Les règles en vigueur concernant la comptabilité d’une société civile immobilière (SCI) diffèrent selon le régime fiscal applicable, le chiffre d’affaires généré ou bien encore le statut des associés. Une compta de trésorerie est relativement simple à tenir et ne demande pas la production d’écritures comptables spécifiques. La compta d’engagement en partie double quant à elle ne peut être tenue sans avoir un minimum de connaissances en la matière.
MyFormality vous explique donc les principes de base d’une compta pour une SCI.
La compta applicable selon le régime fiscal de la SCI
En SCI, l’application d’une comptabilité de trésorerie ou d’une comptabilité en partie double dépend en grande partie du régime fiscal. En effet, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) représente généralement une société créée entre des associés entretenant des liens étroits et souhaitant gérer un patrimoine immobilier. Les règles comptables et fiscales applicables sont donc simplifiées.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, il s’agit bien souvent d’une société qui présente clairement la volonté de gérer un patrimoine immobilier dans un objectif de rentabilisation et d’accroissement du patrimoine. Le chiffre d’affaires généré y est généralement plus conséquent et la SCI peut recruter plusieurs salariés. Dès lors, les règles comptables et fiscales applicables sont davantage semblables à celles des entreprises commerciales.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut opter pour une comptabilité simplifiée au travers de la compta de trésorerie. Le principe est simple : il suffit de noter les encaissements et les décaissements inscrits sur le compte bancaire de la SCI dans l’ordre de leur enregistrement.
En d’autres termes, dès qu’un loyer est encaissé sur le compte bancaire de la SCI, il suffira d’inscrire la date de cet encaissement, son montant et sa provenance sur un document comptable servant de livre journal. Il en va de même pour tout décaissement sur le compte de la SCI, notamment lorsqu’il s’agit de payer les charges locatives, la taxe foncière, etc., du bien ou des biens immobiliers détenus et gérés par la SCI.
Pour cela, il est possible d’utiliser un simple tableau Excel ou d’utiliser un logiciel de comptabilité. L’avantage d’un logiciel de compta est que vous n’avez plus qu’à inscrire les encaissements et les décaissements sur la ligne ou la colonne prévue à cet effet sans devoir créer de zéro le tableau.
MyFormality vous propose également les conseils et les services de son équipe d’experts-comptables qui pourront prendre en charge cette tâche, afin de vous libérer du temps pour la gestion de votre SCI.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés présente bien souvent un chiffre d’affaires plus élevé ainsi qu’une activité de gestion d’un patrimoine immobilier plus conséquente. Les bénéfices sont donc imposés au niveau de la société elle-même et non au niveau des revenus des associés.
L’application de l’IS entraîne également l’obligation pour les associés de la SCI de tenir une comptabilité d’engagement pour leur société. La compta d’engagement est également obligatoire — quel que soit le régime fiscal applicable — pour les SCI :
- dont les statuts prévoient l’application d’une compta d’engagement ;
- dont un ou plusieurs associés personnes physiques ou morales sont imposés à l’IS, ou relèvent du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- de taille importante.
En ce qui concerne le dernier critère, le Code du commerce entend ici par SCI de taille important les sociétés qui dépassent au moins 2 des 3 seuils suivants :
- un chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 € ;
- un total bilan supérieur à 1 550 000 € :
- plus de 50 salariés recrutés au sein de la société.
Lorsqu’une SCI remplit l’une de ces conditions, une compta d’engagement dite aussi en partie double s’impose. Dans ce cas, les écritures comptables se multiplient. En effet, une comptabilité en partie double signifie que le total dans la colonne des débits doit être égal au total dans la colonne des crédits. Pour cela, plusieurs comptes doivent être créés pour inscrire une somme qui représente un débit sur un compte et un crédit sur un autre compte. Il est donc essentiel d’utiliser un plan comptable professionnel ainsi qu’un logiciel de comptabilité.
Outre cette écriture comptable en partie double sur le grand livre, la SCI devra également produire :
- un livre journal contenant toutes les opérations comptables dans l’ordre chronologique de leur application ;
- plusieurs journaux comptables (ex. : journal des achats, journal des ventes, journal de la TVA, etc.).
De plus, des écritures comptables supplémentaires doivent être effectuées afin de prendre en compte les dotations aux amortissements, les charges locatives, les produits à recevoir, etc.
En soi, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour tenir la compta d’une SCI, et ceci même lorsque c’est une comptabilité d’engagement qui s’impose. Cependant, dans le cas d’une compta d’engagement il est tout de même vivement conseillé de déléguer cette tâche relativement complexe à un expert-comptable afin de produire des documents comptables sans erreurs à l’administration.
Quelles recettes et frais comptabiliser ?
Pour une SCI dont l’activité principale est la location d’un ou de plusieurs biens immobiliers qu’elle détient, la compta doit prendre en compte :
- le montant des loyers versés par les locataires de la SCI ;
- les avances sur les charges locatives versées par les locataires ;
- le montant réel des charges locatives ;
- le montant réel des charges de copropriété ;
- le montant de la refacturation des charges au locataire.
Cette liste n’est pas exhaustive et chaque SCI pourra présenter des recettes et des dépenses supplémentaires, comme lors de travaux de rénovation d’un bien immobilier. C’est également pour cette raison qu’il est conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable. Chez MyFormality, nos experts-comptables sont directement joignables en ligne pour vous accompagner dans la gestion de votre comptabilité.
Quels documents comptables conserver et envoyer à l’administration ?
Pour une SCI soumise à l’IR, seul un livre journal contenant les recettes et les dépenses de la SCI devra être produit et conservé pendant une durée minimum de 10 ans. Attention : les pièces justificatives des montants inscrits sur le livre journal devront elles aussi être conservées pendant 10 ans. En cas de contrôle par l’administration fiscale, une SCI doit pouvoir apporter les pièces justificatives attestant des montants inscrits au titre de ses bénéfices ou de ses charges.
De plus, pour une SCI soumise à l’IR la déclaration des résultats se fait à l’aide du formulaire n° 2072. Les associés devront ensuite inscrire leurs revenus fonciers provenant de la SCI sur leur déclaration individuelle n° 2044.
Pour une SCI soumise à l’IS, cette dernière doit conserver également pendant 10 ans :
- les livres comptables ;
- les registres comptables ;
- les pièces justificatives des écritures comptables.
Pour déclarer ses revenus, la SCI soumise à l’IS devra télédéclarer sa déclaration de résultats via le formulaire n° 2065. Cette déclaration de résultats comprend notamment une liasse fiscale composée elle-même de plusieurs documents comptables. Pour éviter toute erreur pouvant amener un redressement fiscal, les experts-comptables de MyFormality vous proposent de vous accompagner lors de la télédéclaration des résultats de votre SCI.