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LMNP et récupération de la TVA

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La récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) permet de réduire la TVA à payer à l’État en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). De plus, la récupération de la TVA peut également réduire le prix d’achat d’un bien immobilier.

 

MyFormality avec son équipe d’experts-comptables et d’avocats fiscalistes vous explique comment récupérer la TVA et quels sont les investissements les plus rentables en matière de TVA. 

 

Est-ce que la récupération de la TVA est applicable en LMNP ?

Avant de se soucier de la procédure à réaliser pour récupérer la TVA, il convient tout d’abord de rappeler le principe de l’application de la TVA aux locations meublées.

 

En soi, le principe est que les activités de location en meublé ou vide sont exonérées de TVA. Cette exonération fiscale en LMNP de TVA permet donc de ne pas reporter le taux de TVA sur le prix de la location. Cela implique également une non-récupération de la TVA pour le loueur sur les achats et travaux effectués pour son activité de location. 

 

Néanmoins, comme bien souvent en droit fiscal, il existe des exceptions au principe. Dans le cas d’une location meublée, les 2 exceptions à la franchise de TVA sont :

  • l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans une résidence de services ;
  • une location d’un bien meublé avec des prestations para-hôtelières.

 

L’acquisition d’un bien immobilier neuf dans une résidence de services

Lors de l’achat d’un bien immobilier, la TVA est applicable. Pour inciter les investisseurs à proposer des biens à la location, l’administration fiscale permet une récupération de la TVA. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le loueur sous le statut de LMNP devra :

  • acheter un bien neuf dans une résidence qui propose des services ;
  • déléguer la gestion de ce bien à un gestionnaire ;
  • payer la TVA ;
  • conserver le bien acquis pendant au moins 20 ans.

 

Dans le cas où un investisseur sous le statut de LMNP souhaite vendre le bien acquis avant 20 ans de détention, si ce dernier a bénéficié de la récupération de la TVA il devra rembourser à l’administration fiscale la TVA au prorata des années de détention. 

À noter qu’il n’est donc pas possible de bénéficier de la récupération de TVA sur l’achat d’un bien immobilier ancien. 

 

De plus, il est conseillé d’envoyer dans les plus brefs délais tous les documents demandés à l’administration fiscale pour espérer bénéficier de la récupération de la TVA dans un délai de 3 à 6 mois suivant l’acte d’achat. 

 

MyFormality peut vous conseiller sur le bien à acheter ainsi que sur la constitution de votre dossier de demande de récupération de TVA à envoyer auprès de l’administration fiscale. 

 

La location d’un bien meublé avec des prestations para-hôtelières

Un loueur sous le statut de LMNP peut appliquer la TVA à son activité de location lorsque ce dernier propose à ses locataires au moins 3 des 4 prestations énumérées ci-dessous :

  • un service de réception permettant de répondre aux demandes des locataires ;
  • un service de ménage du logement pendant la durée de la location ;
  • un service de mise à disposition du linge de maison ;
  • un service de restauration proposant un petit-déjeuner.

 

Si un loueur sous le statut de LMNP propose 3 de ces 4 services, son activité de location sera considérée comme para-hôtelière. Par conséquent, ici l’administration fiscale considère que la TVA doit s’appliquer. Le taux de TVA sera néanmoins réduit, avec un taux à 10 % applicable sur le tarif du loyer. 

 

Contrairement au statut de LMNP classique, la récupération de la TVA dans ce cas d’exception sera également admise. 

C’est notamment pour cette raison que de nombreux investisseurs s’orientent vers l’achat d’un logement dans une résidence de services de type EHPAD ou résidence étudiante. 

 

À noter que dans ce cas, avant l’achat d’un bien dans une résidence de services il est essentiel de vérifier préalablement que le futur exploitant de votre bien facture la TVA aux locataires et vous reverse les loyers avec application de la TVA. Dans le cas contraire, la récupération de la TVA ne sera pas possible.

 

Dans quels cas est-il avantageux de payer et de récupérer la TVA ?

Aux premiers abords, l’application de la TVA peut être perçue comme un désavantage. En effet, l’application de la TVA amènera de facto une augmentation du prix de la location pour le locataire, afin que le loueur n’assume pas à lui seul le paiement de cette taxe sur la valeur ajoutée. Par conséquent, le prix pratiqué par le loueur sera moins attractif pour le locataire.

 

Cependant, ce raisonnement est à relativiser. Par exemple, la récupération de la TVA au même titre que l’amortissement en LMNP permet au bailleur d’être moins taxé. En effet, la récupération de la TVA en LMNP s’opère également sur les frais effectués pour la gestion du bien. Avec des recettes locatives souvent de fois plus élevées en résidence de services, le loueur sous le statut de LMNP peut donc aussi bénéficier d’un remboursement de la TVA. 

 

Bon à savoir : la récupération de la TVA est également admise pour un achat d’un Mobil-home dans une résidence de services, telle qu’une résidence de vacances par exemple. 

 

Comment déclarer la TVA ?

Les modalités de déclaration de la TVA dépendent du régime fiscal applicable. 

Pour une activité de location imposée sous le régime réel simplifié, le propriétaire bailleur devra compléter une déclaration une fois par an dans laquelle il pourra y inscrire la TVA collectée et la TVA déductible. Pour cela, le propriétaire bailleur devra remplir le formulaire n° 3517-S-SD et le renvoyer au centre des impôts compétent. 

 

Lorsque les bénéfices sont imposés au régime réel normal, la TVA doit être déclarée et payée tous les mois directement sur l’espace professionnel du site « impôt.gouv ». 

 

Comment payer et récupérer la TVA ?

Une fois la déclaration de TVA effectuée, si le montant déclaré de la TVA collectée est supérieur au montant de la TVA déductible, le déclarant devra payer la différence entre la TVA collectée et la TVA déductible. 

 

Lorsque les bénéfices sont imposés au régime réel simplifié, si la TVA due est inférieure à 1 000 €, ce montant devra être payé au moment de la télétransmission de la déclaration. Si la TVA due est supérieure à 1000 €, un système d’acomptes s’applique. Un premier acompte en juillet, puis un deuxième acompte en décembre suivis d’une régularisation annuelle devront être payés. 

 

Concernant le régime réel normal, le paiement de la TVA se fait chaque mois sur l’espace professionnel du site « impôt.gouv ». Si le montant dû est inférieur à 4000 €, il est possible d’opter pour un paiement trimestriel. 

 

Lorsque les conditions de récupération de la TVA sont réunies en LMNP, il est possible de déduire cette TVA de la TVA collectée. Cela permet de réduire la TVA à payer à l’État, d’amener son montant à 0 ou même de bénéficier d’un crédit de TVA lorsque le montant de la TVA déductible est supérieur à celui de la TVA collectée. 

 

La récupération de la TVA sous le statut de LMNP peut donc permettre d’obtenir un crédit de TVA auprès de l’État en complétant et renvoyant le bon formulaire. 

 

Pour cela, il faut adresser une demande de remboursement de crédit de TVA auprès du service des impôts. Cette procédure peut se réaliser directement en ligne sur l’espace professionnel du site « impôt.gouv ».

 

La déclaration de la TVA collectée et de la TVA déductible est une tâche fastidieuse qui peut être source d’erreur. En effet, certains frais ne peuvent faire l’objet d’une TVA déductible. Pour éviter toute erreur dans votre déclaration de TVA, MyFormality avec son équipe d’experts-comptables vous accompagnent au quotidien dans vos démarches de récupération de la TVA. 

 

Si vous souhaitez démarrer votre activité de Location meublée, n'hésitez pas à vous faire accompagner !