Une SCI locative permet de gérer un bien mis en location. Les associés de la SCI peuvent dès lors bénéficier de tous les avantages juridiques et fiscaux concernant le fonctionnement d’une SCI. Ces avantages passent notamment par une facilité de gestion de l’activité locative, par une option pour le régime fiscal applicable, etc.
Si vous souhaitez en savoir plus sur cette forme juridique de société pour gérer vos locations de biens immobiliers, MyFormality vous présente les multiples avantages dont vous pouvez bénéficier en créant une SCI locative.
Qu’est-ce qu’une SCI locative ?
Une SCI locative représente une société civile immobilière dont l’objet social – c’est-à-dire son activité principale – est la gestion de locations de biens immobiliers. En principe, il n’existe pas de SCI non locative, car cette forme juridique de sociétés a été avant tout créée pour la gestion locative d’un ou plusieurs biens immobiliers entre au minimum 2 associés.
Une SCI locative se caractérise donc par :
- un nombre minimal de 2 associés ;
- un capital social qui peut être constitué de 1 € symbolique ;
- un apport possible en numéraire ou en nature (ex. : un bien immobilier) ;
- une responsabilité indéfinie en cas de dettes.
Une SCI de location est donc une SCI classique qui a pour objet social la mise en location de biens immobiliers.
Quels sont les avantages d’une SCI pour la location ?
Les avantages d’une SCI pour la location sont notamment visibles en comparaison d’une gestion locative dans le cadre d’une indivision. En effet, dans le cadre d’une indivision entre co-propriétaires d’un bien immobilier, les règles de gestion et de prise de décisions sont plus strictes que celles applicables dans le cadre d’une SCI.
Par exemple, dans le cas d’une indivision il sera nécessaire d’obtenir l’accord des 2/3 des indivisaires pour des actes importants tels que l’organisation de gros travaux sur le bien et l’accord unanime des indivisaires pour la vente d’un bien immobilier indivis.
Dans le cas d’une SCI, les associés pourront prévoir librement dans les statuts les règles de gestion et de prise de décision. Il pourra notamment s’agir d’un vote à la majorité.
De plus, les associés pourront mettre en commun leur capacité d’investissement et d’emprunt dans un cadre juridique propice aux investissements locatifs. À noter qu’au passage il sera bien souvent plus aisé de souscrire un prêt bancaire au nom d’une SCI qu’au nom de l’ensemble des indivisaires. La SCI ayant vocation à générer des revenus locatifs, les banques seront bien souvent plus favorables à l’octroi d’un emprunt pour un investissement dans l’immobilier.
En outre, une location au nom de la SCI permet d’apporter un cadre plus solennel au contrat de bail. Ce sera dès lors la SCI avec la mention de sa raison sociale et de l’adresse du siège social qui sera inscrit sur le contrat de bail et non leurs coordonnées personnelles du ou des propriétaires du bien.
D'autre part, plusieurs régimes fiscaux permettent également de réduire l’imposition sur les revenus locatifs et sur la transmission de parts sociales.
Pourquoi la SCI n’est pas toujours la bonne option pour louer un bien ?
La SCI ne présente pas que des avantages pour ses associés. En effet, derrière cette relative liberté laissée aux associés d’organiser la gestion de la société, s’opposent des formalités de création plutôt strictes et relativement contraignantes sans l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit des sociétés.
La rédaction des statuts notamment devra bien souvent être réalisée par un avocat. L’avocat pourra ainsi recueillir la volonté des associés concernant les règles de gestion de la SCI afin de les retranscrire dans les statuts. Ce dernier pourra également vérifier qu’aucune clause insérée dans les statuts ne contreviennent aux règles applicables à une SCI.
De plus, il est bon de rappeler que les associés d’une SCI engagent leur responsabilité indéfinie sur les dettes de la société à hauteur de la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social. Par conséquent, en cas de dettes impayées le patrimoine personnel d’un associé pourra faire l’objet d’une saisie.
