Cette démarche est bien souvent conseillée pour un particulier qui souhaite démarrer une activité de location en tant que loueur en meublé professionnel (LMP). Celle-ci permettra à un loueur d’estimer les revenus locatifs qu’il pourra générer de cette activité ainsi que les différents charges, taxes et impôts qu’il devra payer.
Cette estimation nécessite donc des compétences avérées en comptabilité et en droit fiscal. Par conséquent, les services d’un expert-comptable s’avèrent bien souvent essentiels pour cette étape préalable ainsi que pour la gestion de l’activité locative par la suite. MyFormality avec son équipe d’experts-comptables et d’avocats fiscalistes vous propose un accompagnement pas à pas dans la concrétisation de votre projet de location en tant que professionnel.
Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ?
Avant de réaliser une estimation en tant que loueur en meublé professionnel, il est opportun de connaître préalablement les différences entre le statut de LMP et le statut de LMNP.
La première différence est que le statut de LMNP est réservé aux loueurs qui génèrent un montant de revenus locatifs inférieur à 23 000 € annuels ou inférieur à la moitié des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Dès que l’un de ces seuils est dépassé, le loueur bascule sous le statut de LMP.
En tant que LMP, il est conseillé de faire une simulation des cotisations sociales à payer auprès du régime social des indépendants (RSI) qui est maintenant devenu la sécurité sociale des indépendants (SSI). Elle permet d’avoir une première estimation des charges sociales à payer. Les simulations des cotisations sociales pour un LMP affichent généralement un taux de charges sociales avoisinant les 40% du revenu net.
En outre, le statut de LMP permet de déduire d’éventuels déficits de l’activité de location sur le revenu global déclaré.
La dernière et principale différence entre ces 2 statuts est que dans le cadre du LMP les plus-values réalisées sont imposées sous le régime des plus-values professionnelles. En LMNP, ces plus-values sont imposées sous le régime des plus-values des particuliers.
Pour un LMP, il sera possible de bénéficier d’une exonération d’une imposition sur la plus-value dès 5 ans d’activité si les conditions d’exonération sont respectées. Pour bénéficier de cette exonération, outre la durée d’activité le loueur devra également justifier d’un montant de recettes locatives inférieur à 90 000 € durant la dernière année d’activité. À noter qu’une exonération partielle est possible lorsque les recettes locatives sur la dernière année d’exploitation sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
Un LMNP quant à lui devra attendre 22 ans de détention du bien pour être exonéré d’impôt sur le revenu et 30 ans de détention pour être exonéré des prélèvements sociaux.
Quelle est la fiscalité applicable pour le statut LMP ?
En tant que LMP, les 3 régimes fiscaux qui peuvent être appliqués sont :
- le micro BIC ;
- le régime réel simplifié ;
- le régime réel.
Le choix entre ces 3 régimes fiscaux n’est pas laissé aux loueurs et s’applique selon le montant des revenus locatifs déclarés.
Concernant le régime fiscal micro BIC, celui-ci s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs déclarés sont inférieurs à 70 000 € annuels. Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu imposable. Le LMP payera donc des impôts sur la moitié du montant des recettes déclarées.
Le régime réel simplifié est applicable lorsque le loueur déclare entre 70 000 € et 238 000 € de recettes annuelles au titre de son activité de location professionnelle. Ce régime permet la déduction des frais et charges sur le bénéfice imposable ainsi que l’amortissement du bien loué.
Le régime réel s’applique quant à lui dès que les recettes annuelles dépassent le 238 000 € par an. Il permet — tout comme le régime réel simplifié — de déduire les frais et charges sur le bénéfice imposable et d’amortir les investissements réalisés pour le bien loué. Les services d’un expert-comptable sont vivement conseillés pour gérer toute la comptabilité de l’activité de location imposée sous le régime réel.
De plus, chez MyFormality avec notre équipe d’experts-comptables et d’avocats fiscalistes vous pouvez bénéficier d’une simulation de défiscalisation en tant que LMP. En effet, ce statut présente pour avantage de pouvoir imputer le déficit fiscal sur le revenu imposable.
En outre, un expert-comptable sera également à même de proposer une simulation de l’imposition d’une plus-value en tant que LMP.
À noter qu’une exonération partielle est possible lorsque les recettes locatives sur la dernière année d’exploitation sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
Pourquoi faire une simulation en LMP ?
Pour savoir si le statut de loueur professionnel est rentable, une simulation des recettes, des charges et des différents impôts et taxes est bien souvent conseillée.
La simulation de calcul de la rentabilité de l’activité en LMP devra donc prendre en compte :
- l’estimation du prix de la location du bien loué ;
- la durée de location en nombre de jours par an ;
- le taux de cotisations sociales applicable ;
- l’impôt sur le revenu à payer selon le régime fiscal applicable ;
- les taxes à payer au titre de la possession et de la location d’un bien immobilier ;
- les possibles amortissements pouvant être réalisés afin de réduire le bénéfice imposable.
À noter que — quel que soit le statut — les locations meublées sont exonérées de TVA.
Avec MyFormality, vous pouvez retrouver plusieurs informations essentielles sur les différentes charges et taxes à payer pour un loueur en meublé. De plus, les experts-comptables et les avocats fiscalistes de MyFormality pourront vous aider à réaliser différentes simulations telles que celle de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, etc., en tant que LMP.
Qu’en est-il en cas de transmission d’un patrimoine ?
Le statut de loueur à titre professionnel est avantageux en ce qui concerne la transmission d’un patrimoine. Une simulation d’un investissement sous le statut de LMP permettra de prendre en considération toutes les mesures destinées à réduire les droits de mutation dans le cadre d’un héritage notamment. En effet, sous ce statut un abattement équivalent à 75 % de la valeur des biens ou des titres de la société transmis aux héritiers est appliqué.
De plus, il est également possible de demander un étalement du paiement des droits de succession ou de donation sur les 10 années suivantes.
Ces différentes mesures ont pour objectif de favoriser la transmission de l’activité de location aux héritiers.
Quelles sont les charges déductibles ?
En tant que loueur professionnel, il est possible de déduire des charges et des frais de son revenu imposable. Une simulation des charges sous le statut de LMP pourra prendre en considération :
- les charges locatives ;
- les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance ;
- les frais de gestion ;
- les frais d’étude, de conseil et d’ingénierie ;
- les dépenses courantes d’entretien et de réparation ;
- les charges inhérentes au statut de LMP telles que les charges sociales.
Une simulation de bénéfices nécessite donc des compétences poussées en comptabilité afin de pouvoir estimer justement le montant des charges et autres impôts devant être déduits des recettes. Par conséquent, MyFormality vous propose une mise en contact simplifiée et rapide avec l’un de nos experts-comptables afin de réaliser une simulation réaliste de vos possibles revenus en tant que LMP.