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Expert-comptable LMNP en ligne : quels avantages ?

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Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’impose pas les services d’un expert-comptable. Néanmoins, comme pour toute activité déclarée générant des revenus, un LMNP devra néanmoins tenir une comptabilité. Selon le régime fiscal choisi, plusieurs documents comptables devront être produits. Ces documents comptables permettent notamment d’inscrire les bons montants au moment de déclarer ses revenus et ses charges au service des impôts. 

Faire appel à un expert-comptable reste donc vivement conseillé afin de bénéficier de conseils avisés pour une réduction d’impôt et éviter tout redressement fiscal. MyFormality vous explique pourquoi plus en détail…

 

Quelles sont les règles comptables sous le statut LMNP ?

Les documents comptables à produire diffèrent selon le régime d’imposition de l’activité de location meublée.

Lorsque les revenus de l’activité de location sont imposés au micro-BIC, un loueur sous le statut de LMNP devra tenir à jour un livre journal. Le livre journal doit contenir les différents encaissements et décaissements inhérents à l’activité de location dans l’ordre chronologique. Dans ce cas, un simple tableau Excel peut être utilisé.

Dans le cas où les revenus sont imposés au régime réel, le loueur devra en plus tenir un grand-livre. Un grand livre comptable reprendra les écritures comptables inscrites dans le livre journal, mais celles-ci seront classées par compte comptable et non par ordre chronologique. Cela permet notamment d’avoir un visuel plus clair des charges déductives pouvant être déduites du bénéfice imposable avec le régime réel.

À noter que pour une imposition des recettes sous le régime réel, un expert-comptable en ligne de MyFormality pourra vous conseiller sur les possibles charges à déduire et sur les déclarations de revenus à envoyer à l’administration fiscale. 

 

Quelles sont les règles et les régimes fiscaux applicables ?

En tant que LMNP, 2 régimes fiscaux peuvent possiblement s’appliquer :

  • le régime fiscal micro-BIC ;
  • le régime fiscal réel.

Tous deux présentent des avantages et des inconvénients. MyFormality fait le point avec vous afin que vous puissiez choisir le régime d’imposition le plus favorable à votre projet de location. 

 

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC a pour avantage d’être un régime fiscal simplifié qui demande peu d’écritures comptables. En effet, avec ce régime un abattement forfaitaire est directement appliqué sur le revenu déclaré au titre d’une année. Par conséquent, un loueur n’a pas besoin de déclarer les charges et les amortissements inhérents à son activité, car ces derniers ne peuvent être pris en compte sous ce régime d’imposition. 

En contrepartie, un abattement forfaitaire est appliqué au titre des charges et travaux de réparation ou de rénovation payés par le loueur. Pour les activités de location classique, il s’agit d’un abattement de 50 %. Pour les locations en meublée de tourisme et en chambres d’hôtes, l’abattement forfaitaire est de 71 %. 

Pour bénéficier de ce régime, les revenus tirés de l’activité de location ne doivent pas dépasser :

  • 70 000 € pour des locations meublées classiques ;
  • 170 000 € pour des locations meublées de tourisme ou des chambres d’hôtes.

Pour rappel, le statut de LMNP n’est accessible que pour les activités de location meublée qui ne génèrent pas plus de 23 000 € de revenus annuels ou ne représentent pas plus de la moitié des autres revenus du foyer fiscal. Par conséquent, dans la grande majorité des cas un LMNP pourra bénéficier du régime micro-BIC.

Le seul réel inconvénient du micro-BIC pour un LMNP est l’impossibilité de déduire le montant réel des charges ou des travaux de réparation lorsque ces derniers représentent plus de 50 % du montant total des loyers reçus sur une année. Dans ce cas, il sera plus opportun pour un loueur d’opter pour le régime réel.

 

Le régime réel 

Le régime réel est généralement choisi par les loueurs sous le statut de LMNP pour déduire les charges déductibles du bénéfice imposable. Ce régime d’imposition permet également de réaliser des amortissements sur les biens loués et leurs composants. 

Pour bénéficier de ce régime d’imposition, un loueur sous le statut de LMNP pourra choisir cette option fiscale lors de la déclaration de son activité en tant que LMNP sur la déclaration P01.

Si un loueur constate après sa déclaration de début d’activité que le régime réel lui permettrait de payer moins d’impôts que le régime micro-BIC, ce dernier peut choisir cette option fiscale après son inscription au greffe du tribunal de commerce. Pour cela, le loueur devra envoyer un courrier au service des impôts des entreprises (SIE) compétent dans lequel il exprime sa volonté de choisir le régime réel pour l’imposition de ses revenus locatifs. Pour que cette option soit applicable dès l’année d’imposition suivante, il faudra envoyer cette demande avant le 1er février de l’année en cours.

De plus, l’application du régime réel n’est pas toujours une option. En effet, toutes les activités de location où la TVA est applicable doivent être imposées au régime réel et non au micro-BIC. Or, pour les locations qui proposent de manière habituelle des prestations de nature hôtelière, l’exonération de TVA n’est pas applicable. Par exemple, si un loueur sous le statut de LMNP propose en sus de la location à proprement parler un service de nettoyage du logement, un petit déjeuner et la fourniture de linges de maison, les revenus locatifs seront soumis à la TVA. Dans ce cas, le régime réel devra obligatoirement être appliqué.

Dans tous les cas, avec l’application du régime réel un loueur sous le statut de LMNP peut déduire de son bénéfice imposable :

  • les charges déductibles ;
  • les amortissements, c’est-à-dire la dépréciation de la valeur des différents composants du bien immobilier relative à une usure naturelle.

Le montant et la nature des charges déductibles et des amortissements devront faire l’objet d’écritures comptables. De plus, concernant les amortissements le bailleur ou son expert-comptable devra vérifier que le composant en question est bien amortissable et pendant combien de temps. 

Par exemple, il ne sera pas possible d’amortir un terrain sur lequel vous avez fait construire le logement que vous louez. Un terrain est considéré comme un composant qui ne peut s’user. 

De plus, chaque composant de par sa nature peut s’amortir sur une durée limitée. Il faudra donc préalablement rechercher quelle est la durée d’amortissement de chaque composant du bien loué. Ces durées d’amortissement doivent être admises par l’administration fiscale et ne peuvent être fixées arbitrairement.

Pour savoir quels sont les amortissements et les charges déductibles pouvant être déduits, il est bien souvent nécessaire de faire appel aux services d’un expert-comptable. 

 

Pourquoi faire appel à un expert-comptable en ligne spécialisé LMNP ?

Pour une activité de location imposée au micro-BIC sous le statut de LMNP, la tenue d’une comptabilité simplifiée peut être réalisée par le bailleur lui-même. En soi, il n’y a pas de difficulté particulière à retranscrire dans le livre journal les encaissements et décaissements réalisés au titre de l’activité de location.

Cependant, dans le cas où le régime réel s’applique, il est vivement conseillé de déléguer la tenue de la comptabilité à un expert-comptable. L’expert-comptable pourra ainsi déduire tous les amortissements et les charges pouvant être pris en compte pour faire baisser l’impôt. 

De plus, outre le gain de temps et les précieux conseils pour payer moins d’impôts, un expert-comptable LMNP en ligne de MyFormality pourra également vous assister dans la déclaration de vos revenus locatifs.