La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société ayant pour objet la gestion de biens ou droits immobiliers.
Elle est l’outil privilégié pour une détention familiale de bien immobiliers, l'organisation de transmission patrimoniale ou bien encore l’optimisation fiscale des biens immobiliers,
Elle ne se limite toutefois pas à ces seuls usages.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une SCI ?
La SCI est une forme civile de société et bénéficie donc d'un régime atypique :
Les avantages de la SCI :
- Liberté accrue d'organisation au sein de la structure
- Partage des coûts et charges
- Hausse de la capacité d'achat pour une acquisition
- Déduction des charges inhérentes à la mise en location
- Transmettre son patrimoine en transmettant des parts sociale, évitant ainsi l'indivision
- Possibilité, suivant l'organisation, d'opter pour une fiscalité IR ou IS
Les inconvénients de la SCI :
- Il n'est pas possible de créer une SCI seul (bien qu'une SCI puisse se retrouver au cours de sa vie avec un seul associé)
- S'agissant d'une création de société, cela entraine des démarches et des coûts supplémentaires (notaire si l'un des associés contribue aux apports en nature via un bien immeuble par exemple).
- Responsabilité des associés qui n'est pas limitée à leurs apports, ils sont donc solidaires, à hauteur du pourcentage de parts qu'ils détiennent
- Le champ d'activité des SCI exclue en principe les activités commerciales
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
La SCI familiale est une spécificité de la forme classique en ce que tous les associés doivent être soit des parents, soit des alliés jusqu'au 4e degré. Il s'agit de l'unique différence entre les deux formes.
Pour ce qui est du régime de la forme familiale : Rien ne change en dehors de la possibilité de louer un bien nu pour une durée minimale de 3 ans (contre 6 normalement pour les personnes morales).
En résumé, la SCI familiale fonctionne comme une SCI classique, si ce n'est qu'elle est composée de membre d'une seule et même famille.
Comment réaliser la comptabilité et gérer sa trésorerie au sein d'une SCI familiale ?
En matière de comptabilité, les diverses obligations diffèrent en fonction de plusieurs paramètres : assujettissement à l'IR ou à l'IS (n'hésitez pas à vous faire conseiller par un expert pour le choix du régime), les différentes clauses statutaires, les activités réalisées par la SCI et leurs natures, la taille, les activités des associés.
Si la SCI est par nature soumise à l'IR et n'a donc aucune obligation comptables au sens strict, elle peut être amenée à devoir se soumettre à une comptabilité "commerciale".
Il existe deux comptabilité alternatives :
SCI & comptabilité de trésorerie
Il s'agit de la gestion comptable à laquelle les SCI soumises à l'IR sont tenues dans le cas où aucun des associés n'est une personne morale. Elle est la plus simple des comptabilités à tenir.
Dès lors, comment réaliser sa comptabilité de trésorerie ?
En matière de sci familiale, la comptabilité de trésorerie est on ne peut plus simple mais demande une grande rigueur :
Il s'agit simplement de tenir un cahier au sein duquel toutes les dépenses ainsi que toutes les recettes sont retranscrites afin d'y être consignées. De ce fait, à la fin de l'année, le solde se doit d'être égal à celui figurant sur les relevés de comptes.
SCI & comptabilité en partie double en matière
La tenue d'une comptabilité en partie double s'établit en suivant un plan comptable.
Elle est à prévoir :
- Lorsque la SCI est soumise à l'IS.
- Lorsqu'un associé relève de l'IS (impossible en matière de SCI familiale)
- Lorsque les statuts le prévoient
- Lorsque l'activité l'oblige (placement collectif ou construction-vente)
- Lorsque la taille de la SCI l'impose (à partir du moment où deux des conditions suivantes sont remplies : Bilan > 1 550 000€, CA > 3 100 000€, salarié >50)
Quelles conséquences a le caractère familiale sur la comptabilité ?
Ainsi, la différence sur la tenue de la comptabilité ne dépend pas tant du statut familial ou non de la SCI, mais d'autres paramètres.
Bien qu'il ne soit pas obligatoire d'avoir un expert-comptable ne soit pas obligatoire, son intervention est plus que recommandé.
En effet, en cas d'oubli ou de d'erreur, les différentes rectifications fiscales peuvent être lourdes de conséquences.
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