La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique d’entreprise parmi tant d’autres. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est avant tout un statut fiscal qui permet de déclarer des revenus locatifs imposables selon les règles en vigueur pour un LMNP. Ainsi, l’un ou l’autre de ces régimes juridiques et fiscaux permettent de déclarer des revenus locatifs, avec des assiettes d’imposition et des taux d’imposition différents.
Quel est le régime le plus favorable pour une location meublée ? Peut-on cumuler le régime juridique de la SCI et le statut de LMNP ? MyFormality et son équipe composée d’experts-comptables et d’avocats vous répondent…
Le cadre légal applicable
Pour savoir quel est le régime le plus favorable pour une location meublée, il convient préalablement de rappeler quel est le cadre légal dans lequel évolue une SCI et un loueur meublé non professionnel.
La SCI
La SCI est une forme juridique d’entreprise qui a pour objet social de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agit donc principalement pour la société civile immobilière de :
- gérer la location de biens immobiliers ;
- de déclarer les revenus locatifs au service des impôts ;
- d’organiser le partage des bénéfices entre les différents associés de l’entreprise selon les parts sociales qu’ils détiennent.
En outre, cette société doit obligatoirement être constituée par au moins 2 associés. Il s’agit dès lors d’une première différence majeure avec le statut de loueur meublé non professionnel où une seule personne dans ce cas peut gérer une location meublée.
De plus, les associés devront rédiger des statuts régissant les différentes règles de gestion de la société.
Les associés devront également nommer un gérant qui devra assurer la gestion courante et représenter la société au besoin auprès de différents organismes et instances.
Le statut LMNP
Le statut de LMNP ne représente pas une catégorie d’entreprise. Il s’agit avant tout d’un statut fiscal permettant de déclarer des revenus locatifs en tant que loueur non professionnel. Même si ce statut fiscal impose d’obtenir un numéro SIREN, ce dernier n’impose nullement une forme juridique d’entreprise pour être appliqué.
Le statut de LMNP implique nécessairement que les revenus locatifs déclarés soient considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour en bénéficier, il faut :
- soit générer moins de 23 000 € de revenus locatifs durant une année ;
- soit générer un montant de revenus locatifs inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
À noter que le statut de loueur non professionnel impose de déclarer tous les revenus locatifs, même ceux générés à titre occasionnel et saisonnier.
Les 2 statuts sont-ils compatibles ?
La SCI étant une forme juridique d’entreprise et le statut LMNP nécessitant la création d’un numéro SIREN, il s’est tout naturellement posé la question de savoir si un loueur pouvait bénéficier du statut de LMNP avec une société civile.
Le couplage société civile et LMNP n’est possible que dans de rares occasions. En effet, il est bon de rappeler qu’une SCI est considérée aux yeux de la loi comme une société de nature civile. Par conséquent, une SCI ne peut avoir comme activité principale une activité générant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, la location meublée — à l’inverse de la location non meublée — est considérée comme une activité de nature commerciale. Donc, le cumul SCI et LMNP n’est pas possible si la location meublée représente la principale activité de l'entreprise.
Cependant, il existe une tolérance en la matière si une SCI déclare son activité de location meublée à titre accessoire. Pour cela, il faut que :
- les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ;
- les revenus locatifs sous le statut de LMNP ne représentent pas la source principale de revenus de la société.
Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est plus respectée, l’activité de location de l'entreprise en tant que LMNP basculera en tant que LMP, c’est-à-dire en tant que loueur en meublé professionnel. À noter ici que la SCI pourra toujours déclarer ses revenus locatifs en tant que LMP si cette activité reste complémentaire à l’activité principale déclarée.
En outre, si les revenus locatifs représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI, cette dernière devra être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) au lieu de l’impôt sur le revenu (IR) applicable de base.
Les avantages et inconvénients des 2 régimes
La SCI vs le LMNP : qui remporte le combat ? Tout dépend du projet de location meublée et des revenus locatifs générés. Bien souvent, le statut LMNP est privilégié par les particuliers souhaitant compléter leurs revenus par des revenus locatifs sans pour autant supporter toutes les contraintes de gestion des loueurs professionnels.
