Pour beaucoup de particuliers, la location d’un logement indépendant ou d’une partie de leur résidence principale permet de générer des revenus complémentaires au foyer fiscal. Ces locations sont pour la plupart d’entre elles majoritairement saisonnières. Les revenus provenant de ces locations doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt.
MyFormality vous explique comment déclarer ces revenus et comment optimiser la gestion de ces revenus pour payer moins d’impôts.
Quels sont les différents types de LMNP ?
Il existe plusieurs types de locations sous le statut de LMNP. Les principaux types de locations sont :
- la location de chambres d’hôte ou de gîte rural ;
- la location saisonnière d’un appartement ou d’une maison ;
- la location d’une partie de la résidence principale du loueur ;
- la location d’un logement dans une résidence proposant différents services tels qu’une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence médicalisée comme un EHPAD, etc.
Le LMNP saisonnier représente donc le statut de loueur en meublé non professionnel dont la majorité de son activité de location s’effectue en saisonnier. Il s’agira donc majoritairement de locations pendant les périodes estivales et les périodes de vacances.
La définition et la réglementation d’une LMNP
Le statut de LMNP est applicable pour tout loueur qui réalise moins de 23 000 € de revenus locatifs sur un an ou dont le montant des revenus locatifs représente moins de 50 % de la totalité des revenus du foyer fiscal.
Même sous le statut de loueur en meublé non professionnel, une imposition est appliquée sur les revenus locatifs. De plus, plusieurs taxes sont également applicables.
Les cas d’exonération d’imposition sur de la location meublée
Des cas d’exonérations d’imposition sont prévus par la loi pour les loueurs réalisant des revenus locatifs d’un faible montant. Ainsi, un particulier qui loue ou sous-loue une partie de sa résidence principale est exonéré d’imposition lorsque :
- les revenus locatifs ne dépassent pas 760 € par an ;
- les pièces louées représentent la résidence principale du locataire et que le prix de la location est raisonnable.
Les taxes applicables
Le Bofip prévoit un ensemble de charges et de taxes à payer en tant que LMNP saisonnier, et ceci même en cas d’inoccupation du logement.
Les taxes à payer sont :
- la taxe foncière ;
- la cotisation foncière des entreprises (CFE) en tant que LMNP saisonnier ;
- la taxe d’habitation ;
- la taxe pour les logements vacants.
À noter que pour les taxes il existe également des cas d’exonération. Par exemple, tout contribuable est exonéré de CFE lorsque les revenus générés par l’activité déclarée sont inférieurs à 5 000 € par an.
De plus, si le bien loué ne représente pas la location principale du loueur, le paiement de la CFE pour ce logement entraîne le non-paiement d’une taxe d’habitation pour ce même bien.
En ce qui concerne la taxe pour les logements vacants, celle-ci est due par tout propriétaire d’un logement à usage d’habitation qui n’est pas loué durant plus d’un an. Cette taxe est appliquée pour les logements situés dans des zones urbaines fortement peuplées où la demande en logement est forte et constante.
Les formalités à accomplir pour cesser une activité en LMNP
Pour déclarer un arrêt d’activité en tant que LMNP pour un meublé en saisonnier, il faut déposer dans les 30 jours une déclaration d’arrêt d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce.
Une fois la cessation de l’activité de location déclarée, l’imposition sur les bénéfices ou les déficits déclarés est immédiatement due. L’ancien loueur devra donc effectuer une déclaration des résultats dans les 60 jours après la cessation de l’activité.
L’amortissement prendra également fin.
Les spécificités d’une LMNP saisonnière
Le statut de LMNP est appliqué à un loueur qui par définition n’est pas un professionnel de la location. Par conséquent, les conséquences juridiques et fiscales de ce statut sont simplifiées afin de permettre à tout particulier de déclarer une activité de location sans être contraint outre mesure par une gestion juridique, comptable et fiscale trop complexe pour cette activité de location.
Cependant, certaines spécificités propres au statut de LMNP sont à noter. MyFormality vous explique quelles sont ces spécificités.
