien souvent plus difficile d’accroître ses revenus locatifs que de les limiter. Un loueur qui souhaite bénéficier du statut de lmp sera par conséquent en partie tributaire de la demande de locations meublées pour augmenter ses revenus.

Quelles conséquences fiscales ?

Même si le statut de lmp demande des démarches supplémentaires et une comptabilité plus complète que le statut de lmnp, les avantages du statut de lmp par rapport à celui de lmnp sont nombreux d’un point de vue fiscal.

Ainsi, les principaux avantages d’un passage du régime de lmnp à celui de lmp sont :

  • l’imputation des déficits sur les revenus du foyer fiscal ;
  • l’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de cession d’un bien immobilier lorsque l’activité de lmp est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes annuelles de cette activité ne dépassent pas les 90 000 € HT sur les 2 dernières années ;
  • l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les principaux inconvénients de passer de lmnp à lmp sont :

  • l’obligation de générer plus de 23 000 € annuel de revenus locatifs pour continuer à bénéficier du statut du lmnp ;
  • la tenue d’une comptabilité détaillée des charges locatives, des charges déductibles et des amortissements.

Ainsi, pour bénéficier de tous les avantages du statut de lmp, les experts-comptables et les avocats spécialisés en fiscalité de MyFormality vous accompagnent pas à pas dans les différentes démarches administratives et fiscales pour la gestion de votre activité de location meublée. Prenez rendez-vous ici pour une visioconférence avec notre expert.