La SCI quant à elle est généralement choisie pour gérer des biens locatifs à plusieurs ou pour anticiper une transmission de patrimoine. L’avantage premier est qu’il n’y a pas de limites de bénéfices pouvant être réalisés dans le cadre de l’activité de location de biens immobiliers.
MyFormality peut vous expliquer plus en détail les avantages et inconvénients de la SCI et du LMNP en fiscalité et en comptabilité afin que vous puissiez vous positionner plus aisément sur l’un ou l’autre de ces statuts selon votre projet locatif.
La SCI pour une gestion de biens immobiliers à plusieurs
Les principaux avantages de la SCI sont :
- une séparation du patrimoine de la SCI et du patrimoine des associés de la société permettant de rendre insaisissable le patrimoine personnel des associés en cas de créances impayées ;
- une transmission de patrimoine pouvant être organisée en amont en conférant des parts sociales de la SCI aux enfants et en laissant la gestion du ou des biens immobiliers aux parents dans le cadre d’une SCI familiale ;
- la possibilité de choisir une imposition à l’IR (régime d’imposition applicable de base) ou d’opter pour l’IS ;
- le partage des charges locatives entre chaque associé ;
- etc.
Quelques petits désavantages sont également à relever par rapport au statut de LMNP comme :
- l’obligation de créer et gérer une société avec toutes les règles de gestion qui en découlent ;
- l’obligation de tenir une comptabilité détaillée de l’exercice comptable, ce qui impose bien souvent les services d’un expert-comptable.
Avec l’accompagnement d’avocats spécialisés en droit des entreprises et d’experts-comptables de MyFormality, la gestion d’une SCI devient fluide et optimisée.
Le statut LMNP et les avantages fiscaux
Le statut du LMNP est généralement privilégié pour :
- la possibilité de choisir une imposition au micro-BIC ou au régime réel simplifié ;
- la création facilitée de l’activité de location meublée.
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes générées par l’activité de location meublée.
Pour une location meublée qui impose d’importantes charges locatives, le régime réel simplifié permet de déduire ces charges du revenu imposable.
Les principaux inconvénients du statut LMNP sont :
- le plafond de revenus locatifs fixé à 23 000 € annuel ;
- l’obligation de tenir une comptabilité incluant la production d’un compte de résultat ;
- la prise en compte des biens loués pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Que choisir ?
Le statut de LMNP, que ce soit en SCI, en SARL, en SAS ou sous toute autre forme juridique amène nécessairement de respecter le plafond de 23 000 € annuel de revenus locatifs. Par conséquent, le LMNP n’est pas adapté pour d’importants bénéfices, contrairement à la SCI imposée à l’IR ou à l’IS.
En outre, une SCI familiale — contrairement au LMNP — permettra également d’organiser la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers.
À noter que la TVA n’est pas toujours applicable, quel que soit le régime choisi. Pour en savoir plus sur l’assujettissement à la TVA, vous pouvez contacter l’un de nos experts fiscalistes chez MyFormality.
De SCI à LMNP : quelle est la procédure à suivre ?
Il n’est pas possible en soi de transformer une SCI en LMNP tout simplement parce que la SCI est une forme juridique d’entreprise alors que le LMNP est un statut juridique.
Cependant, il est possible de créer une SCI puis un statut de LMNP. Pour cela, la création d’une SCI nécessite :
- de choisir les associés ;
- de constituer le capital social ;
- de rédiger les statuts ;
- d’immatriculer la SCI auprès du registre du commerce et de sociétés (RCS) ;
- de publier un avis de création dans un journal d’annonces légales (ex. : le Bodacc).
Un gérant d’une SCI pourra ensuite procéder à l’ajout d’une activité complémentaire de location meublée et non professionnelle à l’activité principale de la SCI. Pour cela, il devra remplir le formulaire P0i auprès du greffe du tribunal de commerce compétent afin d’obtenir un numéro SIREN. Cette démarche administrative devra être réalisée au plus tard dans les 15 jours suivant la première location meublée.