Dans le cas où les associés souhaitent mettre à l’abri leur patrimoine personnel, il serait bon de privilégier une autre forme juridique d’entreprise. Pour cela, vous pouvez consulter dès à présent un avocat de MyFormality qui pourra vous proposer la création d’une entreprise répondant en tout point à vos besoins.
Comment créer une société civile immobilière ?
Monter une SCI locative reste une opération souvent privilégiée pour des propriétaires de biens immobiliers souhaitant gérer la location de leur patrimoine immobilier. En effet, la SCI reste malgré tout une forme juridique d’entreprise qui laisse une certaine liberté aux associés concernant les conditions de sa création, de son fonctionnement et de la gestion en commun des biens immobiliers détenus par la société.
Pour créer une SCI, les principales étapes à effectuer sont :
- la rédaction des statuts ;
- la publication d’une annonce informant de la constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ;
- l’immatriculation de la SCI au centre de formalités des entreprises (CFE).
Une fois la SCI créée, les associés devront procéder par la suite à la nomination de leur(s) gérant(s).
Quelles sont les règles comptables et fiscales ?
L’imposition d’une SCI locative se fait en principe au niveau de l’impôt sur le revenu (IR). On parle dès lors de société transparente. La SCI devra effectuer une déclaration annuelle des dépenses et des recettes. Cette déclaration devra également contenir le détail de la répartition des bénéfices entre chaque salarié de la société. Pour une société soumise à l’IR, il s’agit de la déclaration n° 2072. À noter que les associés devront déclarer le montant des revenus locatifs qui leur ont été versés par la SCI dans leur déclaration annuelle de revenu n° 2044.
Si les associés ont opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), l’imposition se fera au niveau de la SCI locative. Dans ce cas, ce sera la déclaration n° 2065 qui devra être complétée et renvoyée au service des impôts des entreprises.
Concernant la comptabilité, les associés de la SCI peuvent librement choisir de tenir une comptabilité simplifiée ou une comptabilité en partie double. Pour savoir lequel de ces deux modes de comptabilité est le plus avantageux pour la gestion de votre société, vous pouvez contacter nos experts-comptables de MyFormality directement en ligne. Dans tous les cas, l’utilisation d’un logiciel de gestion comptable s’avère essentielle pour une SCI locative, notamment pour déduire les charges locatives du revenu imposable.
À noter que pour SCI soumise à l’IS, celle-ci sera également redevable de la contribution sur les revenus locatifs (CRL). Le taux de la CRL et de 2,5 % sur le montant déclaré des revenus locatifs.
Qu’advient-il du patrimoine immobilier en cas de liquidation de la société ?
En cas de dissolution de la SCI, le liquidateur procédera à une liste des possibles dettes dues par la société. En cas de dettes, l’actif – c’est-à-dire la trésorerie, les créances et les biens immobiliers détenus par la société – servira à apurer les dernières dettes de la SCI avant sa dissolution. L’actif restant - autrement appelé le boni de liquidation - sera ensuite partagé entre les différents associés de la société.
Pour le partage des biens immobiliers détenus par la société, les associés devront s’entendre sur :
- le partage du prix entre chaque associé en cas de vente d’un ou de plusieurs biens immobiliers ;
- la restitution d’un bien immobilier apporté au départ par un associé dans le capital de la société ;
- l’attribution d’un bien immobilier à un associé en contrepartie d’une contribution financière au profit des autres associés.
En cas de désaccord sur le partage, ce sera la justice qui tranchera sur le sort des biens immobiliers. Pour prévenir tout désaccord entre les associés en cas de dissolution de la SCI, il est vivement conseillé de se rapprocher d’un avocat afin de prévoir dans les statuts les modalités de partage des biens immobiliers en cas de liquidation. Pour cela, vous pouvez compter sur l’expertise et les conseils avisés de nos avocats chez MyFormality.