Le calcul de l’amortissement permet à un loueur en meublé non professionnel (LMNP) de déduire de son bénéfice imposable la parte de valeur de ses investissements réalisés pour son ou ses logements loués. Ce calcul ne se réalise pas de manière arbitraire et de nombreuses règles fiscales ont été édictées sur ce sujet.
Pour faire le point sur les dépenses amortissables et leur durée d’amortissement, et pour optimiser votre fiscalité, les experts-comptables de MyFormality se tiennent à votre disposition.
Quelles sont les règles de calcul d’amortissement pour le LMNP ?
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ? Pour rappel, un amortissement représente une déduction de la perte de valeur d’un objet ou d’un ouvrage financé. Cette perte de valeur estimée provient de l’usure naturelle d’un objet ou d’un ouvrage. Par exemple, la valeur d’un matelas neuf ne sera pas la même que celle d’un matelas présentant déjà 4 ou 5 ans d’usage. Il en va de même pour un mur peint qui présentera bien souvent des traces d’usure de la peinture ou des tâches plus ou importantes au bout de quelques années.
Pour permettre à une entreprise de ne pas être pénalisée par cette perte de valeur dans le cadre de son activité, l’administration fiscale autorise la déduction de ces amortissements sur le montant du bénéfice imposable. Concrètement, grâce à la déduction des amortissements, une entreprise paie moins d’impôts.
Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’administration fiscale accepte également la déduction des amortissements réalisés sur le bénéfice imposable. Pour cela, il convient tout d’abord de calculer leur montant de ces amortissements. Le Bofip décrit notamment le mode de calcul pour un amortissement en LMNP. Cependant, cette possibilité de réaliser des amortissements n’est possible que lorsque les revenus locatifs sont imposés au régime réel simplifié et non au micro-BIC.
En outre, ce mode de calcul prend en compte la nature de l’objet ou des travaux à amortir ainsi que la durée d’amortissement. En effet, la durée d’amortissement exprimée en nombre d’années diffère selon l’objet ou l’ouvrage à amortir. La durée de ces objets et travaux à amortir est détaillée dans le Bofip notamment. On parle alors d’amortissement linéaire, c’est-à-dire un amortissement qui est effectué chaque année jusqu’à son terme.
À noter qu’il est également possible d’amortir un bien ancien, tant que ce bien a été acquis par un loueur imposé au régime réel simplifié à cette date.
Comment le calculer ?
Les modalités de calcul ne s’improvisent pas. Plusieurs règles fiscales et comptables sont à prendre en compte. Par conséquent, il est bien souvent facile de s’y perdre. En effet, il faut tout d’abord s’assurer que l’objet ou les travaux financés pour le bien à louer sont amortissables.
Puis, si l’objet ou les travaux financés peuvent être amortissables, il convient de voir quelle est la durée d’amortissement et à quel taux. Par conséquent, il faut calculer l’amortissement par composant, c’est-à-dire élément par élément.
Le calcule de l’amortissement comptable en LMNP nécessite ensuite de faire la liste des composants amortissables avec leur durée d’amortissement et leur valeur pour ensuite calculer le montant total des amortissements pour un bien immobilier sur une année.
En outre, certains composants d’un bien immobilier sont par nature non amortissables. Par exemple, pour le calcul d’un amortissement en LMNP d’un bien ancien ou neuf, le terrain ne pourra en aucun cas être amorti. L’administration fiscale considère en effet qu’un terrain ne peut subir une quelconque usure de par sa nature.
De plus, pour être amortis un objet ou des travaux doivent représenter une valeur supérieure à 598 € TTC. Pour justifier de la valeur de ces composants d’un bien mis en location, le loueur devra apporter des factures affichant une date postérieure à la date de déclaration de l’activité de location sous le statut de LMNP.
Amortissement et plus-value : quelles conséquences ?
Le calcul n’a aucun impact sur une plus-value. En effet, sous le statut de LMNP c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.
En cas de cession du bien loué, les amortissements réalisés ne modifieront pas la base imposable ni le mode de calcul de l’impôt sur la plus-value.
Quels sont les avantages avec le LMNP ?
Les principaux avantages de réaliser le calcul de l’amortissement d’un immeuble en tant que LMNP sont :
- une déduction de l’amortissement sur le bénéfice imposable ;
- un amortissement possible sur un bien ancien ;
- un amortissement reportable.
L’objectif premier de l’amortissement est de permettre de prendre en compte la perte de valeur de composants du bien loué dans le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs. Cette déduction de l’amortissement est possible en tant que LMNP sous le régime d’imposition réel simplifié.
Pour ne pas pénaliser des loueurs qui acquièrent un bien immobilier dans l’ancien, il est également possible de calculer la dépréciation des objets achetés (ex. : meubles) et des travaux de rénovation réalisés.
La durée de l’amortissement peut être plus ou moins longue selon la nature de l’investissement. Par exemple, le calcul pour des travaux de peinture s’étale sur 10 ans.
Ainsi, certaines années le montant total de l’amortissement peut dépasser le montant de l’impôt dû. Il n’est pas possible d’être en négatif sur l’impôt, par conséquent l’administration fiscale admet le report d’une partie de l’amortissement sur les années suivantes. Autre point positif : le calcul de l’amortissement reportable en LMNP ne présente pas de durée limite de validité.
Quels sont les risques en cas de mauvais calculs ?
En cas de report d’une partie des amortissements déductibles d’une année à une autre, le loueur sous le statut de LMNP doit néanmoins veiller à déclarer l’amortissement minimum. Cet amortissement minimum représente le montant de l’amortissement linéaire.
Si un loueur ne respecte pas cette obligation , ce dernier s’expose à perdre ce droit de déduire ces amortissements sur le bénéfice imposable.
De plus, la sanction est double pour un loueur. En effet, en cas d’amortissements différés irrégulièrement, ces derniers seront non seulement non déductibles en soi sur le bénéfice imposable, mais ils seront réintroduits pour calculer la plus-value du bien loué en cas de cession.
Par conséquent, le loueur perdra le bénéfice de déduire le montant de ces amortissements sur la base imposable, mais il devra s’acquitter éventuellement d’un impôt sur les plus-values qui prendra en compte ces amortissements irréguliers.
Pourquoi est-il conseiller de faire appel à un expert-comptable ?
Pour éviter toute erreur au moment des calculer les amortissements, il est vivement conseillé de déléguer cette tâche à un expert-comptable. L’expert-comptable pourra également proposer une simulation afin que le loueur puisse estimer la réduction d’impôt auquel il peut prévaloir, mais également savoir quelles charges déduire en LMNP.
Un expert-comptable pourra également prévoir le report des amortissements sur d’autres années à venir. Cela permet de ne perdre aucun avantage fiscal par le biais du mécanisme de l’amortissement.
De plus, en cas d’erreur, l’administration fiscale prendra contact avec l’expert-comptable pour demander des justifications. Un loueur qui n’est pas un professionnel de la location n’aura donc pas besoin de porter sur ses épaules la pesante responsabilité de calculer justement les amortissements et de justifier du montant des amortissements.
MyFormality et son équipe d’experts-comptables vous accompagnent jour après jour pour réaliser les tâches comptables d’une activité de location et pour vous conseiller sur les amortissements à déclarer pour réduire l’impôt.