Créer une SCI pour un investissement locatif, beaucoup y pensent. Mais pour réussir ce projet d’investissement locatif, il est essentiel de se renseigner préalablement sur les réels avantages à créer une SCI. Quelles sont les conditions de création d’une SCI ? Quel est le régime fiscal applicable ? Existe-t-il des dispositifs pour défiscaliser la SCI ?
MyFormality avec son équipe d’experts-comptables et d’avocats spécialisés vous décrit les réels avantages de monter une SCI pour un investissement locatif, mais également les points de vigilance à choisir ce type de société pour gérer une activité de location.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique d’entreprise qui a pour objet social de gérer un ou plusieurs biens immobiliers détenus par la société.
Une SCI peut être constituée à partir de 2 associés et demande symboliquement la constitution d’un capital social d’un montant minimum de 1 €.
Les associés devront également rédiger les statuts de la SCI qui contiendront les règles de fonctionnement de la société. Cela permet notamment d’apporter un cadre concernant les modalités de gestion de la société et le versement des bénéfices entre les associés.
Pourquoi créer une SCI est avantageux pour un investissement locatif ?
Créer une SCI pour un investissement locatif est avantageux à différents niveaux. Les principaux avantages sont :
- la mutualisation des capacités financières des associés pour développer le patrimoine immobilier de la SCI ;
- la possibilité de déclarer un déficit afin de déduire ce déficit sur la base imposable de l’impôt sur le revenu des associés et de reporter le cas échéant le reste du déficit non déduit sur les années d’imposition suivantes ;
- la possibilité de transmettre des parts sociales de la SCI à ses héritiers afin d’organiser sa future succession via la constitution d’une société civile.
Tout d’abord, la SCI permet d’investir à plusieurs. Par exemple, créer une SCI entre amis dans le cadre d’un investissement locatif meublé ou vide permet de regrouper les capacités d’investissement pour acquérir un bien immobilier ou pour souscrire un prêt bancaire afin d’acquérir un bien immobilier.
En outre, même si cela n’est pas souhaitable il est possible que la SCI déclare un déficit à la clôture d’un exercice comptable. Cela peut notamment se justifier les premières années d’activité lorsque la SCI investit dans des biens immobiliers. Dès lors, en cas de déficit les associés pourront déduire le montant de ce déficit sur la base imposable de l’impôt sur le revenu à hauteur de 10 070 €. La part non déduite pourra être reportable sur les 6 années d’imposition suivantes.
En outre, la facilité de transmission d’un patrimoine immobilier via une SCI est généralement bien connue des investisseurs qui souhaitent bénéficier de taux préférentiels concernant les droits successoraux. Cela permet également d’éluder le problème de l’indivision entre plusieurs héritiers d’un même bien immobilier.
Quel est le régime fiscal applicable ?
De base, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. La société n’est donc pas en soi imposée directement. Ce sont les bénéfices versés aux salariés qui seront soumis à l’impôt sur le revenu.
À noter cependant que les associés et le gérant d’une SCI peuvent choisir de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés. Il s’agira ici d’une option fiscale devant faire l’objet d’une demande auprès du centre des impôts compétent.
Quelles sont les obligations comptables ?
Les obligations comptables concernant la SCI dépendent en grande partie du régime fiscal applicable. Pour les SCI qui sont soumises à l’impôt sur le revenu, une simple comptabilité de trésorerie peut suffire. Dans ce cas, il sera seulement nécessaire de tenir un livre journal dans lequel seront inscrits les encaissements et les décaissements dans l’ordre chronologique de leur enregistrement sur le compte bancaire de la SCI.
Pour les SCI qui sont soumises à l’IS, dont l’un des associés est soumis à l’IS ou qui sont de taille importante, il sera nécessaire de tenir une comptabilité en partie double. Pour cela, un simple tableau Excel ne suffira pas. En effet, une comptabilité en partie double demande des écritures comptables supplémentaires par rapport à une comptabilité de trésorerie.
Pour plus de détails sur ces aspects comptables, les experts-comptables de MyFormality proposent leurs conseils et leur accompagnement tout au long de la création et de la gestion d’une SCI.
Comment la SCI permet-elle de payer moins d’impôts ?
Créer une SCI pour un investissement locatif présente l’avantage d’être éligible à un certain nombre de dispositifs permettant de payer moins d’impôts. Parmi ces dispositifs se retrouve notamment la loi Pinel qui permet une réduction d’impôt sur le revenu suite à un investissement concernant :
- un logement neuf ;
- un logement en état futur d’achèvement (VEFA) ;
- un logement faisant l’objet de travaux de rénovation pour être conforme aux réglementations en vigueur.
La réduction d’impôt permise par la loi Pinel est applicable pour tous les investissements répondant aux conditions d’application de ce dispositif jusqu’en décembre 2021.
La loi Malraux quant à elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt suite à l’acquisition :
- d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable où est applicable un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
- d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable où est applicable un plan de valorisation de l’architecture du patrimoine (PVAP) ;
- un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé (QAD) ;
- un immeuble éligible au nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Cette réduction d’impôt permise par la loi Malraux peut atteindre 30 % du montant des restaurations effectuées.
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI, les futurs associés doivent :
- rédiger les statuts de la future société ;
- publier un avis de création de la SCI dans un journal d’annonces légales ;
- immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
MyFormality et son équipe d’avocats spécialisés en droit des entreprises peuvent vous accompagner à chaque étape de la création, de la gestion ainsi que de la possible dissolution de la SCI.
La rédaction des statuts
Les statuts d’une SCI doivent comprendre un certain nombre de mentions obligatoires telles que :
- l’objet social ;
- la raison sociale ;
- le siège social ;
- le montant et la nature du capital social ;
- l’identité des associés et leurs apports dans le capital social de la société ;
- la durée de vie de la société ;
- les principales modalités de gestion de la société.
Ces statuts doivent faire l’objet d’un écrit qui peut être un acte sous seing privé ou un acte notarié. À noter que lorsqu’un associé souhaite apporter un immeuble dans le capital social de la SCI, il sera nécessaire de consigner les statuts de la société par acte notarié.
La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
Une fois les statuts rédigés, le gérant de la SCI devra publier un avis de création dans un journal d’annonces légales du département où est domicilié le siège social de l’entreprise.
Cette publication permet de rendre opposable aux tiers la création de la SCI. L’absence de cette publication peut entraîner la nullité de la création de la SCI.
L’immatriculation de la SCI au RCS
La dernière étape pour finaliser la création d’une SCI est son immatriculation. Pour cela, le gérant devra remplir et signer le formulaire M0.
Ce formulaire devra être renvoyé au CFE compétent accompagné :
- d’un exemplaire des statuts de la société ;
- d’un justificatif de domiciliation du siège social de la société ;
- d’un exemplaire du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire dont l’objet du jour fut la nomination du gérant de la SCI ;
- de l’attestation de publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales.
Cette immatriculation s’accompagne du paiement des frais de greffe du tribunal de commerce.
L’équipe d’avocats spécialisés en droit des entreprises de MyFormality peut vous accompagner dans les différentes étapes de création de votre SCIet vous conseiller sur les investissements à réaliser pour bénéficier des meilleurs avantages fiscaux.