Le statut de LMNP et les pensions
Pour beaucoup de particuliers enregistrés sous le statut de LMNP, la gestion d’une activité de location saisonnière permet de générer des revenus complémentaires. Bon nombre de ces particuliers sont des retraités qui souhaitent faire fructifier leur patrimoine immobilier. Dès lors, il s’est posé la question de savoir quelles sont les conséquences du cumul pension ou pension de réversion et du statut de LMNP saisonnier.
En soi, il est tout à fait possible de cumuler des revenus locatifs avec des revenus enregistrés dans la catégorie des traitements et salaires englobant également les pensions tout en restant un particulier non professionnel de la location.
Cependant, une autre question s’est rapidement posée concernant la prise en compte de ces pensions dans le calcul des revenus du loueur. Si les pensions ne sont pas réintégrées dans les revenus du foyer, le seuil de revenus comptabilisé sera plus bas pour rester sous le statut de LMNP.
L’article 155 du CGI fait référence aux traitements et salaires au sens de l’article 79. Or, l’article 79 du CGI considère que le revenu global servant de base à l’impôt sur le revenu intègre également les pensions.
Par conséquent, un loueur non professionnel qui est également retraité ne sera pas pénalisé sur ce point. Il pourra bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel jusqu’à une limite de chiffre d’affaires plus élevée que si sa pension de retraite n’était pas comptabilisée pour le calcul de ses autres revenus.
Quel est le régime social applicable ?
Un particulier qui loue un bien immobilier sous le statut de LMNP n’est pas considéré comme un professionnel pour cette activité. Par conséquent, un LMNP saisonnier n’est pas affilié au régime social des indépendants (RSI) qui est aujourd’hui remplacé par la sécurité sociale des indépendants (SSI).
Les conséquences sur l’imposition des revenus du foyer fiscal
Un loueur sur le statut de LMNP saisonnier devra faire une déclaration de ses revenus locatifs générés sur une année. Les 2 régimes fiscaux pouvant s’appliquer sont :
- le régime micro BIC ;
- le régime réel simplifié.
Le régime micro BIC a pour avantage d’opérer un abattement de 50 % sur les revenus locatifs déclarés par le LMNP saisonnier. Par conséquent, le LMNP saisonnier ne payera d’impôt que sur la moitié des revenus locatifs déclarés.
La fiscalité pour un LMNP saisonnier sous le régime réel simplifié est quelque peu plus complexe que le micro BIC. Cependant, elle présente pour principal avantage de pouvoir déduire les charges du revenu imposable. Par conséquent, si un loueur paie de nombreuses charges pour un bien loué, il peut être opportun de privilégier le régime réel simplifié. Pour en savoir plus, MyFormality avec son équipe d’experts-comptables peut faire le point sur votre situation et vous informer sur le régime fiscal le plus avantageux pour votre activité de location.
La constitution et la transmission de patrimoine
Le statut de LMNP présente un avantage certain lorsqu’il s’agit de transmettre un patrimoine. En effet, en cas de donation ou de décès du loueur, son donataire ou son héritier ne sera pas imposé sur la possible plus-value du ou des biens loués.
Comment devenir LMNP saisonnier ?
Comment louer en saisonnier pour un LMNP ? Le statut de LMNP saisonnier et le statut de LMNP permanent répondent aux mêmes obligations comptables et fiscales tant que les conditions d’application de ce statut sont respectées.
En soi, il s’agit donc avant tout de savoir s’il est plus rentable de louer uniquement durant les périodes de vacances ou si le bien présente plus d’attraits à être loué régulièrement à un tarif plus bas.
Certains sites proposent un calculateur de rendement d’un appartement loué en saisonnier pour un LMNP. Pour plus de précisions sur ces estimations, il reste néanmoins conseiller de faire appel à un expert-comptable qui pourra vous présenter des chiffres clairs et concrets selon vos différentes projections de location.
Vous pouvez dès à présent prendre contact avec un expert-comptable de l’équipe MyFormality pour commencer la concrétisation de votre projet de location.
Quels sont les risques en cas de non-déclaration des revenus locatifs saisonniers ?
Certains particuliers ont été tentés de louer leur logement de location saisonnière de type Airbnb sans déclarer les revenus à l’administration fiscale.
Or, ces revenus locatifs sont bien imposables et doivent être obligatoirement déclarés à l’administration fiscale.
Sans cet enregistrement et en l’absence de déclaration de revenus locatifs, un loueur s’expose à de lourdes amendes.